Immobilie mit negativem Cashflow? – Natürlich!

Investments ohne mindestens die schwarze Null zu erreichen sind für viele Investoren ein No-Go. Hier werden oftmals tolle Chancen ausgelassen. (Foto: Alexander Raths / Shutterstock.com)

Für viele Investoren ist die schwarze Null oder gar ein positiver Cashflow die Mindestanforderung an ein Investment. Alles andere wird kategorisch ausgeschlossen.

Und natürlich macht es auch keinen großen Sinn, sich zwanzig Wohnungen mit jeweils einer monatlichen Unterdeckung von 100 Euro ans Bein zu binden.

Trotzdem muss ich – und manch anderer Investor bestimmt auch – über solche Aussagen leicht schmunzeln. Meine lukrativsten Investitionen waren mit Sicherheit vor einigen Jahren meine Wohnungen in München.

München als (persönliches) Beispiel:

In München war es 2010 bzw. 2012 auch schon kaum möglich, Wohnungen mit positivem Cashflow zu kaufen. Alle Prognosen gingen aber nach oben, so dass ich 2013 die eigengenutzte Wohnung mit massivem Gewinn steuerfrei verkaufen konnte. Und auch die Wohnungen aus 2012 haben eine satte Wertsteigerung erlebt.

Und – das ist das tolle an A-Standorten wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart – mit den Jahren wurde die Rendite durch Mietanpassungen gesteigert, so dass mittlerweile auch bei den Wohnungen in München die schwarze Null steht bzw. ein positiver Cashflow vorhanden ist.

„Eine Immobilie ist in meinen Augen eine langfristige Kapitalanlage und an den richtigen Standorten wird sie sich bezogen auf Miete und Verkaufspreis auf lange Sicht positiv entwickeln.“

Die Leute, die ich kenne und die richtig vermögend mit Immobilien geworden sind, haben dies nicht mit einem positiven Cashflow von ein paar Hundert oder Tausend Euro im Monat vor Steuer geschafft. Sie haben es geschafft, weil sie ab und an gewinnbringend und oft auch steuerfrei verkauft haben. Und damit in großem Maße entschuldet oder reinvestiert haben.

A-Städte nicht das Maß aller Dinge:

Damit will ich Ihnen nicht sagen, dass Sie nur in den A-Städten investieren sollen. Aber ein ausgewogenes Portfolio beinhaltet auch Standorte, die vielleicht nach manchem Maßstab (noch) nicht rentabel sind, aber eine hervorragende Tendenz besitzen. Und die Aussicht auf nachhaltigen Werterhalt oder gar Wertsteigerung sind ebenfalls viel wert.

Ich persönlich werde bei den Münchner Wohnungen nach aktuellem Stand warten bis die zehn Jahre um sind und dann steuerfrei verkaufen. Sollte davor eine Preiskorrektur einsetzen (ich verwende den Begriff einer platzenden Blase nur ungerne), dann warte ich eben länger, bis eine Erholung wieder abgeschlossen ist.

Aber auch bei einer Preiskorrektur gehe ich davon aus, dass aufgrund des besonderen Marktes in München diese dort schwächer ausfallen wird als in Standorten oder Gegenden die trotz des wirtschaftlichen Aufschwungs in den letzten zehn Jahren keinen Sprung nach vorne machen konnten. Diese Standorte werden auch in einer Krise nicht plötzlich attraktiver. Rendite kennt keine zweite Mission.

Ihre Investmententscheidung

Denken Sie, insbesondere wenn Sie Immobilien auch als langfristige Anlage sehen und/oder sicherheitsorientiert sind, durchaus auch über Immobilien mit schwächerer Anfangsrendite nach. Es muss dabei keinesfalls auch das mittlerweile (zu) teure München sein. Es führen viele Wege zum Ziel.

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

10 Dividendenaktien, deren Dividende IMMER steigt