Kombikredit? Volltilgerdarlehn? Beides hat Licht- und Schattenseiten.

Immobilieninvestments sind immer mit Risiko verbunden. Aber man kann es ja möglichst klein halten: So bieten verschiedene Banken und Bausparkassen Finanzierungsmodelle an, bei denen Zinsen und Tilgungsraten auf mehrere Jahrzehnte festgeschrieben und böse Kalkulations-Überraschungen dadurch vermieden werden. Aber: Welches Modell ist eigentlich das bessere? Hier gibt es die Antwort. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

In dieser Welt ist nur eins sicher: dass gar nichts sicher ist.

Wird es den Euro in zwei, drei Jahren überhaupt noch geben? Zugegeben, sein Tod ist schon öfters prognostiziert worden. Immer verfrüht. Bislang, jedenfalls.

Aber angesichts der politischen Zündeleien, die zurzeit in Italien auflodern, war die Wahrscheinlichkeit für das tatsächliche Ableben der Gemeinschaftswährung wohl selten so hoch wie im Moment. Die Einschläge kommen näher.

Und noch die Tatsache macht Anleger misstrauisch …

Nämlich, dass die Volksrepublik China in den letzten Tagen geradezu gigantische Mengen an Gold einkauft – womöglich, um ihre Währung Yuan mit diesem Edelmetall krisenfest zu decken. Solche Vorsichtsmaßnahmen verstärken das Vertrauen in Fiatgeld und die Finanzmärkte ebenfalls nicht gerade.

Deshalb setzen Sie ja auf wertbeständiges »Betongold«, auf Immobilien also. Gut so!

Und es ist nur zu verständlich, dass Sie auch im Bereich Ihrer Immobilienfinanzierung möglichst viel Sicherheit haben wollen. Denn …

Was in zwanzig oder dreißig Jahren Sache ist, das kann heutzutage nun wirklich niemand auch nur ansatzweise voraussehen.

Da trifft es sich gut, dass von Banken Finanzierungsmodelle angeboten werden, die eins fest zusagen: Egal, wie die Lage in einem, zwei oder drei Jahrzehnten aussieht: Zumindest bei den Rückzahlungszinsen sind Sie als Immobilieninvestor/-in in jedem Fall auf der sicheren Seite.

Dazu gibt es gleich zwei Zauberworte: »Volltilgerdarlehn« und »Kombikredit«.

Kombikredit. Klingt gut. Aber …

Der Kombikredit ist der Renner bei Bausparkassen und wird auch als Vorausdarlehen bezeichnet.

Während Sie bei einer normalen Bankfinanzierung sowohl Zinsen zahlen als auch Tilgungsrückzahlungen leisten müssen, verzichtet die Bausparkasse bei einem Kombikredit auf die Tilgung. Das Geld, das Sie dadurch sparen, zahlen Sie stattdessen in einen Bausparvertrag ein.

Sobald die Bausparsumme zuteilungsreif ist – was zehn Jahre und länger dauern kann –, können Sie mit dem Geld das Vorausdarlehen ablösen.

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Der Charme bei diesem Modell ist, dass Sie Zinsen und Rückzahlungsraten während der gesamten Laufzeit kalkulierbar fixieren können.

Ein Volltilgerdarlehn wird normalerweise von klassischen Banken angeboten und erscheint auf den ersten Blick teurer als ein Kombikredit. Beim Volltilgerdarlehn vereinbaren Sie beispielsweise für 30 Jahre einen festgelegten Zins und einen festgelegten Tilgungssatz.

Der Vorteil hierbei …

Die gefährlichen »Stromschnellen«, die im weiteren Verlauf ihres Immobilieninvestments lauern, können Ihnen nicht mehr gefährlich werden. Diese Stromschnellen lauten »Fraglichkeit der Anschlussfinanzierung« und »Unvorhersehbarkeit von Zinsentwicklungen«. Beides hat so manchen unbedarften Investor schon aus der Bahn geworfen.

Sei es, weil Banken die Anschlussfinanzierung verweigert haben. Sei es, weil die Zinsen ins Exorbitante gestiegen sind.

Und wer will die Hand dafür ins Feuer legen, dass Ihnen beides in den nächsten 30 Jahren nicht drohen wird?

Apropos 30 Jahre …

Auf lange Sicht ist das Volltilgerdarlehn deutlich vorteilhafter als das Kombidarlehen.

Bausparkassen wanken bereits jetzt bedenklich angesichts von Negativzinsen und anderer Folterinstrumente moderner Finanzpolitik. Deswegen kann Ihnen keine Bausparkasse mehr sagen, wann so ein Bausparvertrag zugestellt wird. Wenn überhaupt.

Themenwechsel: Da Sie auf meinen Rat hin ja vor allem Renditeimmobilien erwerben wollen, kann es gut sein, dass Sie Ihr Darlehen vorzeitig ablösen wollen. Was dann?

Jetzt lautet meine Empfehlung: weder noch.

In diesem Fall verdienen Sie an Ihrem Objekt deutlich mehr, wenn Sie auf kürzere Laufzeiten setzen.

Sie sehen: Wie eingangs erläutert, ist gar nichts mehr sicher. Ein gewisses Risiko müssen Sie immer selbst tragen.

Ziemlich sicher ist aber, dass ich in der nächsten Woche wieder Interessantes aus der Welt des Immobilieninvestments für Sie zum Thema machen werde. Bleiben Sie dran!

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Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.