Immobilien-Investments: 5 Alternativen im Überblick

Am Kapitalmarkt existieren unterschiedliche Immobilien-Investmentalternativen. In der Vergangenheit konnten Sie als Anleger aus 4 Investmentgruppen auswählen.

Durch die  Einführung von REITs am 1. Januar 2007 gibt es noch eine 5. Alternative. Wir stellen Ihnen die 5 Alternativen vor.

1. Geschlossene Immobilienfonds: Beimischung für große Vermögen

Geschlossene Immobilienfonds investieren in wenige ausgewählte Immobilien (Wohnblöcke, Bürotürme). Das Portfolio umfasst selten mehr als 3 Objekte. Das heißt zum einen, dass bei entsprechend geschickter Mietgestaltung das Investment klar kalkulierbar ist.

Auf der anderen Seite bedeutet diese Konzentration auf wenige, ausgewählte Immobilienobjekte den Verzicht auf Risikostreuung. Da diese Fonds sehr lange Laufzeiten haben, ist ein Höchstmaß an Vertrauen in den Fondsinitiator erforderlich.

Geschlossene Fonds eignen sich daher für Sie, wenn Sie über ein sehr großes Vermögen verfügen und diese Anlage als langfristige, schwankungsarme Investition interpretieren. Voraussetzung ist aber, dass Sie als Anleger absolutes Vertrauen in den Fondsinitiator haben.

Die Fondsgesellschaft sollte seit Jahrzehnten im Markt sein, damit eine Kontrolle der Vorgängerfonds von der Auflegung bis zur Rückzahlung möglich ist. Branchenneulinge sollten grundsätzlich gemieden werden.

Tipp: Meiden Sie Sparpläne auf geschlossene Fonds. Ganz neu im Angebot sind Sparpläne auf geschlossene Immobilienfonds. Die bei Aktien und Aktienfonds sehr sinnvollen Sparpläne sind hier völlig Fehl am Platz.

Geschlossene Fonds dienen dazu, größere Summen langfristig zu investieren. Es sind Nachteile möglich, wenn der Sparplan früher als geplant beendet wird. Da gute Fonds fast automatisch hohe Summen anziehen, besteht die Gefahr, dass Ihre Sparraten in Fonds fließen, die wenig attraktiv sind.

2. Offene Immobilienfonds: Der Systemfehler wurde nicht behoben

Ein offener Immobilienfonds investiert in ein breites Portfolio. Die Risikostreuung ist wesentlich größer als bei geschlossenen Fonds. Ein weiterer Vorteil: Die Fondsanteile können börsentäglich ge- und verkauft werden.

Da jedoch relativ hohe Einstiegskosten anfallen (Ausgabeaufschlag), sollte Ihr Anlagehorizont bei mindestens 2 bis 3 Jahren, möglichst sogar länger liegen.

Offene Immobilienfonds waren in der Aktienbaisse der Verkaufsschlager in Deutschland. Die Anleger flüchteten aus den Aktienmärken und rannten unbewusst direkt in die nächste Spekulationsblase. Die Fondsgesellschaften sammelten die Milliarden eifrig ein und brachten ihre Fondsmanager in Kauf-Not.

Da die Cash-Quote eine feste Obergrenze hat, mussten Objekte unabhängig von der Marktlage gekauft werden. So wanderten auch viele renditeschwache Objekte ins Portfolio, die später zu Abwertungen führten.

Durch die Abwertungen wurde eine Verkaufslawine ausgelöst. 3 Fonds mussten zum Jahreswechsel 2005/2006 aufgrund der schnellen Abflüsse vorübergehend schließen und die Anlegergelder einfrieren.

Prominentester Skandal- Fonds war „Grundbesitz-Invest“ der Deutschen Bank. 300.000 Anleger hatten insgesamt rund 6 Mrd. € in den Fonds investiert.

Der rasante Mittelzufluss 2000 bis 2003 und die Einfrierung der Gelder im Frühjahr 2006 haben auf drastische Weise den Systemfehler der offenen Fonds aufgedeckt: Immobilien sind langfristige Investments, offene Fonds können täglich ge- und auch wieder verkauft werden.

In der Boomphase müssen die Fondsmanager kaufen (wenn die Fondsgesellschaft nicht einsichtig genug ist, den Fonds rechtzeitig für neue Gelder zu schließen), bei überdurchschnittlichen Abflüssen von Kundengeldern muss der Fondsmanager Immobilien verkaufen.

Das Problem: Langfristige Investitionen und tagesaktuelle Geldströme passen einfach nicht zusammen.

Anders ist das bei Immobilienaktien: Diese Aktien können auch täglich ge- und verkauft werden, doch das berührt das Kapital der Aktiengesellschaft nicht. Das Geld, das die AG beim Börsengang oder bei Kapitalerhöhungen eingesammelt hat, bleibt im Unternehmen.

Der Aktienhandel betrifft nur den Käufer und den Verkäufer, nicht aber die Immobiliengesellschaft.

3. Aktienfonds und Zertifikate mit Schwerpunkt Immobilien: Hohe Gebühren, dafür Risikostreuung

Diese Anlageform verbindet hohe Rendite-Chancen und die notwendige Risikostreuung. Fondsmanager suchen die attraktivsten Immobilienaktien einer bestimmten Region für ihr Portfolio aus. Durch die Auswahl von 30 oder 50 Einzelwerten sinkt das Risiko.

Bei den Immobilienzertifikaten dominieren breit streuende Basketzertifikate oder Indexzertifikate. Die Auswahl der Basketzertifikate oder die Zusammenstellung von speziellen Immobilienindizes erfolgt oft durch Analyseteams.

Die Grenzen zwischen Fonds und Zertifikaten verschwimmen in diesem Bereich. Einige Anlagegesellschaften wählen traditionell die klassische Fonds-Variante, andere (z. B. ABN Amro) setzen fast nur noch Zertifikatelösungen an.

Dass faktisch kaum noch Unterschiede zwischen den aktiv geführten Fonds und Zertifikaten bestehen, erkennen Sie auch an den ähnlichen Gebührenstrukturen.

Es wird jeweils eine jährliche Managementgebühr fällig. Zusätzlich kassieren die Anlagegesellschaften beim Einstieg. Die Fondsindustrie nennt es Ausgabeaufschlag, die Zertifikateindustrie „Spread“ (Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufskurs).

Ein Unterschied ist für langfristige Investitionen aber doch relevant: Fonds sind Sondervermögen. Sollte eine Kapitalanlagegesellschaft in Konkurs gehen, können die Gläubiger nicht auf das Geld der Fonds zurückgreifen. Das Vermögen ist geschützt.

Anders sieht es bei den Immobilienzertifikaten aus. Zertifikate sind grundsätzlich nur Schuldverschreibungen der jeweiligen Bank (Emittent). Im Falle eines Konkurses müssten Zertifikate-Besitzer mit hohen Verlusten rechnen. Bisher ist ein solcher Fall jedoch noch nicht eingetreten.

Diesen Nachteil gleicht die Zertifikateindustrie aber zum Teil durch die innovativeren Produktideen aus. Wenn es um interessante Themen wie „Immobilien-Chancen in Asien“ oder „REITs“ geht, ist das Angebot im Zertifikatebereich deutlich größer.

Es gibt daher im direkten Vergleich Fonds gegen Zertifikate keinen klaren Punktsieger. Es kommt auf den jeweiligen Anlageschwerpunkt und das persönliche Sicherheitsbedürfnis des Anlegers an. Beide Varianten eignen sich grundsätzlich für langfristige monatliche Sparpläne.

4. Immobilienaktien: Hoher Renditehebel entschädigt für großen Beobachtungsaufwand

Einzelaktien sind das spekulativste aber auch mit Abstand renditestärkste Immobilieninvestment. So ist beispielsweise der Kurs der im MDAX notierten Aktie der IVG Immobilien AG (WKN: 620570) in den vergangenen 3 Jahren von 10 auf 30 € gestiegen.

Zusätzlich zu den 200% Kursgewinnen kommen noch die ausgeschütteten Dividenden hinzu.

Doch das ist nur eine Seite der Medaille. Von Mitte 1999 bis Frühjahr 2003 erlebte die Aktie einen rapiden Wertverfall. Der Aktienkurs, der 1999 bei umgerechnet knapp 20 € lag, verlor mehr als 50% an Wert.

Diese beiden Phasen, der lange Abschwung und der lange Aufschwung, zeigen das besondere Risikoprofil von Immobilienaktien.

Selbst ein Unternehmen wie IVG, das ein breit gestreutes Immobilienportfolio besitzt, muss mit extremen Kursschwankungen rechnen, die nicht unbedingt mit dem eigentlichen Wert der Immobilien zusammenhängen.

Wer Immobilienaktien kauft, ist auch von Börsenstimmungen abhängig. So gab es durch den „Neuen Markt“ ab 1999 in Deutschland einen Trend zu wachstumsstarken High-Tech-Werten. Aktien aus Branchen, die zur „old economy“ zählen, wurden ignoriert.

Eine sinkende Nachfrage bedeutet an der Börse: Fallende Kurse. Als dann ab März 2000 die Börsenbaisse begann, wurde die IVG-Aktie ebenfalls mit nach unten gezogen. Aktionäre verkauften entnervt ihre Aktienpositionen, zum Teil unabhängig vom Substanzwert des Unternehmens.

Hinzu kam ein zusätzlicher Belastungsfaktor: Mit WCM hatte IVG in der Börsenschwäche einen Großaktionär, der aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten schon damals als Belastungsfaktor galt. Die IVG-Aktie wurde daher mit einem Risikoabschlag gehandelt.

Das Beispiel IVG zeigt, dass der Wert einer Immobilienaktie erheblich vom Substanzwert der gehaltenen Immobilien abweichen kann.

Ist die Börsenstimmung gut, sind erhebliche Aufschläge auf den Substanzwert (Immobilienvermögen abzüglich der Schulden) möglich, ist das Börsenklima schlecht, kann die Aktie unter Wert gehandelt werden.

Als Käufer von Immobilienaktien müssen Sie daher mehr Faktoren beobachten als bei offenen Immobilienfonds. Dazu zählen die allgemeine Börsenstimmung, die Stimmung in der speziellen Branche, die Aktionärsstruktur.

Das größere Risiko und der größere Aufwand werden aber durch die höchsten im Immobiliensektor zu erreichenden Renditen kompensiert. Der globale Aktienindex MSCI World Real Estate hat in den vergangenen 10 Jahren trotz der Baisse 2000 bis 2003 um insgesamt über 120% zugelegt.

5. REITs: Bis zu 10% Dividendenrendite federt die Kursschwankungen ab

Die Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine Verfeinerung der Aktien-Idee im Immobiliensektor. Das Grundprinzip: Die Rendite-Chancen sollen ähnlich hoch sein wie bei Aktien, die Kursschwankungen sollen aber durch außergewöhnlich hohe Ausschüttungen geglättet werden.

Die Annahme: Dividenden-Renditen von 5 bis 10% locken tendenziell eher Langfristanleger an, die nicht auf jeden Quartalsbericht mit Käufen oder Verkäufen reagieren.

Bei den REITs handelt es sich um Unternehmen, die ausschließlich in Immobilien investieren. Das können Wohneinheiten, Büroimmobilien oder auch Einkaufszentren sein.

Das Besondere liegt in der steuerlichen Behandlung: Diese Unternehmen zahlen praktisch keine Steuern, müssen dafür aber fast den gesamten Gewinn an die Aktionäre ausschütten. Als REIT-Anleger können Sie daher mit Ausschüttungsrenditen von bis zu 10% pro Jahr rechnen.

Die Steuerfreiheit der REITs ist kein Geschenk des Finanzamts: Die Besteuerung wird einfach nur von der Unternehmens- auf die Anlegerebene verschoben. Dem Finanzamt kann es egal sein, ob die Unternehmen ihre Gewinne versteuern, oder die Anleger ihre Einkünfte aus Kapitalanlagen.

Mehr zum Thema: REITs: Die Erfolgsgeschichte

13. Oktober 2011

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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