Dauerthema Mietpreisbremse – Was bedeutet sie für Investoren?

Durch Gesetzesbeschluss gibt es seit Juni 2015 die Mietpreisbremse. Sie sollte eigentlich Wuchermieten entgegenwirken. Was müssen Sie als Vermieter dazu wissen? (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Machen wir uns nichts vor: An der Lage auf dem Immobilienmarkt hat sie wenig geändert, weder für Mieter noch für Vermieter. Ob sie als Steuerungsinstrument für die Mietpreisentwicklung langfristig taugt, ist fraglich. Trotzdem plant die zukünftige Bundesregierung eine Verlängerung, bzw. eine Verschärfung der damit gesetzten Rahmenbedingungen. Es ist das erste Mal, dass der Gesetzgeber in das Thema Neuvermietung eingreift.

Regional geregelt

Das Gesetz schreibt vor, dass Mieten für Bestandswohnungen, die in die Wiedervermietung gehen, maximal 10 Prozent auf die vorherige Miete, bzw. den ortsüblichen Durchschnitt (Mietspiegel) erhöht werden dürfen. Das gilt für alle Formen von Mietverträgen, auch für Mietstaffeln. Wenn Sie also einen Staffelmietvertrag abschließen, der ab der dritten Staffel 10 Prozent über der üblichen Vergleichsmiete liegt, ist dieser ungültig.

Allerdings gilt dies nicht überall, sondern nur in „engen Märkten“. Das heißt, das Gesetz ist zwar überall das gleiche, aber wo und wie es angewendet wird, entscheiden die Länder, und zwar regional bezogen. Und das sorgt natürlich für Unmut: Eine Klage dagegen liegt beim Bundesverfassungsgericht. Für Investoren bedeutet das, vor einem Kauf zu recherchieren: Liegt das entsprechende Objekt in einem Mietpreisbremsen-Gebiet, und lässt deshalb eine Mietsteigerung bei Mieterwechsel in entsprechender Höhe überhaupt zu?

Mit vorsicht angehen

Eine Möglichkeit, wie Sie diese Einschränkung umgehen könnten: Vermieten Sie möbliert. Möblierte Wohnungen fallen grundsätzlich nicht unter die Mietpreisbremse. Allerdings gibt es auch hier einige Regeln zu beachten. Eine Schwierigkeit, die sich dabei darstellt, ist: Wie berechnet man den Wert der Möblierung? Gesetzlich ist hier nichts geregelt. Eine Pauschale von 2 Prozent auf den Zeitwert, wie es Interessenverbände gerne vorschlagen, ist in Bezug auf Möbel ziemlich unbrauchbar.

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Egal, wie Sie das Mobiliar veranschlagen, achten Sie in jedem Fall auf das durchschnittliche Mietniveau in der entsprechenden Region: Jenseits der Mietpreisbremse gibt es in Deutschland den so genannten Wucherparagraphen, und der verbietet eine Vermietung über 50 Prozent des Mietspiegels.

Möbliert oder “zusätzlich”?

Arbeiten Sie grundsätzlich mit guten Inventarlisten. Damit ist von Anfang an klar, was vermietet wurde und was später zurückgegeben werden muss. Sie brauchen hier nicht alle Gegenstände einzeln zu taxieren, der Preis zum Beispiel für eine Vollmöblierung wird pauschal festgehalten. Eine andere Variante ist die Vermietung einer (ansonsten unmöblierten) Wohnung mit Einbauküche.

Wenn Sie die Küchenzeile extra auszuweisen können Sie sie auch extra veranschlagen, unabhängig von der Deckelung durch die Mietpreisbremse. Genauso können sie mit dem – extra hinzu zu mietenden – Parkplatz der dem separaten Kellerraum verfahren – hier sind Ihnen keine Grenzen gesetzt.

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Von: Thomas Knedel. Über den Autor

Immobilieninvestor, -manager, Buchautor sowie Initiator und Betreiber des Netzwerkes Immopreneur.de sagt über sich selbst: Immobilien haben mich schon immer fasziniert.