Kalkulieren Sie mit ausreichendem Puffer!

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Auf dem Papier sieht immer alles klar und einfach aus. In der Praxis kommt es dann doch meist anders als man denkt. Das sollten Sie mit einkalkulieren. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

Das Schöne ist ja, auch beim Investieren in Immobilien kommt folgender Leitsatz zum Tragen: Wenn es einfach wäre, könnte es jeder. Alle, die schon eine Immobilie oder gar mehrere Einheiten besitzen, werden mir zustimmen, dass sich Praxis und Theorie oftmals drastisch unterscheiden. Eine Finanzierung funktioniert meist doch nicht einfach so im Vorbeigehen und komplett passiv sind Mieteinnahmen erst recht nicht. Ganz wichtig ist es dabei auch, immer mit einem Puffer zu kalkulieren. Und das in doppelter Hinsicht.

Monetärer Puffer

Einen wichtigen Aspekt beim Investieren stellt der Hebeleffekt dar. Das bedeutet, möglichst wenig eigenes Kapital und dafür umso mehr Fremdkapital für das Immobilienvorhaben einzusetzen und damit die Eigenkapitalrendite ordentlich zu hebeln.

Das bedeutet aber nicht, dass es empfehlenswert ist, ohne jeglichen Kapitalpuffer in der Hinterhand zu investieren. Insbesondere wenn Sie statt einzelner Wohnungen ganze Häuser ohne Instandhaltungsrücklage übernehmen, benötigen Sie zwingend einen mittleren fünfstelligen Betrag oder alternativ wenigstens freie Ersatzsicherheiten um auf Unwägbarkeiten reagieren zu können.

Ich habe selbst gerade einen Fall, bei dem in einem denkmalgeschützten Gebäude die komplette Heizungsanlage getauscht werden muss. Der erste Kostenvoranschlag belief sich auf ca. 45.000 Euro, die Kosten für den anhängenden Rechtsstreit kommen im schlimmsten Fall noch oben drauf. Ich möchte mir gar nicht vorstellen, wie mich diese Baustelle am Anfang meiner Investmentlaufbahn noch komplett aus der Bahn geworfen hätte.

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Zeitlicher Puffer

Wenn Sie genehmigungspflichtige Baumaßnahmen ausführen, beispielsweise mit einem kompletten Neubau oder umfangreicheren Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen, so benötigen Sie eine Baugenehmigung. Stellen Sie sich darauf ein, dass die Bauämter in gefragten Regionen heillos überlastet sind. Und wenn Ihnen 3 Monate als Entscheidungszeitraum genannt werden, so gehen Sie am besten von 6 Monaten aus. Plötzliche Verzögerungen durch Krankheiten oder Umstrukturierungen nicht mit eingerechnet. Oftmals dauern Genehmigungsverfahren auch ein Jahr oder noch länger.

Und wenn dann – mit oder ohne benötigter Genehmigung – „gehandwerkt“ werden kann, sind gute Handwerker erst einmal zu bekommen. Auch hier benötigen Sie viel Vorlauf und/oder viel Geduld und ins Auge gefasste Fertigstellungstermine werden selten eingehalten.

Mein Fazit:

Je risikoreicher Ihr Investment oder Ihre baulichen Leistungen sind, umso höher sollte auch Ihr finanzieller Puffer ausfallen. Um es mit einem extremen Vergleich zu verdeutlichen: Sie brauchen für ein altes Mehrfamilienhaus in der Pampa mehr Geld auf der Seite als für die Neubauwohnung in München. Auch wenn letztere wohl nicht die gängigen Anforderungen an ein Investment erfüllt.

Planen Sie auch handwerkliche Leistungen mit ordentlichem zeitlichem Puffer. Vereinbaren Sie mit Handwerkern lieber verhältnismäßig späte Termine, als dass sie zum vereinbarten Zeitpunkt nicht loslegen dürfen und dann aber bereits den Rest des Jahres ausgebucht sind. Klingt drastisch? Stimmt, aber in solchen Zeiten leben bzw. investieren wir gerade.


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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

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