Private Immobilien-Investoren müssen rechnen können und Geduld haben

In diesem Beitrag möchte ich jungen Investoren auf den Weg geben die – vielleicht mangels selbst erlebter Krisen - nur steigende Preise kennen – seit auf der Hut. (Foto: Casimiro PT / Shutterstock.com)

Es klingt nach einer Selbstverständlichkeit: Wer aus der Absicht heraus, eine Rendite zu erzielen, in Immobilien investiert, muss rechnen können. Anders kann er die Rendite nicht ermittel.

Wir müssen dabei zwischen privaten und institutionellen Investoren unterscheiden, weil die Ausgangsbedingungen beider Gruppen unterschiedlich sind.

Z.B. ist das Thema Opportunitätskosten des Eigenkapitaleinsatzes grundsätzlich verschieden.

Für den privaten Anleger ist das Verhältnis von Wohnimmobilienpreise zu Mietspiegelniveau entscheidend.

Genau diese Schere ist in den letzten Boom-Jahren enorm auseinander gegangen und manch Marktbeobachter hat mit Erstaunen festgestellt, dass vor allem in Deutschlands Big Seven die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise nach dem Motto „the sky is the limit“ verlaufen ist.

Preise können nur steigen

So oder so ähnlich höre ich es vor allem von jungen Menschen, die – vielleicht mangels selber erlebter Krisen- nur steigende Preise kennen.

Der Sky hat aber eben doch sein Limit. Beispiel: Stuttgart

Dem Stuttgarter Gutachterausschusses zufolge ist im Jahr 2017 die Zahl der Kaufverträge für Wohnungen gesunken, und zwar um 678 auf 5.065 Verträge (- 11,8 %), schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 8.3.

Fast 12% weniger! Die Begründung ist aber interessant:

Wohnimmobilienpreise sowie Mietspiegelniveau hätten sich weiter auseinanderentwickelt. Der durchschnittliche Preis für eine gebrauchte Eigentumswohnung sei von 3.125 Euro/qm im Jahr 2016 auf 3.425 Euro/qm gestiegen, der durchschnittliche Preis für eine neu gebaute von 5.450 Euro/qm auf 5.840 Euro/qm. Als Höchstpreis seien 16.940 Euro/qm festgestellt worden.

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Am Ende muss die Miete eine auskömmliche Rendite ermöglichen, aber genau da greifen gleich 2 Mechanismen, die die Miete begrenzen. Mietpreisgesetze und Kaufkraft.

Für die Masse sind Mieten ab einer bestimmten Höhe nicht mehr zu bezahlen.

Diese Zahlen aus Stuttgart können sicherlich als Indiz gewertet werden, dass der Immobilienboom der letzten Jahre sich nicht einfach in seiner bisherigen Dynamik fortsetzen wird.

Ich gehe sogar von einem Verharren auf hohem Niveau mit abfallenden Tendenzen aus. Diese Tendenzen dürften sich aber verstärken, sobald die langlaufenden Zinsen weiter steigen.

Das sollte Ihnen helfen

Helfen nämlich bei der Auswahl Ihrer Immobilien. Ich weiß, dass es einige Investoren gibt, die nur in den prosperierenden Ballungsräumen (eben den Big Seven) investieren wollen.

Ich persönlich habe bekanntermaßen ein anderes Geschäftsmodell, aber ich verstehe auch die Argumente dieser Investoren.

Einige stehen an der Seitenlinie und wollen in den Markt. Meldungen wie die aus Stuttgart bestätigen meine Auffassung, dass es richtig ist, mit der nötigen Ruhe und Gelassenheit auf die richtige Gelegenheit zu warten.

Dabei wünsche ich Ihnen viel Erfolg!

Sie wissen, auch 2018 bleibt es bei dem Grundsatz:

Investieren Sie, aber investieren Sie klug.

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Von: Andreas Sell. Über den Autor

Andreas Sell ist heute als Investor, Geschäftsführer verschiedener Grundstücksgesellschaften, Beiratsmitglied einer Münchener Fondsgesellschaft und Autor tätig.