Achtung bei „anschaffungsnahen Herstellungskosten“!

Manch Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung hat sich schon über die Regelungen zu sogenannten „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ geärgert. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

Manch Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung hat sich schon über die Regelungen zu sogenannten „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ geärgert.

Spätestens dann, wenn er in Unkenntnis dieser Vorgabe Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen als Werbungskosten in voller Höhe sofort absetzen wollte.

Nicht selten macht das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung.

Nämlich dann, wenn die Maßnahme innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung erfolgte und 15% der Anschaffungskosten übersteigt.

Während vor 2016 dabei noch eine Abgrenzung erfolgte und reine Renovierungsarbeiten, wie Tapezieren, Teppich legen, Streichen der Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Türen, Fenster nicht dazu zählten, ist damit seit dem Urteil des BFH vom 14.06.2016 Schluss.

Seit dem zählt alles, was an Instandsetzung- und Modernisierung inkl. Schönheitsreparaturen erfolgt und vorgenannte Kriterien erfüllt, zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten mit der Folge, dass diese Kosten nicht sofort abzugsfähig sind, sondern über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.

50 Jahre!

Das ist ein sehr langer Zeitraum, dessen Ende viele Eigentümer nicht erleben dürften, es sei denn, sie erreichen ein biblisches Alter.

Man kann sich auch fragen, ob der Neuanstrich von Fenstern, Türen bzw. die neue Tapete tatsächlich erst nach 50 Jahren abgenutzt ist. Ich persönlich habe da meine Zweifel!

Fakt ist, das Geld für die Aufwendung ist sofort weg, schließlich können Sie den Handwerker nicht in 50-Jahres-Raten bezahlen, und der Handwerker muss das Geld auch sofort voll versteuern, auch da lässt sich nichts auf 50 Jahre strecken.

Aber der Eigentümer schreibt die Maßnahme noch ab, nachdem vermutlich irgendwann im Laufe der Jahrzehnte von der ursprünglichen Maßnahme nichts mehr zu sehen ist. Oder glaubt wer, dass im Laufe des kommenden halben Jahrhunderts kein Neuanstrich, keine neue Tapete oder neue Teppiche erforderlich sein werden?

Die Fälle sind übrigens gar nicht so selten, insbesondere seit 2016, seit nämlich reine Renovierungsmaßnahmen mit echten Modernisierungen vermischt werden.

Nun will ich Ihnen aber auch das Urteil vom 09.05.2017 des BFH nicht vorenthalten.

Die frohe Botschaft:

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Vandalismusschäden sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig!

Wenn Ihnen also der Mieter – wie in dem geurteilten Fall- Türscheiben einschlägt, Bodenfliesen zerstört und einen bausubstanzschädigenden Wasserschaden hinterlässt, dann können diese Aufwendungen unabhängig von Anschaffung und Kosten sofort im Rahmen der Werbungskosten Berücksichtigung finden.

Nicht, weil man Mitleid mit dem Eigentümer hat, sondern, weil diese Mängel vor dem Kauf noch nicht vorhanden waren.

Nachweislich waren hier die Mängel erst nach dem Kauf versursacht worden.

Bleibt zu hoffen, dass diese Regelung bestehen bleibt und nicht das gleiche Schicksal erfährt, wie 2016 die Abgrenzung von Renovierung und Modernisierung.

Kleine Anekdote am Rande: Die vorgenannten massiven Vandalismusschäden hat die Mieterin hinterlassen, weil sie die von der Vermieterin zuvor geforderten Nebenkosten nicht zahlen wollte und daraufhin gekündigt wurde.

Ich habe gerade den umgekehrten Fall. Ein Mieter in einer meiner Liegenschaften hat laut Nebenostenabrechnung 2017 eine Nachzahlung  von knapp 200,00 Euro zu zahlen. Aufgrund des bisher sehr angenehmen Mietverhältnisses habe ich die Verwaltung angewiesen, dem Mieter die Nebenkosten zu erlassen.

Tags darauf  kündigt der Mieter die Wohnung!

Das habe ich ehrlich gesagt nicht verstanden…

Nun, ich muss ja auch nicht alles verstehen, aber es zeigt einmal mehr:

Als Vermieter ist einem irgendwann nichts menschliches mehr fremd.

Trotzdem, auch 2018 bleibt es bei dem Grundsatz:

Investieren Sie, aber investieren Sie klug.

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Von: Andreas Sell. Über den Autor

Andreas Sell ist heute als Investor, Geschäftsführer verschiedener Grundstücksgesellschaften, Beiratsmitglied einer Münchener Fondsgesellschaft und Autor tätig.

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