Die ewige Streitfrage: Gas oder Bremse beim Thema Tilgung?

Sollten Sie bei der Tilgung Ihres Immobilienkredits so richtig Gas geben? An dieser Frage entzünden sich hitzige Diskussionen. (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Warum wollen Sie in Immobilien investieren?

Die Antwort ist klar: Weil Sie Vermögen aufbauen und wahrscheinlich, wenn Sie den von mir empfohlenen Weg gehen, damit Geld einnehmen möchten. Dieser Cashflow dient Ihrem passiven Einkommen. Er generiert Einnahmen, für die Sie nicht aktiv arbeiten müssen. (Theoretisch, denn kümmern müssen Sie sich schon um Ihr »Betongold«, oder Sie haben gute Verwalter aber darüber spreche ich an anderer Stelle).

Das Problem dabei: In aller Regel müssen Sie Ihre Immobilie finanzieren; die Wenigsten von Ihnen werden ein paar Hunderttausend Euro in der Zuckerdose deponiert haben. Deswegen setzen viele Investoren einen klassischen Bankkredit ein.

Allerdings legen Banken oder sonstige Kreditgeber eine lästige Angewohnheit an den Tag: Sie bestehen doch tatsächlich darauf, dass der Kredit von Ihnen zurückgezahlt wird. Nebst Zinsen.

Diese unschöne Begleiterscheinung schmälert die Marge, die Ihnen von den Realeinnahmen Ihrer Immobilien tatsächlich zur freien Verfügung bleibt.

Kein Wunder, dass viele Investoren daher vor allem von einer Frage umgetrieben werden …

Wie schnell soll ich tilgen und für Schuldenfreiheit sorgen? Gibt es eine optimale Tilgungs-Rate bzw. -Geschwindigkeit?

So leid es mir tut: Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten.

Was die Antwort so schwierig macht? Die Tatsache, dass die Tilgungssumme nur einen Anteil zum Betrags beisteuert, den Sie Monat für Monat an die Bank zurückzahlen müssen. Denn da sind ja auch noch die Zinsen zu berücksichtigen.

Haben Sie einen relativ hohen Zinssatz zu stemmen, und sind Ihre Mieteinnahmen zunächst nicht allzu üppig, wird sich Ihre Tilgungsrate notgedrungen in Grenzen halten müssen. Bei niedrigerem Zinssatz können Sie sich überlegen, mit Ihrer Bank eine höhere Tilgungsrate zu vereinbaren.

Aber ist das überhaupt sinnvoll?

Nun, wie so ziemlich alles im Leben kommt auch beim Thema Tilgungstempo jeder Vorteil mit einem Nachteil daher.

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Wenn Sie eine rasche Tilgungsfreiheit anstreben, sind Sie – logisch – schneller schuldenfrei. Die Frage: ist das überhaupt sinnvoll. Da es sich in diesem Fall um GUTE SCHULDEN handelt die dazu beitragen Ihr Inflationsrisiko abzusichern sage ich nein. Lieber im Bereich einer niedrigeren Tilgung von vielleicht nur 2 % bleiben, aber dafür mit der Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbaren.

Tatsächlich macht eine rasche Tilgung meines Erachtens wenig Sinn. Sie reduzieren damit in deiner Niedrigzinsphase nur Ihre monatliche Liquidität.

Im umgekehrten Fall zieht sich die Zeit bis zur Schuldenfreiheit länger hin. Sprich: Sie müssen die Immobilieneinnahmen über einen größeren Zeitraum mit der finanzierenden Bank teilen aber können natürlich elegant auf der anderen Seite etwaige Überschüsse ansparen und jederzeit Sondertilgungen machen wenn Sie diese vorher natürlich schriftlich mit Ihrer Bank vereinbart haben. Bis zu 5 % Sondertilgung jährlich sind normalerweise mit Ihrer Bank verhandelbar.

In diesem Fall können Sie bei gutem Geschäftsgang früher tilgen – müssen aber nicht. Ihre monatliche Belastung ist deutlich geringer; sie behalten dadurch ein höheres Maß an Liquidität – und damit die Chance, günstige Zukaufgelegenheiten zu nutzen und Ihren Immobilienbestand zu erweitern. Das wiederum senkt Ihr Risiko als Investor.

Welcher Tilgungstyp sind Sie?

Vor diesem Hintergrund wird klar: Die Frage nach der optimalen Tilgungsrate lässt sich nur individuell beantworten.

Agieren Sie im Allgemeinen eher sicherheitsorientiert, lassen Sie niedrige Tilgungsraten wahrscheinlich besser schlafen. Denn so können Sie genügend Liquiditätsreserven aufbauen, um von unvorhergesehenen Zusatzausgaben nicht aus der Bahn geworfen zu werden.

Weiterhin gilt: Je mehr Immobilien-Geldmaschinen Sie erwerben wollen, desto niedriger müssen die monatlichen Tilgungsbelastungen sein. Anderenfalls wächst Ihnen die Sache in finanzieller Hinsicht wahrscheinlich rasch über den Kopf.

Oder anders gesagt: Die Gesamtsumme aus monatlichem Zins plus Tilgungsrate darf Sie finanziell niemals einschnüren.

Aber vergessen Sie das Hintertürchen nicht …

Durch freiwillige Sondertilgungen können Sie die Entschuldung risikolos beschleunigen.

Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank, dass Sie Sondertilgungen leisten können, sofern Sie die entsprechenden Reserven aufgebaut haben. Diese Sonderrückzahlung verringert Ihre Schuldensumme; durch den freiwilligen Charakter können Sie diese Sondertilgung aber aussetzen, wenn es die Umstände nicht hergeben.


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Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.