Eine Immobilie lässt sich entwickeln – aber leider nicht jeder Aspekt

Manche Eigenschaften seiner Immobilie kann man verbessern. Oder um es im Jargon der Szene zu schreiben: entwickeln. Eines aber leider nicht. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

Ich habe in den letzten Jahren genügend Immobilien gesehen und begleitet, die sich mit einer Sanierung vom hässlichen Entlein in einen stolzen Schwan verwandelt haben. In diesen Fällen wurde dadurch auch eine nachhaltige Wertsteigerung erzielt. Aber auch nur, weil sich die Immobilien am richtigen Fleck befanden.

Lage, Lage, Lage

Das Klischee des Immobilienmaklers, horrende Preise mit dem Verweis auf die „Lage, Lage, Lage“ zu rechtfertigen ist mittlerweile überholt. Die Lage ist wichtig, aber nicht alles. Wo die Lage außerordentlich gut ist, bezahlt man mehr für den Quadratmeter, im gegenteiligen Fall dementsprechend weniger.

Und doch hat die Aussage einen wahren Kern:

Man kann an einer Immobilie (fast) alles verändern. Die Lage aber bleibt.

Und die Lage entscheidet maßgeblich über Nachfrage. Und die Nachfrage entscheidet über die Sinnhaftigkeit von Investitionen in die eigene Immobilie. Auf was ich hinaus möchte: Sollte ein Haus dringend nach einer Sanierung bedürfen, so müssen Sie je nach Grad der Sanierung mit ca. 500 bis 1.500 Euro den Quadratmeter an Kosten rechnen. Bei Denkmalschutzobjekten sogar noch mehr, doch auf diese möchte ich gar nicht hinaus.

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Und jetzt kommt das Worst-Case-Szenario:

Wenn die Immobilie dort steht, wo keine bzw. kaum Nachfrage herrscht, beispielsweise im Thüringer Hinterland, halb verlassenen Landstrichen in Mecklenburg-Vorpommern oder Verlierer-Städten wie Plauen und Gera, kosten Sanierungsmaßnahmen trotzdem ähnlich viel wie andernorts. Ohne aber hier eine merkliche Wertschöpfung zu betreiben. Sollten an einem dortigen Objekt also teure Maßnahmen von Nöten werden (Dach, Heizung, Keller- oder gar Komplettsanierung etc.), gehört mindestens zweimal nachgerechnet. Denn weder eine Wertsteigerung, noch höhere Mieten sind realistische Szenarien.

Würden wird die 4-Felder-Matrix der Boston Consulting Group bemühen, befänden wir uns wohl im Sektor der „poor dogs“. Sollten die Investitionen zu groß werden, wäre eine (verlustreiche) Abstoßung der Immobilie noch das sinnvollste.

In München, als extremes Gegenbeispiel, würde sich vermutlich jegliche Art von kostspieliger Investition am eigenen Objekt lohnen und unmittelbar eine Wertsteigerung bewirken. Kein Wunder, bei der massiven Nachfrage.

Fazit:

Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar. Sie ist maßgeblich für die Nachfrage und den Wert einer Immobilie. Und ein wichtiger Indikator für die Sinnhaftigkeit von weiteren Investitionen, wie beispielsweise größeren Instandhaltungsmaßnahme. Sie ist dabei beileibe nicht das einzige wichtige Kriterium, wie früher oft glauben gemacht wurde, aber doch IMMER von äußerster Wichtigkeit.


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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

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