Ferienhaus: Zulagen und Steuerboni

Viele Eigentümer nutzen ihre Ferienwohnungen nur wenige Wochen pro Jahr. In der restlichen Zeit vermieten sie die Immobilie und machen […]

Viele Eigentümer nutzen ihre Ferienwohnungen nur wenige Wochen pro Jahr. In der restlichen Zeit vermieten sie die Immobilie und machen deswegen die Ausgaben nach Abzug der Einnahmen als Werbungskosten geltend.
Die Finanzämter werfen stets einen kritischen Blick auf solche Anträge, weil sie das Bemühen um unzulässige steuerliche Abschreibungen vermuten. Nun aber hat der Bundesfinanzhof ein vermieterfreundliches Urteil gefällt (Az. IX R 97/00).

Ferienwohnung im Ausland: Vermieterfreundliches Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH)

Der Sachverhalt: Fast zehn Jahre lang besaß ein Ehepaar eine Ferienwohnung. Durch eine Verwalterin ließen die Eheleute diese Immobilie an wechselnde Gäste vermieten.

Es war vertraglich vereinbart, dass die Eigentümer ihre Wohnung nur vier Wochen pro Jahr selbst nutzen durften – teils zur Erholung, teils zum Ausführen erforderlicher Reparaturen.

In ihren Einkommensteuererklärungen stellten die Partner jeweils Einnahmen und Ausgaben für die Ferienwohnung gegenüber und kamen dabei auf durchschnittliche Verluste von rund 5.000 Euro pro Jahr.

Das Finanzamt machte nun dem Paar einen Strich durch die Rechnung.

Es rechnete die Aufwendungen für die Ferienwohnung lediglich auf die Tage um, an denen diese tatsächlich vermietet war (etwa die Hälfte des Jahres) und kam deswegen zu deutlich schlechteren Ergebnissen.

Demnach hätten die Eigentümer keine Werbungskosten abschreiben, sondern im Gegenteil noch Einnahmen versteuern müssen. Der Fall ging durch die Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesfinanzhof.

Die obersten Finanzrichter der Republik nutzten die Gelegenheit, um einige grundsätzliche Regelungen für die steuerliche Bewertung von Ferienwohnungen zu verkünden.

Wird eine Immobilie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, dann müssen die Finanzämter ohne weitere Prüfung von einer Überschusserzielungsabsicht ausgehen, so der BFH.

Das hätte erhebliche steuerliche Vorteile bedeutet. Doch das Finanzamt machte Eine Überschusserzielung kann beispielsweise auch dann vorliegen, wenn Ihnen mehrere Wohnungen zur Verfügung stehen oder wenn sich Ihre Ferienwohnung im ansonsten selbst genutzten Zweifamilienhaus befindet.

Dies wiederum bedeutet für Sie: Wenn sowohl Vermietung als auch Eigennutzung stattfinden, so muss sich zumindest während eines geeigneten Prognosezeitraums (zum Beispiel 30 Jahre) ein Gesamtüberschuss ergeben.

Und schließlich, was für das klagende Ehepaar besonders wichtig war: Leerstandszeiten der Wohnung dürfen nicht nur zu Lasten der Eigentümer gehen, sondern müssen über das ganze Jahr im Verhältnis zwischen Eigennutzung und Vermietung berechnet werden.

Nicht nur Leerstandszeiten dürfen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden

Gute Nachrichten für Sie als Ferienimmobilien-Eigentümer auch in Sachen Eigenheimzulage.

Das Niedersächsische Finanzgericht entschied nämlich unter dem Aktenzeichen 9 K 234/99, dass der Staat unter bestimmten Voraussetzungen die Eigenheimzulage auch für Ferienimmobilien im Inland zahlen muss.

Diese Leerstandszeiten sind bislang von den Finanzämtern generell als steuerlich nicht relevante Selbstnutzung eingestuft worden. Künftig dürfen diese Kosten für diese Periode genau im gleichen Verhältnis steuerlich berücksichtigt werden wie die Wohnung selbst für den Rest des Jahres bewohnt bzw. vermietet wurde.

Haben Sie als Hausherr Ihre Ferienimmobilie für zwei Monate im Jahr selbst genutzt und für vier Monate vermietet, haben Sie nunmehr die Möglichkeit, von den restlichen 6 Monaten ebenfalls vier Monate als Vermietungszeit zu verbuchen.

Zum einen muss sich Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus grundsätzlich als dauerhafter Wohnsitz eignen. Unerlässlicher Anspruch an Sie als Eigentümer: Sie müssen die Ferienimmobilie als Hauptwohnsitz nutzen.

Sobald diese beiden Kriterien erfüllt sind, darf sich die Finanzverwaltung nicht mehr gegen die Zahlung der Eigenheimzulage sträuben.

Künftig dürfen Sie nicht nur ein, sondern zwei Drittel Ihrer jährlich anfallenden Hypothekenzinsen, der Abschreibung des Kaufpreises und der sonstigen laufenden Kosten steuersparend abschreiben.

Ganz wichtig: Wurde von Ihnen für die Zeiträume, in denen Sie als Vermieter selbst nicht dort wohnen, eine Immobilienverwaltung beauftragt, und ist für diese Zeit eine Selbstnutzung im Vertrag ausdrücklich ausgeschlossen, dann dürfen Sie alle Kosten während des gesamten Leerstands absetzen.

Nur wenn Sie Ihr Urlaubsdomizil jenseits der Grenzen haben, verlieren Sie diese steuerlichen Wohltaten.

Denn Verluste aus Spanien oder der Toscana dürfen Sie nicht mit anderen Einkünften verrechnen, die Gewinne aus der Vermietung hingegen müssen Sie in Deutschland aber voll versteuern.

Wie Sie als Käufer von Auslandsimmobilien die Steuerfallen umgehen

Ihre eigene Immobilie im sonnigen Süden: Eine Wunschvorstellung, die sich mittlerweile schon etwa 800.000 Bundesbürger erfüllt haben, Tendenz steigend.

Wenn Sie eine Ferienimmobilie an einem bevorzugten Urlaubsort kaufen möchten, sollten Sie sorgfältig vorgehen, Vor- und Nachteile abwägen und vor allem nicht aus einer Urlaubslaune heraus Verträge mit langfristigen Verpflichtungen eingehen.

Zudem müssen Sie umfassende Informationen über alle Nebenkosten, die mit dem Erwerb entstehen, einholen.

Dazu zählen Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Nebenkosten. Auskunft darüber erteilt Ihnen die „Deutsche und Schweizerische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e.V.“ (Tel.: 07741/2131).

Ferienhaus: Finanzierung gut vorbereiten

Ansonsten kann Ihr Immobilienerwerb – insbesondere im Ausland – zu einem Ausflug in den juristischen Dschungel werden.

Denn nur wer steuerliche und rechtliche Besonderheiten kennt und kompetente Beratung vor Ort hat, kann Reinfälle vermeiden. Vor allem die Frage der Vermietung und der damit zu erzielenden Erlöse sollte für Sie als Käufer nicht ausschlaggebend für den Erwerb einer Ferienimmobilie sein.

Wenn Sie sich im Ausland den Traum einer Ferienimmobilie erfüllen wollen, benötigen Sie mehr Zeit- und Kostenaufwand als im Inland.

Allein für die Objektbesichtigung und Erstellung eines Wertgutachtens müssen Sie mit etwa sechs Wochen rechnen. Auch haben Sie wenig Einfluss auf Bearbeitungszeiten der Kooperationspartner und der ausländischen Behörden.

Wer nämlich so dringend auf Vermietungserlöse angewiesen ist, sollte vom Kauf einer Ferienimmobilie zunächst Abstand nehmen und die benötigten Eigenmittel im Vorwege ansparen. Große Vorsicht ist immer geboten, wenn Ihnen Verkäufer am Ferienort

Für die Finanzierungsanfrage sollten Sie folgende Unterlagen bereit halten:

  • Selbstauskunft für die Bonitätsprüfung,
  • Steuerbescheide der letzten drei Jahre,
  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate,
  • Bilanzen,
  • Gewinn- und Verlustrechnung,
  • betriebswirtschaftliche Auswertungen,
  • Darlehensantrag mit Zusatzerklärung für grenzüberschreitende Finanzierungen
  • sowie alle vorhandenen Objektunterlagen.

Weiter ist darauf hinzuweisen, dass die Bausparkassen nur bis zu 60 Prozent des geschätzten Verkehrswerts (Gutachten) beleihen können.

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.