Adler Real Estate: Kurs des Immobilienspezialisten nach Übernahme auf Talfahrt

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Adler Real Estate: Anleger treibt hoher Aufpreis bei Ado Group-Deal Sorgenfalten auf die Stirn. Milliardenschweres Immobilienpaket soll den Besitzer wechseln. (Foto: Vintage Tone/Shutterstock)

Der Erfolg von Übernahmen steht und fällt mit dem Preis, den der Bieter für das Objekt der Begierde auf den Tisch legt. Wenn die Übernahmeprämie zu hoch ausfällt, kann es mitunter extrem lange dauern, bis sich ein Deal, wenn überhaupt, wirtschaftlich für den Käufer rechnet. Vor diesem Szenario scheinen sich die Anleger des Immobilienunternehmens Adler Real Estate zu fürchten. Gerade hat der Berliner Konzern nämlich eine Offerte für die israelische ADO Group mit einem ausgesprochen hohen Aufschlag präsentiert. Die Anleger haben in einer ersten Reaktion klar den Daumen gesenkt und die Adler Real Estate-Papiere mit einem Kurseinbruch von 16% auf Talfahrt geschickt.

Adler Real Estate im Portrait

Bevor ich auf den Übernahmeversuche eingehe, möchte ich Ihnen die Berliner Firma erst einmal näher vorstellen. Adler Real Estate AG gehört zu den führenden Immobilienunternehmen in Deutschland. In den letzten Jahren ist das Unternehmen durch Akquisitionen rasch gewachsen – zuletzt durch die Übernahme von knapp 70% der Anteile an der Brack Capital Properties N.V.

ADLER hält mittlerweile mehr als 62.000 Wohneinheiten, die vornehmlich im Norden und Westen Deutschlands liegen. Der Wohnungsbestand soll überwiegend auf Dauer gehalten und bewirtschaftet werden. Dazu unterhält ADLER ein professionelles Asset Management und eigene Property Management Gesellschaften, die seit 2018 das gesamte Portfolio verwalten. Da konzerneigene Gesellschaften auch das Facility Management an den meisten Standorten übernommen haben, ist ADLER zu einem integrierten Immobilienkonzern geworden, der seinen Mietern alle wohnungsnahen Dienstleistungen aus einer Hand anbieten kann.

Nur noch Vermietung

Nach Veräußerung der Anteile an der ACCENTRO Real Estate AG, einer auf den Handel mit Immobilien spezialisierten Gesellschaft, konzentriert sich ADLER ausschließlich auf das Vermietungsgeschäft. Der Konzern beabsichtigt, den Bestand an Wohnimmobilien in Zukunft weiter durch Zukäufe von Unternehmensanteilen oder Einzelportfolien auszuweiten. Dabei investiert ADLER bevorzugt in Wohnimmobilienportfolien, die sich in B- und Randlagen großer Ballungsräume befinden, weil dort die Mietrenditen typischerweise höher liegen als in innerstädtischen A-Lagen.

Wenn sich entsprechende Marktgelegenheiten ergeben, investiert ADLER im Sinne der Portfolioergänzung aber auch in sogenannte A-Lagen mittelgroßer Städte oder auch in A-Städten wie Berlin, um an den Wertsteigerungen in solchen Märkten teilzuhaben.

Adler schielt auf Berliner Konkurrenten….

Nun wollen die Berliner die israelische ADO Group zu 100% schlucken. Vielleicht fragen Sie sich jetzt, warum eine deutsche Firma eine israelische Immobiliengesellschaft schlucken möchte. Der Hintergrund ist simpel: Die Israelis sind wiederum größter Anteilseigner des Wohunungsunternehmens ADO Properties, das in Berlin ein Portfolio von mehr als vier Milliarden Euro verwaltet.

……und lässt sich den Deal einiges kosten

Allerdings ist die Übernahme alles andere als günstig. Adler bietet immerhin 25,75 Euro pro ADO-Group-Aktie, was einem satten Kursaufschlag von 83% auf den Schlusskurs vor der Übernahmemeldung entspricht. Finanziert werden soll der Zukauf laut Unternehmensangaben durch eine Kapitalerhöhung, Verkaufserlösen eines Wohnentwicklungsprojektes und weiteren Fremdverbindlichkeiten.

Insgesamt zahlt Adler im Rahmen der Transaktion 708 Millionen Euro. Dabei soll die Transaktion so gestaltet werden, dass kein Pflichtangebot für die weiteren Aktien von Ado Properties ausgelöst wird. Aktuell hält die Ado Group noch 38% an Ado Properties und muss ihren Anteil vor Vollzug der Transaktion noch auf rund 33% abschmelzen. Dieses Paket soll dann den Besitzer wechseln.

Adler Real Estate wird deutlich größer

Während die Anleger den hohen Kaufpreis monieren, verweist der Konzern selbst auf eine Bewertungsmethodik, wonach der Erwerb zu einem Preis unterhalb des Nettovermögenswertes der Ado Group erfolge. Fest steht, dass der Konzern nach der Transaktion auf Basis einer Vollkonsolidierung ein auf Deutschland fokussiertes Wohnungsunternehmen mit einem Immobilienportfolio im Wert von 9,4 Milliarden Euro entsteht.

Auf dieser Basis lägen die Nettomieteinnahmen beider Unternehmen bei 366 Millionen Euro und der operative Gewinn (FFO), zwischen 130 bis 140 Millionen Euro. Vor allem das Berlin-Portfolio wird mit der Transaktion entscheidend verstärkt. Bislang ist Adler Real Estate mit einem Portfolioanteil von lediglich 2,9% in Berlin engagiert.

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Jens Gravenkötter
Von: Jens Gravenkötter. Über den Autor

Der gewiefte Börsen-Profi Jens Gravenkötter verdankt seinen Erfolg nicht zuletzt seinem Wissen aus seiner Ausbildung zum Bankkaufmann und seinem Studium der Volkswirtschafslehre.