Mit dem richtigen Maß: Wie Sie Wohnflächen berechnen

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„Nirgendwo wird mehr gelogen als bei der Steuererklärung“ – das mag stimmen. Aber die Wohnflächenberechnung steht dem in nichts nach. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Es hört sich an wie eine Binsenweisheit, ist aber von höchster Brisanz: Mangelhafte Wohnflächenberechnungen begleiten meinen Alltag als Immobilieninvestor von Anfang an. Das ist nicht nur wichtig für Sie als Vermieter, sondern insbesondere für Sie als Käufer eines Objektes. Denn die Quadratmeterzahl ist immer noch die Richtlinie Nummer Eins in Sachen Preisgestaltung.

Richtig rechnen

Zunächst die oberste Direktive: Verlassen Sie sich auf nichts! Vom Architekten-Aufriss bis zum Alt-Mietvertrag finden Sie oft ganz verschiedene Angaben, und wenn Sie den Zollstock selbst in die Hand nehmen kommt meistens noch etwas ganz anderes dabei heraus.

Das liegt nicht an der kriminellen Energie, die Architekten, Makler oder Bauherren an den Tag legen, es liegt häufig an einer Vielzahl kleiner Mess- und Berechnungsfehler. Das ist kein Wunder, denn die Regeln zum Berechnen einer Wohnfläche sind nicht so landläufig bekannt, wie man annehmen möchte. Zusätzlich gibt es bei bestimmten Angaben unterschiedliche Auffassungen, was zu veranschlagen ist.

Die Regeln kennen

Der Klassiker für eine fehlerhafte Veranschlagung ist der Balkon. Hier gibt es eine eindeutige Regelung, die jedoch den meisten Menschen offenbar nicht bekannt ist. Sie lautet: Die Quadratmeterfläche des Balkons wird mit 25 bis 50 Prozent in die Wohnfläche einberechnet, weniger ist möglich, mehr jedoch nicht.

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Selbst wenn der Balkon komplett verglast ist wird er nicht zum voll anrechenbaren Wohnraum, egal, welche Nutzungsmöglichkeit er bietet. Allerdings muss der Balkon auch einem so genannten „wirklichen Zwecke“ dienen, damit er mit mindestens 25 Prozent veranschlagt werden darf: Ist der Balkon so klein, dass noch nicht mal ein Stuhl darauf passt, können Sie ihn vielleicht mit 10 Prozent veranschlagen, mit mehr nicht.

Ein anderes Thema ist das Einrechnen von Dachschrägen. Auch hier gibt es eine klare Regelung: Nur, wenn die Schrägung in einer Höhe von zwei Metern beginnt geht die Grundriss-Quadratmeterzahl voll in die Wohnflächenberechnung ein. Alles, was zwischen einem und zwei Metern Höhe liegt, wird mit 50 Prozent veranschlagt, unter einem Meter ist keine Anrechnung zur Wohnfläche möglich.

Mindestanforderungen kennen

Bei als Wohnraum mitvermieteten Dach- oder Kellerräumen sollten Sie darauf achten, welche Vorgaben es in der entsprechenden Landesbauverordnung gibt. Zum Beispiel ist dort festgelegt, wie hoch ein Raum mindestens sein muss, damit er überhaupt Wohnfläche angerechnet werden darf. In den meisten Landesbauverordnungen liegt dieser Wert bei 2,40 Meter. Die meisten ausgebauten Kellerräume erreichen diese Deckenhöhe nicht. Daneben ist auch vorgegeben, wieviel Fensterfläche vorhanden sein muss und wie hoch der Lichteinfall ist.

Prüfen Sie also sorgfältig und rechnen Sie genau: Wenn Sie diese einfachen Regeln beherzigen liegen Sie immer richtig!


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Von: Thomas Knedel. Über den Autor

Immobilieninvestor, -manager, Buchautor sowie Initiator und Betreiber des Netzwerkes Immopreneur.de sagt über sich selbst: Immobilien haben mich schon immer fasziniert.