Festdarlehen – eine echte Alternative? Ja, aber …

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Wenn Sie als Immobilieninvestor maximal Steuern sparen wollen, werden Sie früher oder später auf das Modell »Festdarlehn« stoßen. Anders als beim Annuitätendarle-hen können Sie dort einen sehr hohen Steuerbetrag sparen. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

»Das Kind mit dem Bad ausschütten.« Diese Redewendung kennen Sie, oder?

In diese Versuchung mögen Sie gekommen sein, wenn Sie sich eine meiner Warnungen etwas zu eifrig zu Herzen genommen haben sollten. Diese Mahnung lautet: Kaufen Sie eine Rendite-Immobilie niemals nur, um Steuern zu sparen.

Dazu stehe ich weiterhin. Aber das heißt nicht, dass Sie als Immobilieninvestor deshalb gleich jede Möglichkeit in den Wind schießen sollten, Ihre Abgabenlast zu senken. Denn Rendite wird noch mal so schön, wenn man diesen Ertrag so wenig wie möglich mit dem gefräßigen Vater Staat teilen muss.

Sprich: Lassen Sie das Kind im Zuber, und nutzen Sie ein Steuersparmodell wie beispielsweise das Festdarlehen – sofern es Ihnen möglich ist.

Eine kaum benutzte Alternative zum Annuitätendarlehn

Als Immobilieninvestor – erst recht, wenn Sie noch als kleiner Fisch im Becken schwimmen – werden Sie mit Ihrer Bank in über neun von zehn Fällen zwecks Finanzierung ein klassisches Annuitätendarlehn aushandeln.

Dabei vereinbaren Sie über die gesamte Laufzeit eine Rückzahlung in jährlich gleichbleibender Höhe. In dieser Summe ist zum einen die Tilgung enthalten, also die Abtragung der eigentlichen Schuldsumme. Und zum anderen die Zinsen als »Bezahlung« der Bank.

Das Annuitätendarlehn zeichnet sich dadurch aus, dass sich das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen von Mal zu Mal verschiebt, obwohl die Summe unterm Strich dieselbe bleibt. Zahlen Sie anfangs noch die maximale Summe an Zinsen, tendieren diese Zinsen zum Ende der Laufzeit gegen null, wohingegen der Tilgungsanteil von Rate zu Rate wächst.

Was dagegen einzuwenden ist, fragen Sie? Nichts.

Bis auf die lästige Tatsache, dass Sie als Immobilieninvestor beim Fiskus einzig und allein Ihre Zinslast steuermindernd anrechnen lassen können. Jahr für Jahr sinkt also die Summe, die Ihnen Ihr Finanzamt lastenmindernd anerkennt.  Am Ende der Laufzeit sind Sie zwar Ihre finanziellen Verbindlichkeiten los, aber auch all Ihre Steuervorteile.

Diesem schleichenden Vorteils-Fraß können Sie entgegenwirken – mit einem Festdarlehen.

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Sparen Sie maximal Steuern!

Bei einem Festdarlehen geben Sie über die gesamte Laufzeit keinen einzigen Cent zur Tilgung der Schuldsumme aus. Sie zahlen »lediglich« Zinsen.

Was nichts anderes bedeutet als: Die Summe, die Sie steuermindernd anrechnen lassen können, bleibt über Jahrzehnte unverändert hoch. Fabelhaft!

Sie können mit einem Festdarlehen einen lukrativen Investment-Deal unter Dach und Fach bringen und den nimmersatten Stempelrittern vom Finanzamt eine lange Nase drehen.

Womit sich indes eine Frage förmlich aufdrängt …

Wenn das Festdarlehn so vorzüglich ist – warum machen das nicht gleich alle so?

Erstens: Ihre Bank wird die Vergabe eines Festdarlehens davon abhängig machen, dass Sie Mittel und Wege nachweisen, um am Ende der Laufzeit die Schuld begleichen zu können. Das Geld, das Sie bei einem Annuitätendarlehen in die Tilgung stecken würden, müssen Sie also auf einen externen Sparplan umschichten. Und Sie wissen ja, wie »viele« Zinsen Sie heutzutage für normale Sparformen bekommen.

Damit die Rechnung namens »Festdarlehn« überhaupt aufgeht, müssen Sie jährliche Erträge von weit über 4 % Zinsen erwirtschaften – und das etwa dreißig Jahre lang am Stück. Das funktioniert heutzutage höchstens noch mit Aktiensparplänen.

Zweitens: Weil bei dieser Spielart das Risiko für Ihre Bank größer ist, erwartet sie in aller Regel, dass Sie als Nutznießer ihrer Großzügigkeit eine deutlich höhere Sparleistung erbringen, als rein rechnerisch notwendig wäre. Um also ein Festdarlehen über Pi mal Daumen drei Jahrzehnte problemlos »wuppen« zu können, müssen Sie wirtschaftlich voll im Saft stehen.

Oder anders gesagt: Ihre Bonität muss schon mit dem Prädikat »exorbitant gut« belegt werden können, wenn Sie bei der Bank nachfragen.

Fazit: Sollten Sie als Investor wirtschaftlich exzellent dastehen, bietet sich das Festdarlehn als steuersparende und damit gewinnsteigernde Alternative zum Annuitätendarlehn an. Das Gros der Investoren muss halt zähneknirschend damit leben, dass Vater Staat von Rate zu Rate ein größeres Stück vom Steuerkuchen fordert.

Auch in der nächsten Woche werde ich Ihnen wieder wertvolle Tipps für Ihr Engagement als Immobilieninvestor geben. Es lohnt sich also, wieder vorbeizuschauen!


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Paul-Misar
Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.