Gesellschaftsverwaltung versus Privatbesitz: Wer braucht was?

Große Einnahmen, große Sorgen? Ein bisschen ist was dran. Denn als Investor*in stehen Sie vor der Aufgabe, die Einkünfte aus Ihren Immobilieninvestments bestmöglich zu verwalten. Aber welcher Weg ist der richtige? Privatbesitz? Oder Immobilienverwaltung durch eine juristische Person, sprich: Gesellschaft? Dieser Bericht nennt Kriterien, damit Sie sich stets richtig entscheiden können. (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Ich wünsche Ihnen, dass bei Ihnen der Rubel rollen möge. Dass Sie also mit Ihren Immobilieninvestments eine derart glückliche Hand beweisen, dass möglichst viel Cashflow in Ihre Kassen gespült wird.

Herrlich, nicht wahr?

Jetzt haben Sie allerdings eine süße Last zu stemmen …

… die »Last« nämlich, die Geldströme so zu verwalten, dass Rabenvater Staat möglichst nur ein Rinnsal davon abbekommt, während Sie im breiten Geldfluss baden können.

Welche Verwaltungsoption empfiehlt sich bei welcher Art von Immobilien? Das ist hier die Frage.

Ich könnte es mir mit der richtigen Antwort einfach machen. Denn die klingt banal: Das kommt darauf an.

Aber das hilft Ihnen nicht wirklich, oder?

Dachte ich mir. Gehen wir deshalb ein bisschen in die Tiefe.

Gehen wir davon aus, dass Sie meine Beiträge hier fleißig gelesen und engagiert umgesetzt haben. Dann stehen Ihre Chancen sehr, sehr gut, dass Sie demnächst stolze Besitzerin oder hocherfreuter Eigner einer Immobilie sind, die durch eine besonders hohe Rendite zum Quell üppig sprudelnder Dauereinnahmen wird.

Wie verwalten Sie diese Ströme an fresh money denn nun am besten?

In diesem Fall empfiehlt sich eine vermögensverwaltende Gesellschaft, also entweder eine GbR oder eine GmbH.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist wesentlich einfacher aus der Taufe zu heben; theoretisch benötigen Sie für diesen Akt noch nicht mal einen Anwalt oder Notar.

Wie funktioniert eine vermögensverwaltende Personengesellschaft?Die vermögensverwaltende Personengesellschaft bezahlt selbst keine Steuern. Nur die Gewinne der einzelnen Mitglieder sind steuerpflichtig. › mehr lesen

Sie können in der Gründungsphase natürlich dennoch auf diese Fachleute zurückgreifen. Sie sollten es, wenn Sie den Behörden glasklar nachweisen wollen, dass so eine GbR überhaupt existiert. Und Sie müssen es von Gesetz wegen sogar, wenn Sie lieber eine GmbH ins Leben rufen wollen.

Zusatzvorteil der GbR: Sie können sich das Stammkapital sparen, das bei der GmbH mit immerhin 25.000 Euro zu Buche schlägt. Die muss man erst mal übrig haben.

Für welche Rechtsform Sie sich letztlich entscheiden – wichtig ist, dass der Geschäftszweck der Gesellschaft aufs Verwalten, Bewirtschaften und Halten Ihrer Immobilie beschränkt bleibt. Und zwar strikt und ohne jede noch so kleine Ausnahme.

Denn erst durch diese Beschränkung wird Ihnen (bzw. der Gesellschaft) staatlicherseits eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung gewährt, wodurch sich die Steuerlast auf vergleichsweise moderate 16 % beschränkt (Körperschaftssteuer plus »Soli«).

Noch mal: Achten Sie darauf, dass Sie die Voraussetzungen für diese erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht unwillentlich untergraben. Sprich: Die Gesellschaft darf nichts Gewerbliches unternehmen – keine Solaranlage am Haus betreiben, keine Parkgebühren nehmen, keine Mietlaufzeiten unter einem Jahr vereinbaren usw.

Nutzen Sie diese extreme Steuererleichterung, um schlechte Objekte rasch abtilgen zu können!

Denn ein bei möglichen Käufern weniger begehrtes Objekt, das rasch abbezahlt ist, spült Ihnen dennoch regelmäßig Geld in die Kasse. Dass es im Fall des Falles schwerer zu verkaufen wäre, kann Ihnen dann egal sein.

Die »High Potentials« unter Ihren Immobilen jedoch sollten Sie lieber im Privatbesitz behalten, und das mindestens zehn Jahre lang. Diese Frist dient nicht nur dazu, den Wert Ihres Investitions-Wonneproppens drastisch nach oben zu schrauben.

Sie ist auch gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie die Immobilie später mit sattem Gewinn verkaufen wollen – steuerfrei. Wenn Sie diese zehn Jahre nicht abwarten und das Objekt vorher veräußern, langt der Fiskus zu, gnaden- und hemmungslos.

Hemmungen sollten auch Sie nicht entwickeln und deshalb beim nächsten Beitrag wieder reinschauen. Sie wissen ja: Ich freue mich, wenn Sie erneut dabei sind!


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Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.