REITs: Die Erfolgsgeschichte

Die Erfolgsgeschichte von REITs ist lang und interessant. Lesen Sie selbst... (Foto: phongphan / Shutterstock.com)

Hintergrund dieser steuerlichen Sonderregelung, des REIT-Gesetzes, ist eine Idee, die vor knapp 50 Jahren in den USA geboren wurde.

Der Staat und die Unternehmen besaßen damals noch viele überflüssige Immobilien, gleichzeitig interessierten sich aber nur wenige private Anleger für die Immobilieninvestments.

So wurden größere Immobilienbestände gebündelt und ab 1960 als REITs an die Börse gebracht. Um neue Anleger anzulocken, wurden hohe jährliche Ausschüttungen versprochen, die durch die spezielle steuerliche Behandlung erreicht wurden.

Die Idee wurde zu einem großen Erfolg. Heute sind an der amerikanischen Börse knapp 200 REITs mit einem Immobilienbestand von über 400 Mrd. USD registriert.

Viele Länder sind dem amerikanischen Vorbild bereits gefolgt und haben REITs oder ähnliche Unternehmensformen rechtlich zugelassen. Vorreiter in Europa waren die Niederlande (1969). Belgien, Frankreich, Italien, Luxemburg und Spanien zogen nach.

Auch in Japan und Australien hat sich die Idee durchgesetzt. England und Deutschland (in abgespeckter Form) werden im Jahr 2007 folgen.

Startzeitpunkt von REITs in ausgewählten Ländern

LandJahr der Einführung
USA1960
Niederlande1969
Australien1985
Malaysia1989
Brasilien1993
Kanada1994
Italien1994
Belgien1995
Türkei1998
Japan2000
Südkorea2001
Frankreich2003
England2007*
Deutschland2007*
*vom Gesetzgeber geplant und beschlossen

REIT: Für jeden Anlegertyp das richtige Immobilieninvestment

Die Vielzahl möglicher Immobilieninvestments zeigt, dass es ganz unterschiedliche Erwartungen gibt. Für sehr vermögende Investoren mit einem langen Anlagehorizont können steueroptimierte geschlossene Fonds interessant sein.

Wer mehr auf kurz- und mittelfristige Renditen setzt, kommt an Aktien und REITs (und entsprechenden Fonds und Zertifikaten) nicht vorbei.

In der folgenden Übersicht finden Sie in Kurzform die Vor- und Nachteile der vorgestellten Anlageinstrumente aus der Immobilienbranche.

 

VorteileNachteile
 

 

 

 

Geschlossener Immobilienfonds

  • steuerliche Vorteile möglich
  • bei langfristigen Mietverträgen klar kalkulierbares Investment
  • unabhängig von Börsentrends
  • hohe Einstiegskosten (Agio)
  • schwer kontrollierbare Managementkosten
  • lange Bindung
  • vorzeitiger Ausstieg schwer
  • Wertentwicklung während der Laufzeit kaum möglich
  • hohe Einstiegssummen erforderlich
  • oft geringe Risikostreuung durch Konzentration 1 bis 3 Objekte
 

 

 

 

Offener Immobilienfonds

  • täglich handelbar
  • breite Streuung
  • Verlustwahrscheinlichkeit bei seriösen Anbietern gering
  • Steuervorteile möglich
  • geringe Renditen
  • hohe Einstiegskosten (Ausgabenaufschlag)
  • Fondsvermögen kann eingefroren werden
  • Bewertung des Immobilienvermögens schwer kontrollierbar
  • mehrere Skandale in jüngster Vergangenheit
  • Systemfehler: Wenn viele Anleger gleichzeitig aussteigen, müssen Immobilien aus dem Fondsvermögen verkauft werden

 

Aktienfonds und Zertifikate mit Schwerpunkt Immobilien
  • breite Risikostreuung
  • hohe Rendite-Chancen
  • täglich handelbar
  • relativ geringes Startkapital erforderlich (Sparplan)
  • abhängig von der Börsenstimmung
  • stärkere Schwankungen als bei direktem Immobilieninvestment
  • hohe Einstiegskosten (Ausgabenaufschlag)
 

 

 

Immobilienaktien

  • sehr gezielte Investitionen möglich
  • oft attraktive Dividenden
  • hohes Kurspotenzial
  • geringe Anlagesummen erforderlich
  • tägliche Wertkontrolle möglich (Entwicklung des Aktienkurses)
  • gute Informationslage durch Quartals-, Halbjahres- und Geschäftsberichte
  • hohe Schwankungen
  • zum Teil geringe Risikostreuung
  • Börsenerkenntnisse erforderlich
 

 

 

REITs

  • durch steuerliche Sonderreglungen extrem hohe Ausschüttungen möglich
  • täglich handelbar
  • geringe Anlagesummen erforderlich
  • tägliche Wertkontrolle (Entwicklung des REIT-Kurses)
  • geringe Einstiegskosten
  • hohe Ausschüttungen federn Kursschwankungen ab

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  • in Deutschland werden Wohnimmobilien nicht in REIT-Form angeboten
  • Kursschwankungen möglich
  • zum Teil geringe Risikostreuung

Auch bei Immobilieninvestitionen gilt: Je höher das Kurspotenzial, desto höher auch die möglichen Kursschwankungen.

Da REITs gute Wertsteigerungsmöglichkeiten besitzen, die Schwankungen durch hohe Ausschüttungen jedoch abgefedert werden können, ist diese Gattung besonders attraktiv.

Der deutsche Gesetzgeber ist bei REITs zu zögerlich – Nutzen Sie die weltweiten Chancen

Nach endlosen Diskussionen werden auch in Deutschland ab 2007 die REITs als neue Asset-Klasse eingeführt. Aufgrund der in diesem Beitrag genannten Stärken ohne Frage eine große Bereicherung und renditestarke Alternative zu klassischen Immobilien-Investitionen.

Doch muss ich sofort wieder Wasser in den Wein schütten. Der Gesetzgeber konnte nicht über seinen Schatten springen und hat viele Einschränkungen beschlossen.

Der für Sie als Anleger wichtigste Punkt: Die Wohnimmobilien wurden fast vollständig ausgeklammert. Bestehende Immobilienportfolios mit Schwerpunkt Wohneinheiten (Mietwohnungen) dürfen nicht in REITs umgewandelt werden.

Die Begründung: Es bestehe dann die Gefahr, dass die öffentliche Hand (Bund, Länder, Kommunen) aus Geldnot ihre Immobilienbestände in REITs umwandelt, an die Börse bringt und so versilbert.

Die Folgen: Die Politik verliert ein Gestaltungsinstrument in der Wohnungspolitik und die Mieter müssten aufgrund der hohen Renditeerwartungen des Kapitalmarktes mit erzwungenen „Luxussanierungen“ und drastischen Mieterhöhungen rechnen.

REIT: Bedenken des Gesetzgebers sind übertrieben

Diese Bedenken weisen gleich mehrere Denkfehler auf: Zum einen wird durch die Streichung der Wohnimmobilien aus dem REITs-Gesetz keine einzige Privatisierung von Wohneigentum verhindert. Dresden und andere Kommunen haben ihre Immobilien an Finanzinvestoren verkauft.

Die Ausklammerung der Wohnimmobilien ist sogar kontraproduktiv: Wenn es Wohn-REITs in Deutschland geben würde, könnten die finanzschwachen Städte in den Verhandlungen mit den Finanzinvestoren die Bedingungen diktieren und sozialverträgliche Klauseln einbauen.

Wenn der Finanzinvestor ablehnt, hätte die Stadt den Verkauf über die REIT-Lösung in Angriff nehmen können. Diese Option gibt es jetzt nicht. Die Finanzinvestoren wissen, dass sie jetzt quasi ein Kauf-Monopol haben.

Ein weiterer Denkfehler ist der Ansatz, dass die städtischen Wohnimmobilien für eine aktive Wohnraumgestaltung genutzt werden können. Speziell die verkaufswilligen Städte sind jedoch finanziell ausgeblutet.

Es ist kein Geld da für Wohnungsprojekte. Selbst der Bestand verliert durch den Renovierungsstau an Wert.

Es besteht auch die Gefahr, dass Städte die Wohnungsgesellschaften an ausländische Investoren verkaufen und diese die Wohnungseinheiten umwandeln und als REIT z. B. an die Börse in London bringt.

Dann muss der deutsche Staat Wohn-REITs durch die Hintertür zulassen und hat auch noch Steuerausfälle zu beklagen.

Die Einführung von REITs wird den deutschen Immobilien- und Aktienmarkt beleben

Die jetzt gefundene Lösung ist kein Ruhmesblatt, aber immer noch deutlich besser als ein Scheitern des kompletten Projekts. (Da der Gesetzgeber noch nicht endgültig entschieden hat, kann es natürlich in letzter Sekunde noch zum Super-Gau kommen.)

Bei einer positiven Entscheidung erwarte ich eine Belebung der Immobilienbranche in Deutschland. Gemessen an der Anzahl und der Marktkapitalisierung sind deutsche Immobiliengesellschaften an der Börse viel zu gering vertreten.

Im deutschen Leitindex DAX ist kein einziger Immobilienwert notiert. Das wird allerdings wahrscheinlich auch nach Einführung der REITs so bleiben.

Eigenes Börsensegment für REITs

Die Deutsche Börse plant 2007 ein eigenes Segment für die REITs. Investoren sollen gezielt auf einen Index setzen können. Die Börse erhofft sich auch eine größere Transparenz durch die Vergleichbarkeit der Index-Werte. Ob das der richtige Weg ist, kann jedoch bezweifelt werden.

Für den DAX wäre es eine Bereicherung, wenn mittelfristig auch ein Immobilienwert aufgenommen werden würde. Und das Potenzial wäre vorhanden. Auch ohne Wohn-REITs soll die Marktkapitalisierung aller REITs schon in wenigen Jahren bei über 100 Mrd. € liegen.

Spannend wird es auch für den Aktienmarkt. Es wird nicht nur lukrative Umwandlungen bestehender Immobiliengesellschaften in REITs geben, auch viele DAX-Konzerne dürften entsprechende Pläne bereits in der Schublade haben.

Die deutschen Großkonzerne können mit der Abspaltung ihrer Immobilien versteckte Reserven heben. Das Immobilienvermögen der 30 DAX-Konzerne wird auf knapp 170 Mrd. € geschätzt.

Das ist für Sie als Anleger gleich doppelt interessant: Zum einen würden die von DAX-Konzernen abgespalteten REITs durch die Bindung zum Mutterkonzern sichere Mietverhältnisse und damit berechenbare Renditen bringen, zum anderen könnten die Gewinne einzelner DAX- Unternehmen durch die Neubewertung der Immobilien sprunghaft ansteigen.

In eine Siemens-, Telekom- oder Daimler-Aktie könnte das ganz neue Kursfantasie bringen.

REIT: Risiken lauern auf Fondsbesitzer

Wenn die REITs wie geplant 2007 in Deutschland eingeführt werden, wartet auf die Banken ein Milliardengeschäft. Es wird Börsengänge, Abspaltungen, Kapitalerhöhungen geben; REIT-Fonds und Zertifikate sind schon in der Pipeline. Überall verdienen die Banken mit.

Kommt es zu einem REIT-Boom, besteht die Gefahr, dass bestehende Immobilien-Produkte der Banken, speziell offene Fonds, darunter leiden.

Zum einen könnten die Banken die besten Immobilienspezialisten aus den Fonds abziehen und diese auf die neuen REITs ansetzen. Zum anderen besteht die Gefahr, dass Immobilien aus offenen Fonds unter Wert an neue REIT-Gesellschaften verkauft werden.

Es gab schon im Frühjahr 2006 den Verdacht, dass die Deutsche Bank ihren bestehenden Immobilienfonds so öffentlichkeitswirksam gesperrt hat, um die eigenen Kunden langsam Richtung REIT zu drängen und dort neu abzukassieren.

So hat die Deutsche Bank über ihre Fondsgesellschaft DB Real Estate im laufenden Jahr gleich 4 Immobilienpakete aus dem Fonds „Grundbesitz-Invest“ verkauft. Fondsbesitzer sollten daher sehr genau darauf achten, ob die Renditen weiter akzeptabel bleiben.

Wenn Sie das Gefühl haben, nur noch ein „Auslaufmodell“ im Depot zu haben, bietet sich die schnelle und schmerzlose Trennung an. Neue Investitions-Chancen bieten sich schon jetzt im Ausland und voraussichtlich ab 2007 in Deutschland an.

 


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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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