Steuern sparen: Immobilien schenken unter Nießbrauchsvorbehalt

Erben von Immobilien ächzen unter der Steuerlast. Und Notverkäufe drücken auf das Preisniveau. Hauseigentümerverbände schlagen Alarm. (Foto: phongphan / Shutterstock.com)

Kommt die Reform der Erbschaftsteuer wie vorgesehen, bleibt die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt aktuell.

Es geht hierbei um Übertragungen, bei denen sich der Schenker den Nießbrauch, also die Nutzung oder die Erträge an Immobilien, offen hält. Und zwar bis zum Lebensende.

Bei solchen Übertragungen gelten die derzeit noch niedrigen Steuerwerte. Für den Schenker und gegebenenfalls den Ehegatten ändert sich wirtschaftlich so gut wie nichts.

Barwert wird gestundet

Den Teil der Erbschaftssteuer, der auf den Nießbrauchsbarwert entfällt, erhalten Beschenkte zinslos gestundet. Das heißt: Die Erbschaftssteuerschuld wird bereits zum Zeitpunkt der Übertragung insgesamt festgesetzt.

Die zinslose Stundung bedeutet jedoch, dass die Steuer darauf möglicherweise erst Jahre später zu zahlen ist. Alternativ besteht für Beschenkte die Möglichkeit, diesen Teil der Steuerschuld unmittelbar abzulösen. Sie kommen dabei in den Genuss einer Abzinsung auf ca. 55 % des Kapitalwerts.

Vorzeitige Ablösung nicht zu empfehlen

Abzuraten ist von einer vorzeitigen Ablösung des Rechts auf Nießbrauch durch Beschenkte, bevor der Schenker verstorben ist.

Das ändert nämlich nichts mehr an der einmal festgesetzten Schenkungssteuerschuld. Die Ablösung führt nur dazu, dass der gestundete Teil der Erbschaftssteuer sofort zur Zahlung fällig wird. Laut Bundesfinanzhof gilt dann die ursprüngliche Steuerfestsetzung fort (Az. II R 34/06).

Mein Rat: Weil die Materie höchst kompliziert ist, sollten Sie die Details mit einem Steuerexperten besprechen, wenn Sie eine derartige Form der Schenkung planen.

Gibt es darüber hinaus auch Möglichkeiten, den Erbschafts-Pflichtanteil zu gestalten?

„Anrechung auf späteren Erbteil“ nicht zulässig

Der Trick ist eine einfache Schenkung. Wer Geld „unter Anrechnung auf [den] späteren Erbteil“ verschenkt, hat die Rechnung ohne die Rechtsprechung gemacht.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat entscheiden, dass solche Geschenke nicht auf den Pflichtteilsanspruch angerechnet werden. AZ: 3 U 54/07. Ein Vorteil für diejenigen, die Steuern gestalten wollen.

Spieß umdrehen: Schenkungen

Das heißt übersetzt gesagt: vorzeitige Schenkungen helfen, die Pflichtanteile anders zu verteilen.

Die Erbmasse ändert sich durch Schenkungen schlicht. Wer etwa 10% verschenkt, „hat“ nachher nur noch 90%, die relativ zu den gleichen Pflichtanteilen wie vorher aufgeteilt werden müssen.

Daher unsere Empfehlung: haben Sie mit Erbschaften zu tun, nutzen Sie das Instrument. Sowohl für die eigene „Regelung“ als auch für die Regelung von Erblassern in Ihrem Umfeld. Wie aber eventuelle Streitigkeiten umgehen, die ganz besonders beim Thema „Erbe“ schnell vom Zaun gebrochen werden können?

Erbe und Pflichtteil – Notarielle Zuwendungsvereinbarung treffen

Trotz vorheriger großzügiger Schenkung könnte ein Kind plötzlich Ansprüche auf seinen Pflichtteil am Erbe geltend machen.

Ist dagegen keine Vorsorge getroffen, muss der überlebende Elternteil den Pflichtteil am Erbe  auszahlen.

Verhindert werden kann das dadurch, dass eine Zuwendungsvereinbarung notariell beurkundet wird. Danach muss sich der Beschenkte die Zuwendung im Erbfall auf seinen Pflichtteil vom Erbe anrechnen lassen.

Diese Vereinbarung muss aber vor der Schenkung getroffen werden – nachträglich geht das nicht mehr.

Erben von Immobilien ächzen unter der Steuerlast.

Und Notverkäufe drücken auf das Preisniveau, weiß Dr. Erhard Liemen vom „Der Deutsche Wirtschaftsbrief“. Immobilien- und Hauseigentümerverbände schlagen Alarm.

Bei teuren Immobilien haben sie Recht. Bei einem Mietobjekt im Wert von 1 Mio. €, das auf ein Kind übertragen wird, muss nach altem Recht etwa 44.000 € Erbschaft- oder Schenkungsteuer gezahlt werden, nach neuem ca. 75.000 €.

Sollte der Verkehrswert 3 Mio. € betragen, müsste das Kind statt 246.000 € gleich 437.000 € Steuern zahlen. Das ist eine Steuererhöhung um knapp 78 %. Bei einer Nichte würde die Erhöhung fast 100 % betragen.

Dr. Erhard Liemen hat seine Leser schon früh darauf hingewiesen, dass Erben und Beschenkte bei Immobilien die Verlierer sind. Manche haben schon vorsorglich Übertragungen vorgenommen oder die entsprechenden Verträge vorbereitet.

Vorteile der Neuregelung

Jetzt ist der Experte vom „Der Deutsche Wirtschaftsbrief“ auf einen Fall gestoßen, bei dem die Neuregelung vorteilhaft sein kann:

Das betrifft Schenkungen von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt.

Auch hier wird Immobilienvermögen übertragen. Die Erträge wie etwa Mieteinnahmen oder ein Wohnrecht erhält jedoch der Schenker oder sein Ehegatte, und zwar bis zum Lebensende.

Nach derzeitiger Rechtslage darf der Beschenkte den Kapitalwert des Nießbrauchs nicht einfach abziehen.

Demgegenüber kann nach neuem Recht der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen werden. Konkret: Entweder über die Steuerberechnung oder aber im Rahmen der Vorlage des Verkehrswertgutachtens.

In vielen Fällen von Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt kann sich bei den Steuern so eine erhebliche Minderung ergeben.

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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