Nie war sie so wertvoll wie heute: Rendite durch Cashflow

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Die Zeichen mehren sich, dass die Preise für Immobilien in absehbarer Zeit auch mal wieder fallen werden. Besonders eine Brance schickt sich an, das Werte-Niveau auf breiter Front zu reduzieren – wenn auch nur temporär, wie ich sicher bin. (Foto: Alexander Raths / Shutterstock.com)

Manche Appelle kann man gar nicht oft genug wiederholen. Etwa, dass Sie als Investor einer ganz bestimmten Rahmenbedingung den Vorzug vor allen andern geben sollten: der Rendite durch Cashflow. Unter allen Umständen!

Ich hoffe natürlich, dass Sie nicht zu jenen geistesschwachen Menschen gehören, die eine Immobilie einzig und allein zu dem Zweck erwerben wollen, Steuern zu sparen. Dass dies der schlechteste Kaufgrund überhaupt ist, habe ich des Öfteren dargelegt.

Noch mal kurz zur Erinnerung: So gut wie alle, die mit dem Investment »Immobilie« Schiffbruch erlitten haben, hatten während der Entscheidungsphase ihren Tunnelblick fest auf die »Steuerersparnis« geheftet und alles andere ausgeblendet. Ich sage nur: ostdeutsche Schrottimmobilien.

Aber sogar so eine Schrottimmobilie kann noch ihre guten Seiten aufweisen – so sie denn kontinuierlich Cashflow abwirft. In unseren Zeiten grassierenden Wohnungsmangels rückt somit die Rendite durch sofortige und kontinuierliche Mieteinnahmen von sich aus in den Vordergrund. Gut so.

Andere Stellgrößen, die den Wert einer Immobilie bestimmen, können Sie hingegen ruhig etwas stiefmütterlicher behandeln. Der künftigen Wert der Bausubstanz beispielsweise.

Denn ausschließlich auf die Wertsteigerung einer Immobilie zu bauen – das kann ins Auge gehen. Ist diese Wertsteigerung doch keineswegs todsicher. Auch wenn der aktuelle Boom den Eindruck vermittelt, dass die Wertsteigerungskurve stetig nach oben geht: Das Ende kann ganz, ganz nahe sein.

Preis-Crash durch Lebensversicherungen?

Am Objektwerte-Horizont ziehen jedenfalls dunkle Wolken auf.

Ein Beispiel von vielen ist die Gefahr, die von der europäischen Lebensversicherungsbranche ausgeht. Deren finanzielle Situation als »bedenklich« zu bezeichnen hieße, Schönfärberei zu betreiben. Tatsächlich steht den meisten Lebensversicherern das Wasser bis zum Schopf. Diese Konzerne brauchen Eigenkapital, Eigenkapital, Eigenkapital! Und das dringend, dringend, dringend! Anderenfalls zieht die EU den Stecker.

Gehen Sie davon aus, dass die großen Lebensversicherer schon bald ihr Tafelsilber verscherbeln. Also europaweit anfangen, massive Verkäufe aus ihrem Immobilienbestand heraus vorzunehmen. Das Angebot wird steigen.

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Die Konsequenzen für den bausubstantiellen Wert von Immobilien können Sie sich ausmalen. Rechnen Sie mit Preiskorrekturen. Und zwar nach unten.

Obwohl – diese Entwicklung kegelt nur jene Investoren aus der Bahn, die auf Wertsteigerungen gesetzt haben. Wenn Sie hingegen meinem Rat gefolgt sind und sich auf Immobilien konzentriert haben, die vom ersten Tage an üppige, verlässliche Mieteinnahmen abwerfen, können Sie kommende Verwerfungen in aller Ruhe »aussitzen«. Sie haben ihre fortlaufende Cashflow-Rendite. Und sind fein raus.

Wenn Sie meinem Rat folgen,  werden Sie die Verwerfung nicht nur überstehen, sondern sogar gute Renditen erzielen. Indem Sie nämlich das eine oder andere Objekt der Begierde dann kaufen, wenn alle verkaufen. So hab ich das im letzten Crash 2008 gemacht. Zu Schnäppchenpreisen.

Ach, noch was: Sollten Sie jemanden kennen, der die aktuelle Niedrigzinsphase als Einladung zum Abstotter-Erwerb eines Eigenheims nutzen will: Sagen Sie ihm, dass er einer Milchmädchenrechnung aufsitzt.

Die Kosten sind heute höher als in Hochzinsphasen!

Noch vor einigen Jahren musste man für eine Hypothek rund 11 % pro Jahr Rückzahlung einkalkulieren. Happig? Mag sein; da sind »Häuslebauer« heutzutage mit maximal 2 % doch viel besser dran, richtig?

Falsch!

Denn als Hypotheken noch 11 % Zinsen pro Jahr kosteten, stieg der Wert von Eigenheimen in aller Regel im selben Zeitraum um 8 %. Unterm Strich blieb so eine reale Kostenbelastung von »nur noch« 3 %.

Manche Pessimisten sehen einen Preisverfall (!) bei Eigenheimen voraus; von bis zu 8 % weniger pro Jahr ist die Rede. Zu diesen »Prozent-Miesen« müssen jetzt noch die 2 % Hypothekenzinsen draufgeschlagen werden. Macht eine Jahresbelastung von 10 %. Mehr als das Dreifache! Von wegen »Die Zeiten sind günstiger als je zuvor …«

Lassen Sie sich kein X für ein U vormachen, und bleiben Sie mir gewogen. Denn auch in der nächsten Ausgabe werde ich Tacheles reden!


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Paul-Misar
Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.