Gehen Sie auf Nummer sicher – Studieren Sie das Grundbuch

Bevor sich Ihr Interesse an einem Objekt festigt fordern Sie in der Regel die entsprechenden Unterlagen an. Egal, um welches Objekt es sich handelt: Allen gleich ist aber der Grundbuchauszug. Für Sie ist er eine wichtige Informationsquelle, aus der Sie erfahren können, welche Lasten und Beschränkungen mit dem Objekt in Verbindung stehen. Unter Lasten versteht man die Umstände, zum Beispiel die Reallasten.

Prüfen Sie Vorkaufsrechte

Ganz wichtig für Sie als Kaufinteressent: Ein mögliches Vorkaufsrecht. Wenn eine Wohnung zum Beispiel aufgeteilt wurde, während ein Mieter bereits darin wohnte, dann hat er immer ein Vorkaufsrecht, und das wird im Grundbuch eingetragen. Damit ist es rechtlich bindend.

Wenn der Mieter über dieses grundbuchlich eingetragene Vorkaufsrecht verfügt und von diesem auch Gebrauch machen will, sind Sie raus, egal, wie weit die Verhandlungen gediehen sind. Sie können sich erst sicher sein, dass ein Deal klappt, wenn eine entsprechende schriftliche Erklärung vorliegt, oder wenn der Mieter dem geplanten Verkauf nicht widersprochen hat. Für diesen Wiederspruch hat er zwei Monate Zeit.

Prüfen Sie den Niesbrauch

Ein anderer Aspekt, der in dem gleichen Abschnitt des Grundbucheintrages vermerkt ist, ist der Nießbrauch. Nießbrauch bedeutet, dass der Eigentümer irgendjemandem (seinen Eltern oder Großeltern) zwar nicht den Besitz des Gebäudes überschrieben hat, aber alles, was durch das Gebäude erwirtschaftet wird: Mieteinnahmen, Pachtzins oder ähnliches. Auch die Benutzung fällt in diese Kategorie.

Sie bedeutet in aller Regel ein Wohnrecht bis zum Tode. In den meisten Fällen zahlt der Nutznießer keine Miete. Für Sie als Anleger ist der Erwerb des Objektes somit ein Fehlinvestment. Auf jeden Fall prüfen sollten Sie auch das Erbbaurecht mit entsprechendem Erbbauzins. Wenn dieser für ein Grundstück im Grundbuch vom bisherigen Besitzer verankert wurde, geht er auf Sie als Käufer über, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Was teuer werden könnte

Wichtig ist es auch, zu prüfen, ob Beschränkungen vorliegen. Dabei handelt es sich um Eintragungen wie Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke. Wenn so etwas vorliegt sollten Sie Abstand nehmen: Denn die Immobilie müsste unter Umständen zunächst aus dem Zwangsversteigerungsverfahren herausgelöst werden.

Ebenso verhält es sich mit der Grundschuld; Hypotheken, Rentenschuld, Darlehen und alles, was in irgendeiner Form mit Geld zu tun hat. Wenn Sie ein Objekt kaufen wird diese Abteilung normalerweise gelöscht, und Sie bekommen sie bereitgestellt für die Eintragung Ihrer Grundschuld-Eigner. Darauf sollten Sie achten. Einzige Ausnahme: wenn Sie einen Darlehens-Vertrag übernehmen, geht auch die eingetragene Grundschuld auf Sie über und bleibt stehen.


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2. Januar 2018

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Thomas Knedel. Über den Autor

Immobilieninvestor, -manager, Buchautor sowie Initiator und Betreiber des Netzwerkes Immopreneur.de sagt über sich selbst: Immobilien haben mich schon immer fasziniert.

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