Berliner Mietendeckel belastet den deutschen Wohnungsmarkt

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Die Einführung des Mietendeckels in Berlin wird die Wohnimmobilien-Gesellschaften belastet und die Gewinnentwicklung beeinflussen. (Foto: hanohiki/Shutterstock)

Die Aktienkursentwicklung von Wohnimmobilien-Gesellschaften steht angesichts des Berliner Mietendeckels derzeit unter keinem guten Stern. Der Berliner Senat hat sich im Juni auf die Eckpunkte zur Einführung eines Mietendeckels geeinigt. Um die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu beruhigen, sollen die Mieten demnach für fünf Jahre eingefroren werden. Damit wird Berlin zum ersten Bundesland mit einem Mieterhöhungsstopp.

Für die Bewirtschafter von Wohnimmobilien bedeutet dies deutliche Einbußen in der Gewinnentwicklung. Zudem ist davon auszugehen, dass sich der Mietendeckel negativ auf die Bewertung der Bestandsimmobilien auswirkt. Betroffen ist vor allem die Deutsche Wohnen AG, die rund 70% ihres Immobilienbestandes im Großraum Berlin hält. Deutlich breiter aufgestellt ist die Vonovia AG. Bei Deutschlands führender Wohnimmobiliengesellschaft entfallen rund 11% des Bestandes auf den Berliner Raum.

Zunehmender Investitionsstau vorprogrammiert

Für die Berliner Mieter könnte der Mietendeckel nach hinten losgehen. Zwar wurde die Kaufkraft von Mietern in den deutschen Metropolen durch die hohen Mietpreissteigerungen durchaus stark eingeschränkt. Für Teile der Bevölkerung sind die Mieten vielerorts kaum noch bezahlbar. Grund zum Jubeln sehe ich aus Sicht der Berliner Mieter dennoch nicht. Eine Mietsteigerungsbegrenzung hätte aus meiner Sicht schon eine große Abhilfe für die Mieter geleistet und wird sogar von vielen Wohnungsbewirtschaftern befürwortet oder zumindest akzeptiert.

Das Problem am Mietendeckel ist, dass Mietsteigerungen von 2 bis 3% pro Jahr ein wichtiger Bestandteil sind, um Instandhaltungen und Modernisierungen zu finanzieren. Inflationsbereinigt impliziert der Mietendeckel sogar einen Wertverlust. So hat auch Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Vonovia AG „großes Verständnis für die Sorge, sich einen Umzug in das bevorzugte Quartier nicht mehr leisten zu können und auch für die Emotionen, die derzeit spürbar sind“. Gleichzeitig gibt Buch aber zu bedenken, dass laut aktuellen Schätzungen bundesweit ein Investitionsbedarf von 800 Mrd. € bis 2030 im deutschen Wohnungsmarkt besteht.

Deutsche Wohnen AG kann an der Kostenschraube drehen

Angesichts des kommenden Mietendeckels in Berlin ist davon auszugehen, dass Instandhaltungen in Berliner Wohnungen zunehmend zurückgestellt werden. Die Deutsche Wohnen AG investierte im abgelaufenen Jahr 416 Mio. € in Instandhaltungen und Sanierungen. Davon gingen 103 Mio. € als Instandhaltungsaufwendungen direkt in die Gewinn- und Verlustrechnung, während der übrige Teil als Sanierungsinvestitionen vor allem die Liquiditätsrechnung belasteten und in der Gewinn- und Verlustrechnung langfristig als Abschreibungen auftauchen.

Bei Mieteinnahmen von rund 786 Mio. € und einem Anteil der Berliner Wohnungen am Gesamtbestand von 70% würden sich die Gewinnausfälle bei einem entgangenen Mietwachstum von 3% pro Jahr auf rund 17 Mio. € jährlich belaufen. Die Zahlen zeigen klar und deutlich, dass sich das Unternehmen durch Kostensenkungen gegen den Mietendeckel stemmen kann.

Abzuwarten bleibt allerdings, wie sich der Mietendeckel auf die Bewertung der Bestandsimmobilien auswirkt, zumal man heute nicht weiß, ob es künftig weitere Mietendeckel geben wird. Insofern dürfte das Marktsentiment vor allem für Berliner Wohnimmobilien weiterhin negativ bleiben.

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Volker Gelfarth
Von: Volker Gelfarth. Über den Autor

Der Diplom-Ingenieur lernte die Schwächen und Stärken eines Unternehmens selbst als Manager kennen, bevor er sich voll und ganz der Value-Analyse widmete. Er ist Chefredakteur für die Dienste Aktien-Analyse, Gelfarths Dividenden-Letter, Gelfarths Premium-Depot und High Performance Depot.

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