Lassen Sie von diesem Immobilien-Investment die Finger

Immobilien boomen. Nicht nur in München, Frankfurt, Köln oder Hamburg steigen die Preise. Kürzlich zeigte eine Studie, dass vor allem mittelgroße Universitätsstädte von Preisboom profitieren. Sogar manch eine ländliche Region mit starker Infrastruktur verzeichnet inzwischen attraktive Preiszuwächse bei Immobilien. Wer kein Haus kaufen möchte und auch nicht in eine kleine Wohnung als Geldanlage investieren möchte, kann auf steuerbegünstigte, börsennotierte Immobiliengesellschaften setzen.

Eine dieser Gesellschaften ist Gagfah. Gagfah schüttet ab 2015 wieder eine Dividende aus und wird so nach einigen Jahren der Dividenden-Abstinenz wieder zu einem Immobilien-Investment in unserem Sinne. Doch lohnt es sich wirklich, die Aktie von Gagfah zu kaufen oder sollten Anleger besser auf andere Titel setzen?

Mit der Gagfah-Aktie Vermieter-Light werden

Die Gagfah S.A. ist die Muttergesellschaft der 1918 gegründeten Gagfah GmbH. Kerngeschäft ist der Kauf und die Bewirtschaftung von Wohnimmobilienportfolios. Heute ist die Gagfah mit bundesweit gut 155.000 Mietwohnungen das führende börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland.

Den Großteil der Einnahmen erzielt die Gagfah aus der Vermietung von Wohnraum. Eigentlich kein schlechtes Geschäftsmodell. Wie ein gewöhnlicher Vermieter kassieren die Aktionäre Mietanteile in Form von Dividenden. Hinzu kommt, dass ein Investment über viele Wohnungen der Gesellschaft gestreut ist und man auch kleinere Beträge in Immobilien anlegen kann. Doch bei Gagfah gibt es einen Haken.

Geringes Eigenkapital gefällt uns nicht

Die hohe Verschuldung macht dem Konzern weiterhin zu schaffen. Die Eigenkapitalquote beträgt nur rund 26%. Die Fremdkapitalkosten belasteten spürbar die Ergebnisse. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass Gagfah künftig werthaltige Immobilienanteile veräußert, um Schulden abzutragen und die Bilanz zu entlasten.

Trotz positiver Nachrichten bleiben die Schulden

Um wieder frisches Geld in die Kassen zu spülen, ist zudem eine Kapitalerhöhung geplant. Dazu soll das Grundkapital um 40 Mio Aktien erweitert werden. Davon werden 20 Mio neue Aktien emittiert. Die restlichen Anteile stammen aus dem eigenen Bestand oder gehören dem Mehrheitsaktionär Fortress. Durch die Kapitalerhöhung sollen vorwiegend die Finanzstruktur verbessert und Großkredite refinanziert werden. Wir kritisieren allerdings die enorme Kapitalverwässerung.

Gagfah gelang es in den letzten Monaten, wichtige Kredite erfolgreich umzuschichten. Das ist zwar erfreulich, doch ändert dies zunächst einmal nichts am hohen Fremdkapitalanteil, der zudem Zinsen kostet. Dem gegenüber stehen Wachstumspläne, die langfristig zu einer Dividende führen sollen. Dennoch raten wir Dividenden-Investoren von Gagfah-Anteilen ab.

19. November 2013

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Von: Volker Gelfarth. Über den Autor

Der Diplom-Ingenieur lernte die Schwächen und Stärken eines Unternehmens selbst als Manager kennen, bevor er sich voll und ganz der Value-Analyse widmete. Er ist Chefredakteur für die Dienste Aktien-Analyse, Gelfarths Dividenden-Letter, Gelfarths Premium-Depot und Strategisches Investieren.

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