Schweizer Markt wird noch attraktiver

Immobilien-Aktien konnten in der letzten Zeit sehr schnell in eine Sackgasse führen. Doch wie sieht es in der Schweiz aus? (Foto: Monster Ztudio / shutterstock.com)

Viele Anleger haben sich in den vergangenen Jahren mit Immobilien-Aktien die Finger verbrannt. Entweder sind die jeweiligen Immobilienmärkte zusammengebrochen (USA, Spanien), oder die Immobiliengesellschaften haben mit einem zu hohen Kredit-Hebel gearbeitet, was in der Finanz und Immobilienkrise bestraft wurde.

Refinanzierungen waren sehr teuer (belastet die zukünftigen Ergebnisse) oder überhaupt nicht möglich (das hatte dann oft Notverkäufe oder Kapitalerhöhungen zur Folge).

Anders sieht es bei den meisten Schweizer Immobiliengesellschaften aus. Hier passt der Begriff „Betongold“, wie der folgende 10-Jahres-Chart des Schweizer Marktführers Swiss Prime Site (SPS) zeigt.

Immobilien-Marktführer SPS schlägt den SMI-Index

Der Schweizer Aktienindex SMI schaffte es trotz der vielen Top-Werte wie Nestlé, Novartis oder Roche nicht, über einen 10-Jahres-Zeitraum in die Gewinnzone vorzustoßen. Freuen konnten sich dagegen die Aktionäre von SPS und anderen Immobilien-AGs:

Neben den zweistelligen Kursgewinnen gab es zusätzlich jedes Jahr attraktive Dividenden-Ausschüttungen. Fazit: Klarer Punktsieg für die Schweizer Immobilien-Aktien.

Die Kursentwicklung der SPS-Aktie ist kein positiver „Ausrutscher“. Die Charts der großen Immobilien-AGs Swiss Prime Site (SPS), Allreal oder PSP Swiss Property sehen fast identisch aus.

Alle 3 Immobilien-Aktien weisen im 10-Jahres-Rückblick hohe zweistellige Gewinne aus. Das Rendite-Plus ist sogar noch viel höher, als es der Chart zeigt:

Schweizer Immobilien-Aktien werfen traditionell stark überdurchschnittliche Dividenden ab. Pro Jahr kann noch ein Zusatzgewinn von 4 bis 5% aufgrund der üppigen Dividenden-Ausschüttungen hinzugerechnet werden.

Bewertung der Immobilien-Aktien attraktiv

Die Kursgewinne könnten theoretisch ein Hinweis darauf sein, dass die Immobilien-Aktien zu hoch bewertet sind. Das trifft aber nicht zu, wie die folgenden Zahlen zeigen.

Da eine KGV-Betrachtung bei Immobilien-Aktien nicht sehr aussagekräftig ist, sind der Substanzwert und die laufenden Ausschüttungen (Dividenden) wichtige Bewertungskriterien.

Der Net Asset Value (NAV) zeigt den Substanzwert einer Immobilien-Gesellschaft an. Bei der Berechnung wird vom Immobilienbesitz die Verschuldung abgezogen. Die Frage lautet: Was bleibt dem Aktionär, wenn alle Immobilien verkauft und alle Schulden vollständig getilgt werden? Als Faustformel gilt:

Ein NAV-Wert von 1 ist grundsolide. Der Börsenwert entspricht dann dem Wert der Immobilien abzüglich der Schulden. Den Wert 1 erreichen die großen Schweizer Immobiliengesellschaften PSP und SPS. Der Konkurrent Allreal wird aktuell an der Börse mit einem Aufschlag von rund 15% bewertet. Das ist aber für diese Aktie nicht ungewöhnlich.

Die Investoren zahlen bei Allreal für das Projektgeschäft und für die Entwicklungspipeline einen Aufschlag auf den Substanzwert. Fazit der NAV-Betrachtung: Gemessen am Substanzwert ist trotz der sehr guten Kursentwicklung keine Überbewertung erkennbar.

Hohe Dividenden-Renditen von 4 bis 5,5%

Bei den Ausschüttungen nehmen die Schweizer Immobilien-Gesellschaften traditionell eine Spitzenposition ein. Auch in der Dividendensaison 2010 rechne ich bei den 3 genannten großen Schweizer Immobilien-AGs mit Ausschüttungs-Renditen von 4% (Allreal) bis 5,5% (SPS).

Die Qualität der Schweizer Immobilien-AGs ist unbestritten. Dennoch steigen nur wenige ausländische Investoren in diesen attraktiven Markt ein. Selbst beim Marktführer SPS lag der Anteil der Schweizer Investoren im Jahr 2009 bei fast 90%. Für diese Entwicklung gibt es 2 Gründe:

  • Privatinvestoren (z. B. aus Deutschland) steigen nicht ein, weil sie die attraktiven Immobilien-Aktien entweder nicht kennen oder aber davor zurückschrecken, an der Schweizer Heimatbörse zu ordern. Dabei reicht bei fast allen Online-Banken ein einziger Klick bei der Angabe „Börsenplatz“, um einen direkten Zugriff zu haben. Auch die Kosten für eine Auslandsorder sind bei den meisten Banken in den vergangenen Jahren deutlich gesunken.
  • Internationale Großinvestoren verzichten bisher auf Schweizer Immobilien-Aktien, weil die Werte zu klein sind – und das gleich in mehrfacher Hinsicht: Das Immobilienportfolio ist zu klein (geringe Streuung), die Marktkapitalisierung ist zu gering (selbst die Spitzenreiter übertreffen nur knapp die Marke von 1 Mrd. SFr) und das Handelsvolumen an den Börsen ist zu gering (Fonds hätten Schwierigkeiten, größere Positionen zu kaufen oder zu verkaufen).

Einstieg in Schweizer Immobilien-Aktien wird erleichtert

Das Jahr 2010 kann zum „Wendejahr“ für die Schweizer Immobilien-Aktien werden. Gleich 2 Gründe sprechen dafür, dass die Schweizer Immobilien-Aktien bald auch in die Depots der internationalen Investoren wandern (was den Aktien neues Kurspotenzial eröffnen würde).

Der 1. Grund ist ein Strategiewechsel bei den Schweizer Immobilien-Gesellschaften. Zu Beginn der internationalen Immobilienkrise waren die Immobilien-AGs überzeugt, dass auch in der Schweiz per „Notverkauf“ ganze Immobilien-Portfolios auf den Markt kommen und so ein Wachstumsschub möglich wird.

Diese Hoffnung hat sich jedoch nicht erfüllt. Der Schweizer Markt ist zu stabil. Als Reaktion wurde eine neue Strategie entwickelt: Wenn keine einzelnen Zukäufe möglich sind, werden ganze Immobilien-Gesellschaften übernommen.

So besitzt SPS nach der Übernahme des Konkurrenten Jelmoli ein Immobilienportfolio im Wert von 8 Mrd. SFr. Mit dieser Größe steigt SPS in die europäische Top-Liga auf und wird in die wichtigen Immobilien-Indizes aufgenommen. Fast zwangsläufig werden ausländische Investoren, die den europäischen Immobilienmarkt abdecken, zukünftig auch die SPSAktie kaufen.

Der 2. Grund ist das Bemühen der Schweizer Börse, die Immobilien-Aktien aufzuwerten. Wie bereits erwähnt, gibt es seit kurzer Zeit neue Immobilien-Indizes für Aktien und Fonds.

Der Index „SXI Swiss Real Estate Shares“ umfasst die 5 größten und liquidesten Immobilien-Aktien aus der Schweiz. Aktuell sind das Swiss Prime Site (SPS), PSP, Mobimo, Allreal und Intershop (nicht zu verwechseln mit der deutschen Intershop AG).

Die Schweizer Bank Vontobel hat bereits ein Index-Zertifikat am Markt platziert. Da dieses Zertifikat nur bis 2015 läuft, ist das aber keine optimale Lösung. Aus Gesprächen mit Fondsgesellschaften weiß ich aber, dass bessere Lösungen in Sicht sind. So wird an einem Indexfonds (ETF) gearbeitet.

Wenn das klappt, wird dieser ETF die Nachfrage nach Schweizer Immobilien-Aktien erhöhen. Daher meine Empfehlung: Steigen Sie in die Einzelwerte ein, bevor die Fonds-Lösung mit viel Werbung am Markt platziert wird. Es winken dann Extra-Gewinne für Sie!

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.