Wohnungsmangel in Deutschland wird immer akuter

Erst kürzlich hat eine Studie erneut bestätigt, dass in Deutschland ein erheblicher Wohnungsnotstand herrscht. Wie dieses Dokument darlegt, gibt es hier gerade in den kommenden fünf Jahren akuten Handlungsbedarf. Doch wie genau sieht die Situation aus? Welche Auswirkungen hat das auf die Bürger und welche Ziele sollten gemäß der Studie kurz- bis mittelfristig verfolgt werden?

Gegenwärtige Situation

Fakt ist, so berichtet die Berliner Zeitung, dass es in den meisten Ballungsräumen mittlerweile schwierig ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Im Spiegel der Flüchtlingskrise wird sich dies in den kommenden Jahren noch dramatisieren, wenn jetzt nicht gehandelt wird. Das ist auch der Tenor der Studie des Pestel-Instituts.

Dabei sind es jedoch nicht, wie viele vielleicht annehmen, ausschließlich die Flüchtlinge, sondern auch viele Ausländer aus dem EU-Ausland, die in Deutschland ihr Glück versuchen und für die große Nachfrage sorgen. Immerhin, so sagen die Experten, sind es rund 700.000 Flüchtlinge und 300.000 EU-Bürger, die in Deutschland Fuß fassen wollen. Zudem mangelt es dem Mittelstand sowie der älteren Generation an Baugrund.

Erstehen von Eigentum in der Innenstadt ist also mit großem Glück und einer hohen finanziellen Belastung verbunden. Nichtsdestotrotz werden in den Randlagen der Großstädte immer neue Grundstücke erschlossen, sodass der Immobilienmarkt zwar floriert, dies allerdings nicht ausreicht.

Wie so oft kommt es zudem auf die Lage an. Diese bestimmt den Preis und auch die Verfügbarkeit. Städtebaukonzepte sind inzwischen etabliert und gefragt, diese müssen nun jedoch zielgruppengerecht umgesetzt werden.

Studienergebnisse – Rückstand in fast allen Bereichen

Doch welche Ergebnisse brachte die Studie nun hervor? Festgestellt wurde zunächst das Defizit, das seit Ende 2015 immer offensichtlicher wird, zumal bereits vor der Flüchtlingskrise eine Nettozuwanderung von 200.000 Personen pro Jahr nachweisbar ist. Der Wohnungsbedarf, der seitens der Verantwortlichen bis zu diesem Zeitpunkt publiziert wurde, lag bei 242.000 Exemplaren im Jahr.

Allerdings wurden die Bauherren dieser Zahl nicht gerecht und errichteten lediglich 205.000 Wohneinheiten im Durchschnitt in den vergangenen sieben Jahren. Das Problem liegt also nicht nur in den kommenden Szenarien, sondern ebenfalls in dem Rückstand der vergangenen Zeit.

Diesen Zeitraum hat die Studie in den Blick genommen und kam zu dem Entschluss, dass alleine gegenwärtig 260.000 Wohnungen fehlen. In Kombination mit den Zuwanderern, rechnet man 2,5 Personen je Haushalt, kommt Deutschland für das Jahr 2015 auf ein Defizit von 770.000 Wohnungen, wobei hier zusätzlich zu beachten ist, dass es sich nicht nur um Ballungszentren handelt.

So kam es durchaus vor, dass neue Wohneinheiten in Regionen gebaut wurden, die lediglich über eine sehr geringe Nachfrage verfügen. Die Dunkelziffer der Immobilien, die in Hamburg, Berlin, München und Co benötigt werden, ist also erheblich höher.

Die Unterbringung der Menschen hat auch in den Medien ebenfalls für Aufsehen gesorgt. Das Versäumnis des deutschen Staats, sich bei dem Thema Wohnungsbau mehr zu engagieren, wird häufig thematisiert. Das Problem sei laut Barbara Hendricks Bundesministerin der SPD, dass bisher auch nur wenige Baugenehmigungsanträge gestellt wurden.

Nichtsdestotrotz hat die Bundesregierung reagiert und den sozialen Wohnungsbau durch Subventionen vorangetrieben. Doch das ändert nichts an der Wohnungsknappheit des Mittelstands. Denn zusätzlich zu der Flüchtlingskrise und der steigenden Anzahl an benötigten Wohnungen im Niedrigpreissektor, ist auch die Nachfrage nach Eigentum für den Mittelstand groß.

Der Grund ist zum einen der niedrige Leitzins, der immer mehr Menschen dazu verleitet, das Geld zu investieren, sowie die beruflichen Verhältnisse der deutschen Bürger. Die Ziele sind also zweigeteilt hinsichtlich des Wohnungsbaus. Zum einen sollen Sozialwohnungen errichtet werden, die allerdings Ghettoisierungen, wie sie in Frankreich zu beobachten sind, vermeiden sollen und zum anderen verlangt auch der Mittelstand bezahlbaren Wohnraum. Zwei Ziele, die es in den kommenden Jahren unter einen Hut zu bringen gilt.

Ziele der kommenden Jahre

1. Mehr bezahlbare Immobilien für den Mittelstand

Findet sich also ein günstiges Grundstück oder wird ein Neubaugebiet erschlossen, so ist der nächste Schritt, der Kauf des Landes und der Bau eines (Mehrfamilien-)Hauses logisch.

Investoren oder Privatpersonen können auf unterschiedliche Möglichkeiten der Finanzierung zurückgreifen. Gerade das Annuitäten- sowie das Tilgungsdarlehen sind besonders gefragt. Kredite sind allgemein günstig wie schon lange nicht mehr, denn der Zinssatz ist seit der Krise permanent niedrig. Das Problem ist vielmehr, dass die Wohnungen in einer akzeptablen Lage häufig viel zu teuer sind.

Denn neben den herkömmlichen Baukosten- oder Kaufkosten kommen noch Nebenkosten hinzu. Aktuell ist die Rechnung, wie viel Haus sich ein Käufer tatsächlich leisten kann, also wenig erfreulich. Zwar sind die Kreditbeträge aufgrund der Zinsen durchaus akzeptabel, aber der Quadratmeterpreis besonders in den Ballungsräumen schlicht zu hoch.

Ein weiterer Aspekt, der aufgrund des demographischen Wandels in Zukunft von Bedeutung sein wird, sind altersgerechte Wohnungen. Auch hier ist die Nachfrage erheblich höher als das Angebot. Bis 2030 liegt der Bedarf solcher Immobilien bei 5 Millionen. Die Kaufkraft der Senioren ist zudem aktuell höher ist als gedacht. Rund dreieinhalb Millionen der Rentner müssten, so das Ergebnis einer Empirica-Studie, nicht einmal einen Kredit aufnehmen, wenn der Preis für die neue und barrierefreie Wohnung unter 175.000 Euro liegt.

2. Neubau von 400.000 Wohnungen jährlich

Zwar wurden in den vergangenen Jahren Wohnungen gebaut, aber dennoch kommt die Studie zu dem Schluss, dass hier noch ein großer Nachholbedarf besteht. Bis zu 400.000 Stück müssen ab sofort jährlich über einen Zeitraum von fünf Jahren errichtet werden, um den Rückstand aufzuholen und in Zukunft gerüstet zu sein.

Hier ist noch einmal zu erwähnen, dass es sich nicht nur um den sozialen Wohnungsbau handelt, sondern ebenfalls um die Einheiten für den Mittelstand sowie für Senioren und Rentner. Dies hätte schließlich zur Folge, dass mehr Immobilien zum Verkauf stünden, was die Wirtschaft wiederum ankurbelt.

Des Weiteren sind mehr Mietwohnungen verfügbar. Dies würde die Kaltmiete senken. Drittens ist für den massiven Zustrom aus dem Ausland ein Dach über dem Kopf gewährleistet, was zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht garantiert werden kann.

Wie schafft Deutschland bezahlbaren Wohnraum?

„Mein Ziel ist ganz klar: Ich will erreichen, dass in Deutschland wieder mehr Wohnraum gebaut wird! Dafür habe ich das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ ins Leben gerufen.“

(Barbara Hendriks gegenüber dem Managerkreis NRW der Friedrich-Ebert-Stiftung)

In ihrer Rede hat Barbara Hendricks, Ministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, das Problem beschrieben und versucht zudem, eine Lösung zu nennen. Dabei verweist die Ministerin zunächst auf das übergeordnete Ziel, eine Verbesserung des Wohnungsmarktes besonders in den Ballungszentren zu schaffen. Hierfür wurde die Initiative „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ gegründet, welche besonders durch vier Handlungsfelder diesem Problem Herr werden möchte.

In Form eines Maßnahmenkatalogs möchte die Bundesministerin diese Ziele festlegen und so schnell wie möglich umsetzen. Insgesamt sollen so die Rahmenbedingungen verbessert werden, damit mehr Baugenehmigungen beantragt und schließlich auch bewilligt werden. Nur wenn dies gelingt, kann mittel- bis langfristig das übergreifende Problem der Wohnungsnot, ob im sozialen Bereich oder im Mittelstand, bekämpft und schlussendlich auch bewältigt werden.

Fazit – Reicht die Zeit noch aus?

Diese Frage stellt sich zwangsläufig, denn zum einen sind es immer mehr Menschen, die eine bezahlbare Wohnung benötigen und zum anderen wird sich, so spekulieren zumindest viele Experten, der Leitzins wieder erhöhen. Während sich dieser seit geraumer Zeit auf einem Tiefstand befindet, kann sich das bald ändern. Das würde die Menschen dazu bewegen, ihr Geld wieder anzulegen.

Aktuell profitieren Bauherren noch von den niedrigen Zinsen, doch gerade in Zukunft, wenn der Wohnungsnot entgegengearbeitet werden soll, kann ein steigender Zinssatz der Kauffreude der Menschen im Weg stehen. Des Weiteren muss zunächst seitens der Kommunen das notwendige Bauland zur Verfügung gestellt werden, um der aktuellen steigenden Preisentwicklung entgegenwirken zu können und die Menschen dazu zu bewegen, sich selbst Land zu kaufen.