Risiko geschlossene und offene Immobilienfonds: Gefahr steigt wieder

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Immobilien sind attraktiv, Fonds verlieren dagegen aufgrund der Kreditsperren in Banken (Foto: phongphan / Shutterstock.com)

Die erste Krise offener Immobilienfonds liegt fast hinter uns. Zwar schließen inzwischen einige der krisengebeutelten Gesellschaften ihre angelich sicheren Sammeltöpfe, andererseits gibt es auch positive Signale von Fonds, die wieder öffnen. Von einer anderen Seite aus droht jetzt jedoch Ungemach:

offene Immobilienfonds, Aktiengesellschaften und geschlossene Immobilienfonds kommen kaum noch an Kredite. Damit steigen für Sie die Gefahren bei einer Investition in diesen Segment. Das Risiko: die Gesellschaften müssen die Gebäude unter dem Marktwert verkaufen.

Preise von Gewerbeimmobilien sinken

Ein zusätzliches Problem für die professionellen Immobilienunternehmen sind die Investitionsobjekte selbst: die Preise von Gewerbeimmobilien scheinen an vielen Standorten zu sinken. Das bedeutet, dass die Sicherheit für Kredite weniger wert ist und damit zusätzlich zu Kreditsperren bei Banken noch steigende Zinsen die Kreditaufnahme erschweren. Hintergrund der sinkenden Preise:

Aktuell sinken die Mieten für Gewerbeimmobilien tendenziell. Dies ist eine Folge der konjunkturellen Entwicklung, die wiederum eng mit den Geschehnissen in der Eurozone sowie an den internationalen Finanzmärkten ingesamt zusammen hängt. Daraus resultiert aber ein mathematisches Problem:

Je weniger Miete potenzielle Käufer erzielen können, desto niedriger wird deren Kaufangebot sein. Käufer von Immobilien fragen nicht „nur“ nach der Substanz der Gebäude oder ähnlichen Größen, die wir privat in aller Regel heranziehen. Solche Käufer interessieren sich für das Verhältnis vom Einstandspreis zu den erzielbaren Mieten. Dies ergibt die Rendite.

Je niedriger der berühmte „Zähler“, hier die Mieten, desto geringer muss wegen des Vergleichs zu anderen Geldanlageformen der Einstandspreis sein. Genauso verhält es sich an den Märkten. Die Preise sinken.

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Damit ist die Gesamtentwicklung wiederum doppelt schlecht:

  • Banken werden bei der Kreditvergabe vorsichtiger und verlangen an sich bereits höhere Zinsen und Sicherheiten.
  • Immobiliengesellschaften müssen die Immobilien im Bestand im Wert berichtigen, also teilweise abschreiben und müssen daher zusätzlich noch mehr für die Kredite zahlen.

Beide Effekte zusammen setzen aktuell Aktiengesellschaften sowie geschlossene und offene Fonds unter Druck.

GeVestor meint: Die Effekte treffen vor allem jene Immobilien-Investoren, die auf Gewerbeimmobilien setzen. Größere Gesellschaften, die „privat“ vermieten, werden von sinkenden Mieten derzeit nicht betroffen sein. Wer auf Immobilien als Sachwert in der kommenden Krise setzt, muss daher zumindest die Refinanzierungskosten betrachten.

Aus dieser Warte heraus sind geschlossene und offene Immobilienfonds aktuell wieder deutlich riskanter als in den Vormonaten. Zwar gibt es für beide Anlageklassen einen Markt, Ihre Anteile jedoch können Sie mangels Nachfrage kaum verkaufen. Wir bleiben bei unserer Empfehlung, dem „HausInvest“ und empfehlen ansonsten keine anderen Fonds.


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Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.