Mieteinnahmen sind passives Einkommen – Ist das wirklich so?

Mieteinnahmen werden oft als passives Einkommens bezeichnet. Kann das sein? Schließlich muss sich um Haus und Wohnung gekümmert werden. (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

Eines Vorneweg: Ich denke nicht, dass es das rein passive Einkommen gibt. Selbst wenn man mit Aktien langfristiges Buy & Hold praktiziert, gehört der Markt ab und an sondiert und nachjustiert.

Und auch bei Immobilien gibt es einiges zu tun und das bei weitem mehr und öfter als bei Aktien.

Sie können aber bereits bei der Immobilienauswahl Einfluss auf den zu erwartenden Aufwand nehmen.

Wohnung oder Mehrfamilienhaus?

Wohnung

Wenn Sie eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erwerben, dann finden Sie in aller Regel auch einen extern bestellten Hausverwalter und eine Instandhaltungsrücklage für das Gebäude vor. Zudem können Sie sich die letzten drei Protokolle und Abrechnungen der Gemeinschaft aushändigen lassen und wissen nach deren Studium soweit es geht über die Vorgänge im Bezug auf Haus und Gemeinschaft Bescheid.

Dadurch, dass Sie sich bei dem Invest in eine Wohnung nicht um die Bewirtschaftung des Hauses (sondern nur Ihrer Wohnung) kümmern müssen, fällt der größte Posten an Aufwand für Sie hier persönlich weg.

In erster Linie haben Sie sich nur um Ihre Wohnung und Ihren Mieter zu kümmern.

Mehrfamilienhaus

Wenn Sie aber ein ganzes Mehrfamilienhaus erwerben, dann geschieht das meist ohne bestehende Hausverwaltung und ohne Rücklagenkonto, das Sie für sich nutzen können. Aufgrund der Tatsache, dass es auch keine Protokolle einer Eigentümergemeinschaft gibt, müssen Sie den Zustand des Hauses schon sehr genau selbst einschätzen können und grundsätzlich alles regeln.

Vorteil Wohnung

Wer selbst ein oder mehrere Mehrfamilienhäuser besitzt, wird ein Lied davon singen können, wieviel Aufwand in Kalkulation, Angebotseinholung und -Vergabe und Verwaltung des Hauses steckt. Und oben drauf kommt natürlich noch die Bewirtschaftung der Wohnungen.

Ich muss Sie also enttäuschen, insbesondere Mehrfamilienhäuser sind keine rein passive Anlagemöglichkeit.

Ich persönlich gestalte aber diese Investitionsmöglichkeit so passiv wie möglich. Ich setze immer eine externe Hausverwaltung ein, lasse jegliche Handwerkerarbeiten durch diese vergeben und begleiten und auch die Verwaltung der Einheiten in den Mehrfamilienhäuser (also jegliche Korrespondenz mit den Mietern) übernehmen die Hausverwaltungen für mich.

Und trotzdem ist es immer noch einiges an Aufwand, alles mit der Hausverwaltung zu besprechen, zu kalkulieren, abzustimmen und gemeinsame Termine am Objekt einzurichten. Sie müssen regelmäßig nachjustieren.

Sollten Sie gar alle Zügel in der Hand behalten wollen, dann sind Sie auch kein Investor, sondern Hausverwalter, Makler, Handwerker, Entrümpler etc. in Personalunion. Und wieder im Hamsterrad. Wenn auch Ihrem eigenen.

Im Übrigen können Sie auch ohne das ganze Haus zu besitzen Ihre Wohnung(en) von einer Hausverwaltung im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung (SEV) verwalten lassen. Auch das schafft wieder zeitliche Kapazitäten und bringt die Immobilien näher in Richtung passives Einkommen.

Eine wichtige Anmerkung zum Schluss:

Sowohl die Investition in einzelne Wohnungen, als auch in ganze Mehrfamilienhäuser birgt natürlich jeweils noch weitere Vor- und Nachteile. In diesem Artikel war es mir vorrangig wichtig, auf den zeitlichen Aufwand der beiden Möglichkeiten einzugehen.

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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.