Offene Immobilienfonds: Das „Betongold“ gibt Ihrem Depot Stabilität

Vor- und Nachteile Offener Immobilienfonds Vorteile: Mit der Beimischung Offener Immobilienfonds verbessern Sie die Diversifikation Ihres Gesamtdepots und reduzieren auf […] (Foto: phongphan / Shutterstock.com)

Vor- und Nachteile Offener Immobilienfonds

Vorteile:

  • Mit der Beimischung Offener Immobilienfonds verbessern Sie die Diversifikation Ihres Gesamtdepots und reduzieren auf diese Weise Ihr Risiko.

  • Offene Immobilienfonds bieten Ihnen bei überschaubaren Risiken ansehnliche Renditen. Bei Immobilienfonds mit Schwerpunkt Europa können Sie mit 5% jährlicher Rendite rechnen, bei weltweit anlegenden Immobilienfonds sogar mit 6 bis 7%.

  • Im Vergleich zu Rentenfonds, die ähnliche Renditechancen bieten, weisen die Kurse Offener Immobilienfonds eine wesentlich geringere Volatilität (Schwankungsintensität) auf. Sie vermehren Ihr Kapital kontinuierlich.

  • Mit Offenen Immobilienfonds genießen Sie einen Steuervorteil bei den ausländischen Immobilien des Fonds. Daher müssen Sie lediglich einen Teil der Ausschüttungen des Fonds versteuern. Der steuerfreie Anteil reicht je nach Fonds von 30 bis 100% und hängt davon ab, in welchen Ländern der Fonds investiert.

Nachteile:

  • Kommt es zu Mietausfällen, können die Renditen geringer ausfallen als in der Vergangenheit.

  • Falls viele Anleger ihr Geld gleichzeitig aus dem Fonds abziehen, kann es zu Liquiditätsproblemen kommen. In diesem Fall kann die Gesellschaft den Rückkauf von Fondsanteilen für einige Monate aussetzen und Sie müssen auf Ihr Geld warten. Auch eine Abwertung ist dann möglich, verbunden mit Verlusten für Anleger.

Bis zu 7% Rendite bei überschaubarem Risiko sind für Sie drin

Seit vielen Jahren empfiehlt Ihnen der „Geldanlage-Berater“, Ihrem Depot bis zu 10% Immobilieninvestments beizumischen. Gerade in stürmischen Börsenzeiten bringt das „Betongold“ Immobilien Stabilität ins Depot. Das trifft vor allem auf die Offenen Immobilienfonds zu, die sicherste aller Immobilieninvestments. Daher erfreuen sich die Offenen Immobilienfonds derzeit wieder stark wachsender Beliebtheit.

Das Chance-Risiko-Verhältnis dieser Fonds überzeugt. Die Volatilität (Schwankungsintensität) des Fondspreises fällt sehr niedrig aus. Der Kursanstieg erfolgt stetig und unspektakulär. An den meisten Handelstagen legen die Fonds minimal zu. Übers Jahr hinweg summiert sich die Rendite auf diese Weise bei Offenen Immobilienfonds, die in Europa investieren, auf rund 5%. Wer bereit ist, ein etwas höheres Risiko einzugehen, kann auf weltweit anlegende Offene Immobilienfonds mit Renditechancen von bis zu 7% setzen.

Chart Axa Immoselect – Mit Kontinuität zum Erfolg

% 120 115 110 105 100 2004 2005 2006 2007 2008

Der Axa Immoselect ist ein Musterbeispiel für die Kontinuität von Offenen Immobilienfonds. Im Schnitt brachte der Fonds mit Schwerpunkt auf europäische Gewerbeimmobilien seinen Anteilseignern eine Rendite von rund 5% jährlich. Mehr zu diesem Fonds lesen Sie im Empfehlungsteil ab Seite I 41/008.

So funktionieren Offene Immobilienfonds

Die US-Immobilienkrise hat die dortigen Häuserpreise sowie die Kurse von Immobilienaktien auf der ganzen Welt kräftig nach unten gerissen. Offene Immobilienfonds bleiben davon verschont. Zum einen, weil sie sich auf Gewerbeimmobilien konzentrieren. Zum anderen, weil sie nicht auf hohe Verkaufserlöse angewiesen sind, sondern ihre Renditen durch die Vermietung der Objekte erwirtschaften.

Langfristige Mietverträge sorgen für kontinuierliche Erträge

Offene Immobilienfonds legen Ihr Geld in gewerblich genutzte Grundstücke und Gebäude an. Dazu zählen in erster Linie Büro- und Verwaltungsgebäude sowie innerstädtische Einzelhandelsflächen. Die Immobilien werden langfristig an Einzelhändler und andere Unternehmen vermietet, was dem Fonds kontinuierliche Erträge einbringt.

Dabei verwenden Offene Immobilienfonds für ihre Gewerbeimmobilien in der Regel indexierte Mietverträge. Diese Verträge sind an einen bestimmten Index gekoppelt, etwa einen Verbraucherpreisindex. Bei einem Anstieg der Inflation und damit des Preisniveaus steigen dann auch die Mieteinnahmen. Auf diese Weise bieten Ihnen Offene Immobilienfonds einen Schutz vor ausufernder Inflation. Trotz der langfristigen Verträge sind Mietausfälle allerdings nicht völlig auszuschließen. Wird ein Kunde zahlungsunfähig, findet der Fonds in einer schwierigen Marktlage möglicherweise nicht umgehend einen neuen Vertragspartner.

Die breite Risikostreuung in eine Vielzahl von Immobilienobjekten bietet dem Fonds und seinen Anlegern jedoch einen gewissen Schutz vor allzu großen Auswirkungen auf die Gesamtrendite.

Gesetzliche Rahmenbedingungen verleihen zusätzliche Sicherheit

Gesetzliche Vorschriften verleihen dem Produkt eine relativ hohe Sicherheit. Das Investmentgesetz (InvG) legt den Fondsmanagern klare Regeln auf:

  • Mindestens 10 verschiedene Objekte müssen im Bestand enthalten sein, von dem keines zum Kaufzeitpunkt mehr als 15% des Fondsvermögens ausmachen darf.

  • Das Fremdwährungsrisiko ist durch Kursverluste des Euro gegenüber ausländischen Devisen bei international anlegenden Fonds auf 30% beschränkt.

  • Eine Kreditaufnahme ist nur zu maximal 50% des Immobilienbestands erlaubt.

  • Die Liquidität des Fonds muss bei mindestens 5% liegen.

Risiko Liquiditätsproblem: Der Fall des Grundbesitz Invest

Die Verknüpfung von langfristiger Immobilienanlage auf Fondsebene und kurzfristiger (börsentäglicher) Handelsmöglichkeit für Anleger ist nicht unproblematisch.

Anleger können ihr Geld binnen eines Tages aus dem Fonds abziehen. Im Prinzip ist das kein Problem, solange sich die Rückgabe von Anteilen in einem „normalen“ Rahmen hält. Für solche Fälle sind die Offenen Immobilienfonds vom Gesetzgeber verpflichtet worden, mindestens 5% der Anteile als Cash-Reserve zu halten, in der Praxis fällt der Anteil sogar weitaus höher aus.

Aber wenn die Anleger sich scharenweise von einem Offenen Immobilienfonds trennen, kann es zu einem ernsthaften Liquiditätsproblem kommen. Die Cash-Reserve reicht dann nicht aus, um alle Anleger auf einmal zu bedienen. Daher wird die Rücknahme der Anteile vorerst ausgesetzt, in der Regel für 3 Monate. Das Fondsmanagement muss das Geld dann durch den Verkauf oder die Beleihung von Objekten auftreiben. Bei solchen Notverkäufen hängt der zu erzielende Preis jedoch stark von den aktuellen Immobilienpreisen ab. Sind diese gerade niedrig, können die Objekte nur mit Verlust veräußert werden. In diesem Fall sind Wertberichtigungen notwendig, die an die Anteilseigner in Form niedriger Rückkaufwerte für die Fondsanteile weitergegeben werden.

Glücklicherweise ist ein solcher Fall sehr selten. Im Dezember 2005 trat er seit Markteinführung Offener Immobilienfonds 1959 zum ersten Mal ein, als der GrundbesitzInvest durch die Deutsche Bank zwecks einer Neubewertung des Immobilienportfolios zeitweise geschlossen wurde. Als der Fonds im März 2006 wieder gehandelt werden konnte, lag der neue Preis 2,4% niedriger. Letztlich erwies sich alle Aufregung als halb so schlimm: In wenigen Monaten war die Abwertung schon wieder aufgeholt. Dank mehrerer Aufwertungen in den darauffolgenden Jahren zählte der mittlerweile in Grundbesitz Europa umbenannte Fonds trotz einmaliger Abwertung zu den besten Fonds seiner Kategorie.

Allerdings sollten Sie das Risiko der vorübergehenden Schließung ständig im Hinterkopf behalten. Die gesetzlich geforderte Cash-Quote von 5% reicht bei weitem nicht aus, um Liquiditätsprobleme und damit eine Aussetzung des Handels zu vermeiden.

Drama um Immobilienfonds setzt sich fort: an der Seitenlinie zusehenKanAm Grundinvest verkauft Immobilien - die Feier ist verfehlt. › mehr lesen

„Geldanlage-Berater“-Tipp: Achten Sie auf ausreichend Liquidität. Kaufen Sie nur Fonds, die eine Cash-Quote von mindestens 20% aufweisen. Damit reduzieren Sie das Risiko eines Liquiditätsengpasses, verbunden mit einer zwischenzeitlichen Schließung, erheblich.

Steuervorteil als zusätzliches Schmankerl

Neben einem guten Chance-Risiko-Verhältnis bieten Ihnen Offene Immobilienfonds einen zusätzlichen Vorteil: Sie müssen lediglich einen Teil der Ausschüttungen versteuern. Interessant vor allem für Anleger, die ihren Sparerfreibetrag (ab 2009 Sparer-Pauschbetrag) bereits ausschöpfen. Sie erzielen mit Offenen Immobilienfonds somit eine höhere Nachsteuerrendite als bei anderen Investments mit gleicher Vorsteuerrendite.

Je höher der Anteil ausländischer Immobilien, desto höher fällt der Steuervorteil in der Regel aus. Im Ausland fallen auf die vom Fonds erzielten Erträge oftmals wesentlich geringere Steuersätze an. Dank Doppelbesteuerungsabkommen bleiben diese bereits besteuerten Erträge bis auf den Progressionsvorbehalt steuerfrei. Mit Einführung der Abgeltungsteuer fällt ab 2009 der Progressionsvorbehalt weg.

Der steuerfreie Anteil der Ausschüttung liegt je nach Auslandsanteil des Fonds zwischen 30 und 80%. In Einzelfällen (beispielsweise bei einem US-Immobilienfonds) ist sogar die komplette Ausschüttung steuerfrei.

„Geldanlage-Berater“-Tipp: Es empfiehlt sich nicht, den Fonds ausschließlich nach der Höhe der steuerfreien Ausschüttung auszuwählen. Mit einem Länderfonds gehen Sie wegen der fehlenden regionalen Diversifikation ein deutlich höheres Risiko ein. Setzen Sie lieber auf breit streuende Immobilienfonds, selbst wenn hier der steuerfreie Anteil nicht ganz so hoch ausfällt.

Offene Immobilienfonds werden der Finanzkrise weiterhin trotzen

Lassen Sie sich von der Panik vor der Finanz- und Immobilienkrise nicht verunsichern. Offene Immobilienfonds leiden dank ihrer langfristigen Mietverträge nicht unter fallenden Immobilienpreisen. Im Gegenteil: Falls sich kurzfristig günstige Einstiegsgelegenheiten in neue Immobilienobjekte ergeben sollten, werden die Fonds langfristig sogar zu den Gewinnern der Krise zählen.

Seit ihrer Markteinführung 1959 haben sich Offene Immobilienfonds auch in Krisenzeiten als „Fels in der Brandung“ erwiesen. Alle Turbulenzen auf den Aktien und Immobilienmärkten konnten ihrer Wertentwicklung wenig anhaben. Selbst wenn die Rendite in einzelnen Jahren geringer ausfiel, wurde das in den darauffolgenden Jahren wieder durch höhere Renditen kompensiert. Daran wird die Finanzkrise nichts ändern.

Offene Immobilienfonds geben Ihrem Depot Stabilität. Mit ihrer Beimischung verbessern Sie die Diversifikation Ihres Gesamtdepots. Daher empfehle ich Ihnen bis zu 10% Ihres Vermögens in die nachfolgenden beiden Offenen Immobilienfonds anzulegen.

Meine Empfehlungen: 2 Offene Immobilienfonds für mehr Sicherheit in Ihrem Depot

Im Folgenden stelle ich Ihnen 2 aussichtsreiche Offene Immobilienfonds vor. Ein Europa-Fonds für Ihr Basis-Depot für Vermögensaufbau und –Sicherung sowie einen weltweit anlegenden Offenen Immobilienfonds. Diesen ordne ich aufgrund des etwas höheren Risikos von Investments in Asien und den USA dem Basis-Depot für Vermögens-Zuwachs zu.

Axa Immoselect: Grundsolide 5% Rendite mit europäischen Immobilien

Der Axa Immoselect investiert in Büro- und Verwaltungsgebäude, gemischt genutzte Flächen, innerstädtische Einzelhandelsflächen sowie multifunktionale Büro und Serviceflächen mit Mietern guter Bonität. Anlageziel ist eine kontinuierliche Wertentwicklung.

Und dieses Ziel wurde in der Vergangenheit mit Bravour erreicht. Mit einer 3-Jahresrendite von 15,72% zählt der Axa Immoselect nicht nur zu den beständigsten, sondern auch zu den erfolgreichsten Offenen Immobilienfonds mit Fokus auf Europa. Seine kontinuierliche Wertentwicklung habe ich Ihnen bereits im Chart auf Seite I 41/003 gezeigt.

Der steuerfreie Anteil an der letzten Ausschüttung lag bei 38,8%. In diesem Rahmen wird er sich auch in den kommenden Jahren bewegen, da sich die Ländergewichtung des Fonds voraussichtlich nur leicht verändern wird. Mit einer aktuellen Cash-Quote von 33% ist der Fonds sehr gut gegen eventuelle Liquiditätsprobleme gewappnet.

KpGAnlagekonzept* Axa Immoselect WKN: 984645 ISIN: DE0009846451 langfristige Anlage BasisInvestment für Vermögensaufbau und Sicherung * siehe K50/008 oder ab Seite K51/001

Der Axa Immoselect meidet die kriselnden Immobilienmärkte in Großbritannien und Spanien. Wichtigste Anlageregion ist Frankreich mit einem Anteil von 32%, gefolgt von Deutschland (22%), den Niederlanden (14%), Italien (12%) und Österreich (6%). Diese relativ ausgewogene regionale Verteilung gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit.

Meine Empfehlung: Der Axa Immoselect ist bei extrem niedrigen Kursschwankungen immer für 5% Rendite pro Jahr gut. Kaufen Sie den Fonds mit einem Limit von 58,60 € (aktueller Kurs 58,30 €) entweder direkt über die Börse oder über einen Fondsdiscounter. In beiden Fällen sparen Sie sich den happigen Ausgabeaufschlag von 5%. Die jährliche Verwaltungsgebühr fällt mit 0,60% übrigens moderat aus.

Grundbesitz Global: Mit etwas mehr Risiko sind bis zu 7% Rendite drin

Darf es noch etwas mehr als 5% sein? Dann ist der Grundbesitz Global von DWS für Sie eine Überlegung wert. Der Fonds investiert weltweit in renditestarke Büro, Einzelhandels, Logistik und Wohnimmobilien sowie Hotels. Die regionalen Schwerpunkte liegen in Europa (hier vor allem Frankreich und Deutschland), Asien und den USA.

Mit einer 3-Jahres-Performance von ausgezeichneten 20,44% verbuchte der Fonds das beste Ergebnis aller Offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren. Die üppige Rendite verdankt er in erster Linie seinen Investments in Asien. Hier ziehen die Immobilienpreise vielerorts weiterhin deutlich an. Mit 28% fällt die Cash-Quote etwas geringer als beim Axa Immoselect aus, liegt aber deutlich über den von mir als Mindestanforderung angesehenen 20%. Die Gebühren beider Fonds sind identisch. Auch hier fallen 5% Ausgabeaufschlag sowie 0,60% jährliche Verwaltungsgebühr an. Der steuerfreie Anteil an der

KpGAnlagekonzept* Grundbesitz Global WKN: 980705 ISIN: DE0009807057 langfristige Anlage BasisInvestment für VermögensZuwachs * siehe K50/008 oder ab Seite K51/001

Ausschüttung lag zuletzt bei hohen 57,8%.

Meine Empfehlung: Der Grundbesitz Global ist etwas riskanter als der Axa Immoselect, weshalb ich ihn dem Basis-Depot für Vermögens-Zuwachs zuordne. Dafür besitzen Sie hier aber eine um 1 bis 2 Prozentpunkte höhere Renditechance. Kaufen Sie den Fonds mit einem Limit von 53,00 € (aktueller Kurs 52,45 €) entweder direkt über die Börse oder bei einen Fondsdiscounter um den Ausgabeaufschlag zu sparen.

Checkliste: So investieren Sie in Offene Immobilienfonds

  • Die Beimischung von Immobilien-Investments verbessert die Diversifikation Ihres Gesamtdepots. Investieren Sie bis zu 10% Ihres Vermögens in Immobilien-Anlagen. Offene Fonds sind aktuell die beste, weil sicherste Wahl.

  • Offene Immobilienfonds sind eine Langfristanlage. Ihr Anlagehorizont sollte 5 Jahre nicht unterschreiten, besser sind 10 Jahre.

  • Achten Sie auf eine ausreichend hohe Liquiditätsquote. Um Liquiditätsprobleme zu vermeiden sollte der Fonds mindestens einen Cashanteil von 20% aufweisen können.

  • Achten Sie auf eine regionale Streuung Ihrer Immobilieninvestitionen. Kaufen Sie keinen Fonds, der fast ausschließlich in ein Land investiert, hier ist das Abwertungsrisiko vergleichsweise hoch.

  • Mit kleinen Fonds gehen Sie höhere Risiken ein. Das Fondsvolumen sollte einen Wert von 500 Mio. € nicht unterschreiten.

  • Die hohen Ausgabeaufschläge beeinträchtigen Ihre Rendite enorm. Diese können Sie sich sparen, indem Sie die Fonds über die Börse oder bei einem Fondsdiscounter kaufen.

Ein „Geldanlage-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Sascha Mohaupt. Der studierte Wirtschaftswissenschaftler verfügt über eine mehr als 10jährige Finanzmarkterfahrung und ist seit 7 Jahren als Finanzjournalist tätig. Zu seinen Themenschwerpunkten zählen Geldanlage und Vermögensplanung.

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.