300 Mio. Euro will Consus von seinen Aktionären einsammeln

Consus Real Estate überrascht mit einer dicken Kapitalerhöhung. Dabei passt beim Immobilien-entwickler so einiges nicht zusammen. (Foto: Zadorozhnyi Viktor / Shutterstock.com)

Das wird richtig teuer: Nachdem sich der Aktienkurs von Consus Real Estate in den vergangenen zwölf Monaten kontinuierlich auf Talfahrt befand und sich von über 12 Euro auf nunmehr knapp 7 Euro fast halbierte, kommt die gestern angekündigte Kapitalerhöhung zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt.

Nicht weniger als 39,9 Mio. neue Aktien will der Berliner Immobilienentwickler mit der Kapitalerhöhung platzieren und dabei knapp 290 Mio. Euro einsammeln. Die neuen Aktien entsprechen dabei rund 50% des bestehenden Grundkapitals – der für eine ordentliche Kapitalerhöhung größtmögliche Betrag. Dass diese zum Teil zur Finanzierung weiterer Entwicklungsprojekte verwendet werden sollen, ist naheliegend.

Erklärungsbedürftig erscheint dagegen die Phrase, dass durch die Kapitalerhöhung auch die „strategische Flexibilität“ der Gesellschaft gesteigert werden soll. Dass der Vorstand hierunter auch den Erwerb weiterer Entwicklungsprojekte bzw. Übernahmen ausgewählte Immobilienentwickler verstanden haben will, erschließt sich dem Außenstehenden aus der Begrifflichkeit nicht unbedingt.

Großaktionär zeichnet erst nicht – und dann doch

Kurios erscheint auch das Verhalten des Großaktionärs: Nachdem es zunächst geheißen hatte, dass Aggregate Deutschland, die mit 68,6% die bequeme Mehrheit an dem Immobilienunternehmen hält, die Bezugsrechte nicht ausüben will, wurde nun zurückgerudert: Angabe gemäß will der Großaktionär seine Bezugsrechte in einem Volumen von mindestens EUR 75 Mio. nun doch ausüben. Offenbar kam die Zurückhaltung im Pilot Fishing, bei dem sich das Unternehmen ausgewählten institutionellen Investoren vorstellt, so schlecht an, dass die beteiligten Banken – die Koordinatoren sind Deutsche Bank und UBS – einschreiten mussten.

Schließlich ist Consus bei den Banken ein gern gesehener Emittent. Obwohl erst seit April letzten Jahres in Freiverkehr (Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse notiert, wurden bereits 150 Mill. Euro über eine Festzinsanleihen und 200 Mio. Euro über eine Wandelanleihe eingesammelt.

Hochriskantes Geschäftsmodell

Consus ist einer der derzeit führenden börsennotierten Immobilienentwickler Deutschlands. Das Unternehmen bezeichnet sein Projektportfolio selbst als „Vorzeigeplattform für risikoreduzierte Wohnbauprojekte“. Dabei ist die Immobilienentwicklung anerkanntermaßen der riskanteste Bereich des Immobiliengeschäfts.

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Existenzgefährdenden Einfluss auf die Ertragslage eines Immobilienentwicklers können nicht nur unvorhergesehene Baukosten haben, sondern auch makroökonomische Faktoren wie Rohstoffpreise und Zinsen. Auch ob das langfristige Wachstumspotenzial aus der demografischen Entwicklung tatsächlich so attraktiv bleiben wird, wie es der Vorstand behautet, kann bezweifelt werden.

Schwache Finanzdaten

Wenig optimistisch stimmen auch die Zahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr. Bei Konzernumsätzen von 9,7 Mio. Euro wurde ein Jahresfehlbetrag nach Anteilen Dritter von 8,5 Mio. Euro erwirtschaftet. Darin enthalten waren Hochschreibungen des Immobilienbestands in Höhe von 17,1 Mio. Euro.

Auch die Bilanzstruktur ist alles andere als auskömmlich: Bei einer Bilanzsumme von 2,6 Mrd. Euro findet sich ein Goodwill in Höhe von 698,5 Mio. Euro, deutlich mehr als das ausgewiesene Eigenkapital der Gesellschaft. Dass dabei die zinstragenden Verbindlichkeiten die für ein Unternehmen dieser Größenordnung astronomische Höhe von rund 1,6 Mrd. Euro angenommen haben, war wohl letztlich der ausschlaggebende Faktor für die jetzt durchzuführende Kapitalerhöhung.

Peinliche Panne

Umso ärgerlicher, dass dabei dem Vorstand im Eifer des Gefechts eine peinliche Panne unterlaufen ist: Aufgrund eines Fehlers bei der „notwendigen Aktualisierung der Kapitalisierungstabelle“ konnte der Wertpapierprospekt, verpflichtendes Dokument bei einem öffentlichen Angebot, nicht rechtzeitig veröffentlicht werden. Daher verzögert sich der Beginn der zweiwöchigen Bezugsfrist um eine Woche.

Vielleicht gelingt es dem Unternehmen bis dahin zu erklären, wie es das mittelfristige Ziel eines Gewinns vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 300 Millionen Euro und die dafür erforderliche Kapitalrendite (ROCE) von ca. 30% erreichen wollen. Eine Größenordnung, wie sie mit dem von Consus propagierten „einzigartigen risikoartigen Geschäftsmodell“, bei dem Wohnprojekte durch Forward Sales (also Vorabverkäufe an institutionelle Anleger) finanziert werden, kaum erreichbar sein dürfte.


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Von: Peter Thilo Hasler. Über den Autor

Peter Thilo Hasler ist seit über 25 Jahren als Finanzanalyst tätig, zunächst für einige große Investmentbanken, seit 2010 in seiner eigenen Research-Firma. Als Analyst berät er namhafte Fondsmanagern und Vermögensverwalter weltweit.