Günstige Wohnungen rentieren sich nur auf dem Papier

Es gibt sie noch, die Wohnungen zu Ramschpreisen. 50 Quadratmeter zu unter 20.000 Euro, zweistellige Rendite. Also alles bestens? Keineswegs! (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

Die Zahlen sehen erst einmal fantastisch aus. Zwei-Zimmer-Wohnung, 50 Quadratmeter groß, Kaufpreis 15.000 Euro. Vielleicht denken Sie auch gerade: „Gibt es doch gar nicht.“ Und doch sind solche Angebote nach wie vor Realität. Natürlich nicht in München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart. Oder sonst irgendwo, wo die Vorzeichen für die Zukunft auch nur einigermaßen positiv sind. Aber ist doch geschenkt bei dem günstigen Preis.

Lassen Sie sich von der prozentualen Rendite nicht täuschen!

Kommen wir noch einmal auf das Eingangsbeispiel zurück:

Größe:                 50 Quadratmeter

Kaufpreis            15.000 Euro

Kaltmiete:           175 Euro monatlich

Um eine Chance auf eine verlässliche und dauerhafte Vermietbarkeit zu haben, setzen wir die Kaltmiete mit 3,50 Euro den Quadratmeter an. Das bringt Ihnen im Monat immerhin 175 Euro und somit eine Bruttorendite von 14% bzw. einen Teiler von 7,14!

Das war´s dann aber auch schon mit der Herrlichkeit.

Die nicht-umlegbaren Nebenkosten (Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage) dürften sich bei der Wohnungsgröße bei mindestens 40 Euro bewegen. Egal ob Sie im Monat für diese Wohnung 100 Euro oder 1.000 Euro an Kaltmieteinnahmen haben.

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In unserem Fall reduzieren die nicht-umlegbaren Nebenkosten die Kaltmieteinnahmen um fast ein Viertel! Und das ist noch konservativ gerechnet. Die Rendite ist hierbei bereits um ein paar Prozentpunkte eingebrochen.

Im Übrigen dürfen Sie in diesem Beispiel auch noch Steuern nachzahlen, da diese vermietete Wohnung Ihr zu versteuerndes Einkommen erhöht. Dies dürfte – je nach persönlichem Steuersatz – auch noch einmal ungefähr den Gegenwert einer Monatskaltmiete ausmachen. Darauf will ich aber gar nicht hinaus.

Die Totalzahlen sind entscheidend

Sie haben es weiter oben bereits gesehen: alle anderen Posten werden nicht günstiger, nur weil Sie eine Wohnung günstig erworben haben und vermieten.

Unsere Wohnung ist für diesen Preis selbstverständlich in keinem Neubau und auch nicht in einem tollen Zustand. Vermutlich um die 50 bis 80 Jahre alt, unrenoviert oder von einem Hobbyhandwerker in Eigenregie „renoviert“ (was oftmals noch schlimmer ist) und auch das Haus steht nicht da wie eine „Eins“.

Das heißt, es werden irgendwann Ausgaben nötig werden. Ein neues Bad kostet in der Regel zwischen 4.000 bis 8.000 Euro. Je nach Größe und Ausstattung. Das wäre ein Drittel bis die Hälfte des Kaufpreises! Hier mal ein neuer Boden für ein Zimmer, dort ein neuer Waschtisch. Die Maklerkosten für die Neuvermietungen. Selbst bei diesen geringen Ausgaben ist der monatliche Überschuss für MONATE oder gar JAHRE hinüber! Das alles ist aus Eigenkapital zu leisten, wie vielleicht auch der Kaufpreis. Keine Bank hat an der Finanzierung einer solchen Wohnung großartiges Interesse.

Bei einer gleich großen Wohnung in München mit 750 Euro Kaltmiete fallen weder die nicht umlegbaren Nebenkosten, noch die anderweitigen Ausgaben dermaßen hoch ins Gewicht. Abgesehen davon, dass die Eigentümergemeinschaften bonitätsstärker sein dürften und auch Leerstand kein Thema ist. Das nur als extremes Gegenbeispiel.

Und nun?

Wir waren noch gar nicht beim Standort unserer Wohnung. Nun, dieser kann beispielsweise in Gera sein, Plauen, Zwickau, Gelsenkirchen oder Duisburg. Und auch da jeweils nicht in den besseren Lagen…  Wir befinden uns dort, wo das goldene Jahrzehnt der Immobilienbranche nach wie vor spurlos vorüber zu gehen scheint. Und wo ich im Falle eines Crashs nicht unbedingt investiert sein möchte. Auch wenn einige von Ihnen, liebe Leser, nur die aktuelle Boomphase kennen, es gab und gibt auch immer wieder andere Zeiten. Und da waren nicht 15.000 Euro das untere Ende der Fahnenstange, sondern 5.000 Euro.

Wichtig ist auch zu wissen, dass Sie sich um eine solche Wohnung – aufgrund des Zustandes und des potenziellen Mieterklientels – weitaus mehr kümmern müssen, als wenn ein Mieter nie die Miete prellen oder gar ausziehen würde, weil er sowieso keine andere Wohnung findet. So wie in München.

Fazit:

Überlegen Sie sich gut, wie sehr Ihnen zweistellige Renditen auf dem Papier wichtig sind. In Totalzahlen kommt bei solchen Low-Budget-Wohnungen nämlich kaum etwas rum, die Banken rümpfen die Nase, Risiken und Zeitaufwand sind hoch. Sollten Sie Fortgeschrittener sein, dann erwägen Sie, wenn überhaupt, gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus in diesen (Preis-) Regionen. Hier können Sie zumindest schalten und walten wie Sie möchten und der Outcome ist deutlich attraktiver.


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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

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