Rechnen Sie mit allem – aber nicht mit zuviel Zahlen

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Ein Investment ist nur gut, wenn es sich rechnet - was sich anhört wie eine Binsenweisheit ist der Schlüssel zum Erfolg. Wie man ihn benutzt muss jeder Investor für sich selbst herausfinden. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

Wer sich mit Immobilien beschäftigt stolpert ob kurz oder lang über die unterschiedlichsten Theorien, worauf im Vorfeld zu achten ist. Kennzahlenanalysen, Berechnungsmodelle und schematische Leitfäden gibt es in Hülle und Fülle. Die Praxis lehrt einen jedoch vor allem eins: Aufwändige Berechnungen bringen herzlich wenig, wenn man nicht in der Lage ist, die entsprechenden Daten auch zu deuten.

Das Geheimnis Ihres Erfolges

Machen Sie es sich deshalb so einfach wie möglich. Jeder Investor hat seine eigenen, wenigen Zahlen, mit denen er im Vorfeld kalkuliert. Finden Sie heraus, mit welchen Kennzahlen Sie persönlich gut zurecht kommen. Wenn Sie verschiedene Beispielrechnungen durchführen und die Zahlen vergleichen wird sich herauskristallisieren, womit Sie am besten rechnen können. Legen Sie Wert darauf, möglichst wenige Kennziffern herauszulösen, konzentrieren Sie sich auf zwei, drei Werte. Achten Sie darauf, dass diese einfach zu berechnen sind: So können Sie schnell entscheiden, wenn es darauf ankommt.

Eine gute Ausgangslage

Eine aufschlussreiche Kennziffer ist die Brutto-Rendite. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis der Netto-Kaltmiete zum Gesamtaufwand, also dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten, und dem Investitionsbedarf. Für ein gutes Investment sollte sie bei 7 bis 8 Prozent liegen.

Eine weitere Grundlage ist die Eigenkapitalrendite. Bei einem Investment in langfristig stabiler Lage sollte sie bei 20 bis 25 Prozent vor Tilgung nach Steuern liegen. Mit diesen zwei Kennziffern können Sie schnell erkennen, ob der Cash-Flow ausreicht und sich das Investment rechnet.

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Gehen Sie noch einen Schritt weiter

Darüber hinaus ist es durchaus lohnenswert, den Bankkennwert zu berechnen. Dazu nehmen Sie die Netto-Kaltmiete, ziehen pauschal 25 Prozent davon ab, und überprüfen, ob davon der Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) vollständig gedeckt werden kann. Je mehr Luft bleibt desto mehr freier Cash-Flow, und das wirkt sich immer positiv aus.

Recherchieren Sie dann noch den Vergleichs-Quadratmeterpreis. Teilen Sie den Kehrwert der Renditegesamtkosten durch die Netto-Gesamtmiete. Rechnen Sie hier unbedingt selbst nach und verlassen Sie sich nicht auf die Aussage des Maklers.

Für mich als Immobilien-Investor sind diese Kennzahlen der Schlüssel zum Erfolg. Für Sie können das natürlich ganz andere Werte sein. Finden Sie heraus, auf welcher Grundlage Sie am besten kalkulieren und entscheiden können. Leitgedanke sollte aber immer sein: Machen Sie es so einfach wie möglich!


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Von: Thomas Knedel. Über den Autor

Immobilieninvestor, -manager, Buchautor sowie Initiator und Betreiber des Netzwerkes Immopreneur.de sagt über sich selbst: Immobilien haben mich schon immer fasziniert.