Es geht um Geld: Augen auf bei Kautionen

Als Eigentümer eines vermieteten Objektes tragen Sie das ganze Risiko. Das betrifft auch ein umstrittenes Sachgebiet, nämlich ob Kautionen hinterlegt sind oder nicht. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Wer als Investor in vermietete Objekte investiert, sollte gut vorbereitet sein, dann kommt es später nicht zu bösen Überraschungen. Verschaffen Sie sich auf jeden Fall vor dem Kauf einen Überblick darüber, was hinterlegt wurde. Summen sind hier von großer Bedeutung, ebenso, auf welcher rechtlichen Grundlage die Kaution geleistet wurde.

Denn die Mietkaution geht mit dem Kauf einer Wohnung nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Sie geht nur dann an den neuen Eigentümer, wenn der Mieter zustimmt. Stimmt ein Mieter nicht zu, haben Sie kein Recht darauf, die Kaution nachzufordern. Die sehr umfängliche Rechtsprechung in Deutschland ist hier eindeutig.

Nehmen Sie Einblick

Überprüfen Sie also genau, was im Mietvertrag steht. Die schriftlich fixierten Regelungen sind recht unterschiedlich und individuell gestaltet. Vor allem gibt es noch alte Mietverträge, in denen bestimmte Besonderheiten festgeschrieben sind. In den Siebziger Jahren wurden zum Beispiel gerne Klauseln in Mietverträge eingefügt, die das Abwohnen der Kaution ermöglichten.

Eine Verpflichtung zur verzinsten Hinterlegung der Kaution gab damals es nicht. Diese Regelungen sind heute noch gültig. Mieter leisteten in beispielsweise vor dem Einzug eine Zahlung von drei Monatsmieten im Voraus. Dafür brauchten sie in den ersten drei Monaten keine Miete zu entrichten. Im eigentlichen Sinn haben diese Mieter eine Vorauszahlung geleistet. Eine Möglichkeit, Alt-Mietverträge wie diesen bei Eigentümerwechsel auszuhebeln und eine Kaution nachzufordern gibt es nach geltendem Recht nicht.

Der entscheidende Moment

Wenn Sie in einem bestehenden Mietverhältnis die Kaution nachfordern oder nachträglich erhöhen wollen haben Sie ein Problem: Denn das gestaltet sich grundsätzlich als überaus schwierig, wenn nicht sogar unmöglich. Entscheidend ist, wann genau das Mietverhältnis begonnen hat und ob zu diesem Zeitpunkt eine Kaution geleistet worden ist.

Wenn Sie beispielsweise einem neuen Mieter den Schlüssel zu einer Wohnung übergeben haben, bevor die Kaution geleistet wurde, gilt der Mietvertrag als geschlossen und akzeptiert, und zwar ohne Kaution. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass mit der Übergabe der Schlüssel der Mietvertrag durch beidseitige Zustimmung zustande gekommen ist.

Beugen Sie vor

Überprüfen Sie also beim Mieterwechsel immer, ob eine Kaution gezahlt wurde und übergeben Sie dann erst die Schlüssel – eine Nachforderung der Kaution wird ansonsten schwierig. Überprüfen Sie ebenfalls vor dem Kauf, beziehungsweise vor dem Einzug eines neuen Mieters den Zustand der Wohnung.

So können Sie einschätzen, was im Zweifel auf Sie zukommen kann. Ist die Wohnung abgewohnt sollten Sie für eine anstehende Renovierung nach Auszug des bisherigen Mieters Rücklagen bilden, falls Sie der Kaution nicht habhaft werden.

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© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Thomas Knedel. Über den Autor

Immobilieninvestor, -manager, Buchautor sowie Initiator und Betreiber des Netzwerkes Immopreneur.de sagt über sich selbst: Immobilien haben mich schon immer fasziniert.

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