Ihr VORteil als Auswärtiger in einem fremden Immobilien-Markt

Viele Investoren scheuen lukrative Märkte fernab ihres Wohnortes aufgrund eines vermeintlichen Wettbewerbnachteils gegenüber den lokalen Konkurrenten. Und übersehen dabei oft einen entscheidenden Vorteil. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Mein Name ist Christian Marchner, ich bin langjähriger Immobilien-Investor und freue mich darüber, Ihnen ab sofort jeden Dienstag Gedanken und Erfahrungen aus der Praxis mit an die Hand geben zu dürfen.

In den nächsten Beiträgen werden Sie noch mehr von mir, meinem Werdegang und meiner strategischen Ausrichtung erfahren.

Heute möchte ich Ihnen – auch anhand eines Beispiels aus der Praxis – aufzeigen, warum lukrative, aber weit entfernte, Märkte auch einen entscheidenden Vorteil für Sie haben können.

Eines ist klar: Die Herangehensweise eines Investors unterscheidet sich deutlich von der des zukünftigen Eigenheimbesitzers.

Subjektive Anforderungen wie die Nähe zu Verwandten, zum eigenen Arbeitgeber oder tolle Erinnerungen aus der Kindheit sollten keine Rolle spielen. Zahlen, Daten, Fakten sind angesagt und die Performance über die nächsten zehn bis 15 Jahre wird einem zeigen, ob man mit der Einschätzung richtig gelegen ist.

Als Eselsbrücke kann man sich folgenden Reim merken:

Wo es mir gefällt, da will ich wohnen. Wo ich investiere, soll es sich aber lohnen.“

Alles schön und gut. Aber was tun, wenn ein lohnenswerter Markt hunderte Kilometer und mehrere Stunden Fahrtzeit vom eigenen Wohnort entfernt ist?

Die Nachteile sind zahlreich und liegen auf der Hand:

Die gerade genannte Anfahrt ist lange und oftmals nicht spontan möglich. Ein funktionierendes Netzwerk aus Spezialisten (wie z.B. Hausverwaltung, Maklern, Handwerkern) ist noch nicht geschaffen. Und die Einheimischen haben neben dem Ausbleiben der Nachteile der Auswärtigen auch eine deutlich bessere Kenntnis des Marktes.

Aber ist das wirklich so?? Jein…

Ich möchte es an einem meiner Investments der letzten Jahre näher begründen. Im Jahre 2011 bin ich über persönliche Kontakte und das Studieren diverser Marktberichte auf Nürnberg als lohnenswerten Markt gestoßen.

Nürnberg stand ab den 90er Jahren immer kurz vor der 500.000-Einwohner-Grenze und grundsätzlich ging es dem Standort Nürnberg-Fürth-Erlagen nie wirklich schlecht.

Regelmäßige großen Pleiten, die überwunden werden mussten, bremsten aber immer wieder den Aufschwung. So beispielsweise in den 90ern AEG mit der Schließung des Stammwerks (Ausschalten, Einschalten, Geht nicht“) oder die Quelle-Pleite Ende der 2000er Jahre.

In 2011 war dies aber alles bereits überwunden und alles deutete auf florierende Zeiten hin. Wie (fast) immer legte das Zentrum mit den steigenden Kauf- und Mietpreisen bereits vor. Und auch die Stadtteile, die unmittelbar an die Altstadt anschlossen, wurden bereits teurer.

Bis auf Gostenhof, das unmittelbar süd-westlich an die Altstadt anschloss. Und dort gab es ein kleines Paket aus drei Apartments für ca. 1.000 Euro pro Quadratmeter zum Kauf. Vom Makler und über Immobilienscout24.

Ihr Vorteil? Objektivität

Alle objektiven Faktoren sprachen dafür, dass Gostenhof noch äußerst preiswert bewertet war und weiter steigen würde. In den Mieten und auch bei den Kaufpreisen. Warum griffen andere nicht sofort zu oder hatte ich etwas übersehen?

Ich sprach mit Bekannten aus Nürnberg und auch ausführlicher mit dem Makler. Dabei wurde eines klar: Gostenhof hatte immer noch den Ruf eines „Glasscherbenviertels“. Man vermutete also Leerstand, kaputte Gebäude, hohe Kriminalität.

Und das war auch so. Zumindest noch zehn Jahre zuvor. Und das war auch so schnell aus den Köpfen der Nürnberger nicht heraus zu bekommen. Jeder wusste noch aus Kindertagen, dass Gostenhof dreckig und gefährlich ist. Dort kauft man keine Wohnung.

Diese eingebrannte Denkweise hatte ich als Auswärtiger nicht. Ich hielt mich an prüfbare Faktoren und bei der Tour durchs Viertel nach der Besichtigung konnte ich leicht erkennen, dass Gostenhof eine tolle Entwicklung genommen hatte, die manchem Einheimischen aufgrund seiner Vorurteile (noch) verborgen blieb.

Mittlerweile ist Gostenhof immer noch nicht schick, aber äußerst gefragt. Eines meiner Apartments habe ich in 2017 zu einem Freundschaftspreis von 2.500 Euro den Quadratmeter abgegeben.

Fazit: Nutzen Sie die Objektivität und die Unbefangenheit, die Sie als Auswärtiger im fremden Markt haben! Das Netzwerk lässt sich im Anschluss immer noch aufbauen.

In den nächsten Wochen werde ich Ihnen noch weitere, positive wie negative, Erfahrungen zugänglich machen. Lernen Sie gerne daraus.


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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

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