Researcher sagen: Weiterhin keine Blase am deutschen Immobilienmarkt

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Soll man von einer Blase am Immobilienmarkt sprechen? Wie definiert sich eigentlich so eine Preisblase? Wann zerplatzt diese? Und in […] (Foto: Vyautas Kielaitis/ shutterstock.com)

Soll man von einer Blase am Immobilienmarkt sprechen? Wie definiert sich eigentlich so eine Preisblase? Wann zerplatzt diese? Und in welchem Status befindet sich der Deutsche Immobilienmarkt?

Diese Fragen werden immer wieder gestellt. Nachdem nun auch die Alltags-Medien neben den Wirtschaftstiteln in der Deutschen Zeitungslandschaft das Thema Immobilie breit für sich entdeckt haben, lohnt sich darauf ein Blick.

Kommentare sprechen immer häufiger von der Blase

Immer wieder höre ich in Kommentaren, dass in bestimmten Teilmärkten von einer Preisblase auszugehen sei. Häufig werden die am stärksten nachgefragten Stadtbezirke in den Innenstädten dann genannt.

Wozu führt höhere Nachfrage?

Das erinnert ein wenig daran, wenn Verbraucher klagen, deutsche Äpfel seien im April oder Mai aber teurer als im November. Na klar, das Angebot ist zu einem bestimmten Zeitpunkt größer und zu bestimmten Zeiten knapper.

Schon bei gleich bleibender Nachfrage führt das zu unterschiedlichen Preisen. Wenn nun die Nachfrage noch steigt, dann steigen auch die Preise etwas deutlicher.

Researcher: Zyklen anschauen

Die Deutsche Bank hat mit ihrer Research-Abteilung in der vergangenen Woche eine neue Studie veröffentlicht, die sich mit der Preisentwicklung am Deutschen Immobilienmarkt befasst.

In der dazu gehörenden Grafik lässt sich hervorragend erkennen, in welchen Zyklen sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt haben.

1970 bis 2013

Über mehr als 40 Jahre werden dort die Immobilienpreise in Deutschland typisiert dargestellt und in einem Index ausgedrückt. Die Indexstände betrugen:

Sie sehen daran, dass es erhebliche Schwankungen in der Wertentwicklung bei den Immobilien gab. Die Deutsche Bank teilt die Zyklen seit 1970 am Immobilienmarkt so ein:

  • Anfang der 70 er Jahre – die deutsche Konjunktur brummte und es herrschte Vollbeschäftigung
  • 1976 bis 1981 – Zeit der Ölkrise, die Inflationsrate steigt um kumuliert 25% (rund 5% pro Jahr), die realen Immobilienpreise um kumuliert 14% (etwa 3% pro Jahr)
  • Jahre nach der Wiedervereinigung  – attraktive Abschreibungsbedingungen führen zur Boomphase zwischen 1989 und 1994
  • Vierter Zyklus mit Beginn der globalen Wirtschaftskrise im Jahr 2008

Vergleiche ziehen

Um die Preisentwicklung in Deutschland einzuordnen hilft ein Vergleich mit anderen Ländern. Die Deutsche Bank schreibt:

„Im Vergleich mit historischen Boomphasen der realen Wohnimmobilienpreise in OECD-Ländern zwischen 1970 und 2012 zeigt sich, dass die realen Preisanstiege in Deutschland in der Spanne von rund 2% bis 3% pro Jahr am unteren Ende lagen.

Im Median legten die Preise während der Anstiegsphasen in den OECD-Ländern pro Jahr etwa 8% zu(…) Die durchschnittliche Länge der Boomphasen lag bei etwa 5 Jahren. Auf besonders lange Phasen folgten – wenig überraschend – häufig besonders schmerzhafte Anpassungen.

Langfristige Realzinsen von 0% und robuste – aber nicht stark steigende – Einkommen deuten darauf hin, dass die aktuelle Boomphase in Deutschland weiter anhalten dürfte und damit die mit Abstand längste historische Phase werden könnte.

Die äußerst expansive Geldpolitik der EZB als Reaktion auf die Eurokrise ließ die Zinsen bei relativ robuster Konjunktur in Deutschland auf ein historisch niedriges Niveau fallen.

Einen Kreditboom hat dies wegen der relativ hohen Kreditanforderungen, bspw. eines relativ hohen Eigenanteils, bisher jedoch nicht ausgelöst. Immobilienanlagen sind aber im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen attraktiver geworden.

Da der Preisanstieg bisher nicht durch Kreditwachstum getrieben wurde und wir auch keinen kreditfinanzierten Preisaufschwung erwarten, sollte das Ende des Anstiegs keine größeren negativen Auswirkungen auf das Finanzsystem haben.

Außerdem ist der Preisanstieg im internationalen Vergleich bisher gering und eher als eine Normalisierung der deutschen Wohnimmobilienpreise zu sehen.“

Die Researcher sehen also die aktuelle Preisentwicklung als Normalisierung und nicht als Ausdruck einer Preisblase. Lassen Sie sich durch andere Kommentare nicht in die Irre führen.

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Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.

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