Die fünf häufigsten Anfängerfehler bei der Kalkulation

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Angesichts galoppierender Kosten fürs Bauen und Kaufen von Immobilien kann schon der kleinste Fehler Nachteile nach sich ziehen. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

Die Immobilienpreise kennen nur eine einzige Richtung: steil nach oben. Folglich klettern auch die Baukosten zurzeit munter um die Wette.

Kein Wunder, dass etwa die Tageszeitung DIE WELT in ihrer Onlineausgabe von 9. April 2018 in einem Leitartikel die aktuelle Entwicklung massiv beklagt – mit der beredten Überschrift: »Der Handwerker-Effekt macht Bauen fast unbezahlbar.«

Nahezu alle Gewerke stiegen überdurchschnittlich im Preis, stellt die Zeitung fest. Gerade bei Großprojekten (an denen wir Investoren ein besonderes Interesse haben) sei der Preisanstieg exorbitant. Und wer mit einem Generalunternehmer plane, müsse zudem mit Aufschlägen von 20 % rechnen.

Angesichts dieser happigen Beträge lege ich Ihnen hier dringend nahe …

Rechnen Sie Ihre Finanzierung genauestens durch – schon der geringste Fehler kann enorme negative Auswirkungen zeitigen!

Ich gehe gleich noch auf einige Kostenfallen ein, die sich in vielen Baufinanzierungskonzepten verstecken und die gerade von Investment-Anfängern gern übersehen werden. Vorab aber mein genereller Ratschlag …

Rechnen Sie. Aber rechnen Sie sich nichts etwas schön. Niemals. Kalkulieren Sie lieber konservativ, wenn nicht gar »skeptisch«. Diese Umsicht bewahrt Sie vor bösen Überraschungen.

Aber schauen wir uns doch einige besonders oft übersehene Fallstricke in Finanzierungsmodellen genauer an …

1) Sie verharmlosen die Kosten

Hier verweise ich nochmal auf den Zustand, der in der WELT beklagt wird: Sie können im Moment gar nicht so schnell schlucken, wie die Preise steigen. Achten Sie bei Ihrem Finanzierungskonzept daher darauf, vom Geldgeber nicht nur genügend Kapital für den Kauf der Immobilie zu erhalten, sondern auch die vielen Nebenkosten, die so einen Kauf oder Bau begleiten, durch diese Summe stemmen zu können.

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Betriebskosten: Durchschnitt ist gestiegenDie Nebenkosten sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Höhere Energie- und Wasserkosten, aber auch die Öl- und Gaspreise sind die Ursache. Betriebskosten können oft mehr als ein Drittel der Miete… › mehr lesen

2) Sie unterschätzen die Monatsrate

Ich hoffe, dass Sie meine Philosophie verinnerlicht haben: Erwerben Sie eine Immobilie nur, wenn sie sofort Cashflow abwirft.

Aber selbst wenn der Geldfluss von Beginn an vorhanden ist, sollte Sie das nie dazu verführen, eine zu hohe Monatsrate etwa für den Zinsdienst und die Tilgung blauäugig hinzunehmen. Ja, vorab, auf dem Papier, erscheint eine zu hohe Rate locker tragbar – wenn’s aber ernst wird, drückt sie umso schwerer.

Was nützt Ihnen das lukrativste Investment, wenn Sie durch die laufenden Kosten erwürgt werden?

3) Sie verzichten auf zu viel Lebensqualität

… und zwar, wenn Sie bei der Kalkulation von zu geringen Lebenshaltungskosten ausgegangen sind. Was in der Theorie noch erträglich klingt, drückt in der Praxis dann auf die Lebensqualität – und damit aufs Gemüt. Wenn Sie Ihre Investment-Kosten noch stemmen wollen, müssen Sie an anderer Stelle sparen. Plötzlich ist radikal Schluss mit Restaurant, Kino, Theater … ja sogar mit üppigem Essen zuhause. Überlegen Sie sich gut, ob Sie wirklich für lange Zeit zu diesem Verzicht bereit sind.

4) Sie übersehen versteckte Kosten

Dieser »Milchmädchenrechnung« gehen vor allem angehende Investoren auf den Leim, die mit einer kleinen Eigentumswohnung loslegen: Sie übersehen, dass beispielsweise Monat für Monat einen beträchtlichen Teil an so genanntem »Hausgeld« zu überweisen haben. Das ist die Vorauszahlung, die jeder Eigentümer zur Deckung der Betriebskosten im Voraus bereitstellen muss. Hier sollten Sie pro Monat und Quadratmeter mindestens einen Euro an zusätzlichen Ausgaben ansetzen.

5) Sie wollen sich nicht »blamieren«

Speziell Anfängern erscheinen viele Fachbegriffe wie ein Buch mit sieben Siegeln. Das ist keine Schande – wird allerdings von vielen Betroffenen als solche empfunden. Fatale Folge: Sie fragen nicht nach, wenn sie ein Finanzierungsmodell nicht verstanden haben.

Diese völlig falsche Furcht vor Gesichtsverlust kann böse enden. Mein Tipp: Haken Sie energisch nach; sogar bei vermeintlichen Finanzierungs-Selbstverständlichkeiten. Es geht um Ihr Geld. Also haben Sie ein Recht auf hundertprozentigen Durchblick!

Was das angeht, soll’s an mir nicht scheitern. Deshalb bin ich Woche für Woche für Sie da, um Ihnen das nicht ganz einfache Feld des Immobilieninvestments so transparent wie möglich zu machen. Diesem Motto fühle ich mich auch beim nächsten Mal verpflichtet – nehmen Sie mich beim Wort!


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Paul-Misar
Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.