Steuervorteile bei Immobilien: Dieser Gestaltungsspielraum bleibt

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Das Gesetz zur Erbschaft- und Schenkungsteuer ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofs teilweise verfassungswidrig. (Foto: Rawpixel.com / Shutterstock.com)

Das Gesetz zur Erbschaft- und Schenkungsteuer ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofs teilweise verfassungswidrig. Die deutlich günstigere Besteuerung beim Vererben von Immobilien oder Unternehmen im Vergleich zu Bargeld oder Aktien verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, entschieden Deutschlands höchste Finanzrichter (BFH, II R 61/99).

Die Erbin einer Eigentumswohnung in Stuttgart hat den Fall ins Rollen gebracht, der jetzt das Bundesverfassungsgericht beschäftigt. Das Finanzamt setzte den „gemeinen Wert“ als Steuerwert an. Mit anderen Worten: Das Finanzamt legte den Marktpreis zugrunde. Das waren in diesem Fall 177.000 Euro. Die Erbin dagegen rechnete anders. Sie bestand gegenüber dem Finanzamt darauf, dass die Eigentumswohnung nach dem noch niedrigeren Wert für Grundbesitz bewertet wird.

Die Steuervorteile, wie sie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer speziell auch für bebaute Grundstücke gelten, waren den Richtern des Bundesfinanzhofs schon länger „ein Dorn im Auge“. Sie monieren, dass Erben bebauter Grundstücke als Folge ungeeigneter Bewertungsmaßstäbe extrem unterschiedlich be- oder entlastet würden. Meist würde der Wert erheblich zu niedrig angesetzt. So würden oft nur 60% des Verkehrswerts besteuert.

Beispiel: Der Verkehrswert eines Mietshauses beträgt 640.000 Euro. Liegt der Steuerwert bei 60% des Verkehrswerts, sind das hier „nur“ 384.000 Euro. Bei der Berechnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer fallen also 256.000 Euro praktisch „unter den Tisch“.

Jetzt muss das Bundesverfassungsgericht endgültig darüber entscheiden, ob die geltende Rechtslage zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung der verschiedenen Vermögensarten führt. Sollten die Karlsruher Richter die Auffassung ihrer Münchener Kollegen bestätigen, droht auch bei der Übertragung von Immobilien eine höhere Besteuerung.

Die praktischen Auswirkungen für Sie als Immobilienbesitzer

Bis zu einer Entscheidung durch das Bundesverfassungsgericht wird nach Einschätzung des Bundesfinanzhofs mindestens ein Jahr vergehen. Bis dahin bleiben die gegenwärtigen Regelungen uneingeschränkt gültig; sie sind weiterhin für alle Schenkungen und Erbfälle maßgeblich. Falls die gegenwärtigen gesetzlichen Regelungen allerdings für nichtig erklärt werden, entfallen sie rückwirkend ab dem Datum ihres Inkrafttretens.

Das war der 01.01.1996. Alle Schenkungen und Erbfälle seit diesem Datum wären zu überprüfen. Die Folge: Wenn Sie bereits einen Steuerbescheid erhalten haben, können Sie aufatmen. In diesen Fällen gilt Vertrauensschutz. Änderungen darf es hier nur zu Ihren Gunsten geben.

In den Fällen hingegen, welche die Finanzämter bislang noch nicht entschieden haben, ergehen ab sofort grundsätzlich nur noch vorläufige Steuerbescheide. Das bedeutet: Sie müssen gegen einen solchen Steuerbescheid keinen Einspruch einlegen, um Ihre Rechte zu wahren.

Das Finanzamt schließt Ihren Fall dann erst später – nach Vorliegen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts – endgültig ab.

Praxis-Tipp: Nutzen Sie die Zeit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, um jetzt alle ohnehin geplanten Übertragungen von Immobilienbesitz vorzunehmen und möglichst schnell einen Steuerbescheid zu erhalten. Dann profitieren Sie von den aktuellen Steuervorteilen, egal, wie der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts auch ausfällt.

Ihre Strategie als Immobilienbesitzer: Besser schenken als vererben

Ganz klar: Wer Teile seines Immobilienvermögens schon zu Lebzeiten an nahe Angehörige (zum Beispiel an Sohn oder Tochter) verschenkt, nimmt die spätere Erbfolge quasi vorweg.

Diese vorweggenommene Erbfolge bietet eine Reihe von Vorteilen für beide Seiten, also für Schenker und Beschenkten. Sie sorgt für klare Verhältnisse und beugt möglichen Erbstreitigkeiten vor. Darüber hinaus führt sie häufig zu einem attraktiven Steuersparmodell innerhalb der Familie.

Im Gegensatz zur Erbschaft überträgt der Schenker Haus oder Wohnung mit „warmer“ statt mit „kalter“ Hand. Oft ist eine reine Schenkung, die weder mit Auflagen noch Zahlungspflichten für den Beschenkten verbunden ist, nicht sinnvoll.

Praxis-Tipp: Meist bietet es sich an, die Schenkung mit Einmalzahlungen, Wohn- und Nießbrauchsrechten oder Versorgungsleistungen zugunsten des Schenkers zu verknüpfen.

Damit werden „zwei Fliegen mit einer Klappe“ geschlagen: Als Schenker profitieren Sie weiterhin wirtschaftlich von „Ihrer“ ehemaligen Immobilie, während der Beschenkte rechtlicher Eigentümer wird und Möglichkeiten zum Steuersparen nutzen kann.

Die Übertragung von Grundvermögen an nahe Angehörige setzt die Bereitschaft auf beiden Seiten (zum Beispiel Eltern und erwachsene Kinder) voraus, einen fairen Interessenausgleich herbeizuführen. Alle Beteiligten sollten eine aus wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Sicht optimale Lösung anstreben.

Eine Vermögensübertragung, bei der sich der eine Vorteile auf Kosten des anderen verschaffen will, löst keine Probleme, sondern führt sie erst herbei.

Schnellübersicht: die Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die reine Schenkung von Haus und Wohnung kommt ohne Gegenleistung oder Verpflichtung des Beschenkten aus. Sohn, Tochter oder Enkel als Beschenkte sind nicht verpflichtet, Schulden zu übernehmen, ihren Eltern oder Großeltern Wohn- und Nießbrauchsrechte einzuräumen oder bestimmte Versorgungsleistungen zu erbringen.

 

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlichVomhundertsatz in der Steuerklasse I (bisherige Werte in Klammern
IIIIII
5200071217
256000111723
512000152229
5113000192735
12783000233241
25565000273747
über 25.565.000,00 €304050

 

SteuerklassePersonenkreisFreibetrag
IEhegatte307000
IKinder205000
IStiefkinder205000
Iverwaiste Abkömmlinge205000
Iübrige Abkömmlinge51200
IGroßeltern und Eltern, aber nur bei einer Erbschaft, nicht bei einer Schenkung51200
IIübrige Verwandte, Geschwiser, Stiefeltern, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Verschwägerte und der geschiedene Ehegatte10300
IIIübrige Peronen und in den Fällen der Zweckzuwendung5200

Einkommensteuerlich handelt es sich um einen voll unentgeltlichen Erwerb. Wird beispielsweise das Mietwohnhaus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro an die nachfolgende Generation verschenkt, tritt der Beschenkte in die Fußstapfen des Schenkers. Er kann nur die Abschreibungen des Vorgängers fortführen, da er von den „historischen“ Anschaffungskosten auszugehen hat.

Achtung: Wird ein Eigenheim an die Kinder verschenkt und ziehen Sohn oder Tochter selbst ein, entfällt die Eigenheimzulage komplett. Mangels Anschaffungskosten haben Sohn oder Tochter keinen Anspruch auf die Eigenheimzulage.

Der Beschenkte darf im Gegensatz zum Erben die vom Vorgänger noch nicht verbrauchte Eigenheimzulage nicht fortführen. Und: Von der Eigenheimzulage bleibt auch der Schenker ausgeschlossen, da er nicht mehr Eigentümer ist.

Besondere einkommensteuerliche Vorteile bietet die reine Schenkung von Immobilien also nicht. Ganz anders sieht dies bei der Schenkungsteuer aus. Wenn der Steuerwert der Immobilie zusammen mit zusätzlich geschenkten Geldwerten den persönlichen Freibetrag von 205.000 Euro bei Kindern nicht übersteigt, geht das Finanzamt leer aus.

So ermitteln Sie den Steuerwert Ihres Objekts

Ob der Steuerwert der Immobilie tatsächlich bei nur 60% des Verkehrswerts liegt, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis wird das Wertniveau zwischen 60 und 80% des Verkehrswerts ausmachen. Begründung:

Das für die Bewertung von Immobilien bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer herangezogene Ertragswertverfahren geht von der 12,5-fachen durchschnittlichen Jahresnettokaltmiete der letzten drei Jahre aus, wobei ein Altersabschlag von 0,5% pro Jahr (maximal aber 25%) zu berücksichtigen ist. Mietobjekte werden typischerweise aber zum 15- bis 20-fachen der Jahresmiete veräußert, sodass der Steuerwert je nach Baujahr mehr oder minder deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Mietobjekte: Kalkulieren Sie mit diesem Wertniveau

GebäudealterSteuerwertVekehrswertWertniveau
Neubau12,5-fach20-fach0.63
10 Jahre11,9-fach18-fach0.66
20 Jahre11,2-fach16-fach0.7
30 Jahre10,6-fach15-fach0.71
40 Jahre10,0-fach15-fach0.67
50 Jahre9,4-fach15-fach0.63

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, wird der steuerliche Ertragswert um einen Zuschlag von 20% erhöht. Diesen Zuschlag können Sie vermeiden, wenn Sie das Objekt teilweise auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken nutzen. Bei einem Haus mit mehr als zwei abgeschlossenen Wohnungen fällt der 20%-ige Zuschlag ebenfalls fort.

So kalkulieren Sie Ihren Steuervorteil bei einer gemischten Schenkung

Bei einer gemischten Schenkung liegt das Entgelt für die Vermögensübertragung deutlich unter dem Verkehrswert. Der Beschenkte erbringt also nur zum Teil eine Gegenleistung und hat in dieser Höhe Anschaffungskosten.

Demzufolge muss die gemischte Schenkung in einen entgeltlichen Teil (Gegenleistung beziehungsweise Anschaffungskosten) und einen unentgeltlichen Teil (Verkehrswert minus Anschaffungskosten) aufgeteilt werden.

Wenn eine Gegenleistung im Spiel ist

Beispiel: Schenkung eines Mietshauses mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro bei Übernahme der restlichen Hypothekenschulden in Höhe von 125.000 Euro durch den Beschenkten.

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit Restschulden übernehmen und selbst einziehen, erhalten Sie die volle Eigenheimzulage, sofern die Anschaffungskosten (Restschulden plus Notar- und Grundbuchgebühren für die Vermögensübertragung) mindestens 51.120 Euro betragen.

Selbstverständlich müssen Sie auch die sonstigen Voraussetzungen für den Bezug der Eigenheimzulage erfüllen (Selbstnutzung, Einkunftsgrenze, kein Objektverbrauch).

Gerade bei der Übertragung eines Eigenheims von der älteren auf die jüngere Generation sollten Anschaffungskosten von mindestens 51.120 Euro „produziert“ werden, um den Kindern oder Enkeln den Anspruch auf die Eigenheimzulage (Förderungsgrundbetrag von jährlich 1.278 Euro bei mehr als zwei Jahre alten Objekten plus 767 Euro Kinderzulage pro Kind und Jahr) über den Förderzeitraum von acht Jahren zu sichern.

Ist das Eigenheim bereits schuldenfrei, kann auch eine Abstandszahlung an die Eltern oder eine Gleichstellungszahlung an nicht mit Haus oder Wohnung beschenkte Geschwister in Frage kommen. Anschaffungskosten liegen bei folgenden Gegenleistungen vor:

  • Übernahme von Geldverbindlichkeiten des Schenkers (einschließlich der Geldschulden, die nicht im Zusammenhang mit der übertragenen Immobilie stehen)

  • Abstandszahlungen an den Schenker (zum Beispiel an Eltern oder Großeltern)

  • Gleichstellungszahlungen an andere Angehörige (zum Beispiel Abfindungen an Geschwister).

Die mit Anschaffungskosten beziehungsweise Gegenleistungen verbundene gemischte Schenkung führt beim Beschenkten also zu einkommensteuerlichen Vorteilen im Vergleich zur reinen Schenkung. Als Vermieter können Sie höhere Abschreibungen absetzen, und als Selbstnutzer kommen Sie in den Genuss der Eigenheimzulage.

Steuerliche Vorteile entstehen auch bei der Schenkungsteuer. Zwar wird die Gegenleistung des Beschenkten (zum Beispiel Restschulden) nicht in voller Höhe vom Steuerwert der Immobilie abgezogen, sondern nur im Verhältnis von Steuerwert zu Verkehrswert.

Dennoch führt der anteilige Abzug der Schulden zu einem geringeren Steuerwert der gemischten Schenkung im Vergleich zu einer Schenkung.

So vereinbaren Sie ein Wohn- oder Nießbrauchrecht

Keine Anschaffungskosten liegen vor, wenn Sie sich als Schenker das Recht vorbehalten, das Objekt zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu behalten. Da eine Gegenleistung in Geldform entfällt, handelt es sich um eine Schenkung unter Auflage. Sie wird bei der Einkommensteuer nicht anders behandelt als eine reine Schenkung.

Der Nachteil: Weder der Beschenkte noch Sie als Schenker können die Eigenheimzulage nutzen. Bei Vermietung der geschenkten Immobilie ändert sich praktisch nichts, wenn Sie als Schenker weiterhin die Mieteinnahmen kassieren und die Bewirtschaftungskosten zahlen.

Unterscheiden Sie folgende Auflagen:

  • Wohnrecht als Duldungsauflage (Beschenkter duldet die lebenslange mietfreie Nutzung von Haus oder Wohnung für eigene Wohnzwecke des Schenkers)

  • Nießbrauchrecht als Nutzungsauflage (Vorbehaltsnießbrauch zugunsten des Schenkers, dem als Nießbrauchsberechtigtem weiterhin die Miete zufließt).

Praxis-Tipp: Beide Auflagen sollten zu Ihrer rechtlichen Absicherung als „Wohnrecht“ beziehungsweise „Nießbrauchrecht“ in der II. Abteilung des Grundbuchs eingetragen werden.

Musterkalkulation: Übertragung eines Mietshauses mit Restschulden

Ein Mietwohnhaus mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro und Restschulden von 125.000 Euro sowie ein Sparguthaben von 50.000 Euro werden an Sohn oder Tochter verschenkt, die sich zur Übernahme der Restschulden verpflichten.

  • Verkehrswert des Mietshauses 500.000 Euro ./. Restschulden ./. 125.000 Euro tatsächliche Bereicherung 375.000 Euro

Bestehen Sie darauf, dass diese Auflagen den Vorrang erhalten vor etwaigen Grundschulden und Hypotheken, die später einmal in der III. Abteilung eingetragen werden. Wer sein Eigentum an Haus oder Wohnung schenkungsweise an die jüngere Generation überträgt, muss deswegen also nicht auf alle Rechte verzichten.

Beispiel: Die Eltern schenken ihrem Sohn ihr schuldenfreies Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro und lassen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht zu ihren Gunsten einräumen. Mit diesem Wohnrecht sichert sich die ältere Generation wirtschaftlich ab. Die betagten Eltern können in „ihrem“ Eigenheim weiterhin wohnen bleiben, und zwar mietfrei bis an ihr Lebensende.

Der Sohn als neuer Eigentümer hat zunächst einkommensteuerlich weder Vor- noch Nachteile. Da er das Haus selbst nicht nutzt, scheidet ein Anspruch auf Eigenheimzulage aus. Mangels Vermietung erzielt er auch keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Einkommensteuerlich wirkt sich das Wohnrecht für ihn also gar nicht aus.

Schenkungsteuer fällt nur an, wenn der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs über dem persönlichen Freibetrag von 205.000 Euro liegt.

Dabei wird die Schenkungsteuer, die sich auf den Kapitalwert des Wohnrechts bezieht, bis zum Erlöschen (zum Beispiel Tod der Eltern) zinslos gestundet. Das heißt, die auf das Wohnrecht entfallende Schenkungsteuer wird zunächst einmal ausgesetzt, ohne dass dafür Zinsen gezahlt werden müssen.

Dauernde Lasten: Steuerlicher Abzug lindert die Zahlungsverpflichtung

Die Übertragung von Haus oder Wohnung kann auch mit Versorgungsleistungen (Leibrente oder dauernde Last) verbunden sein.

  • Bei einer Leibrente handelt es sich um eine Zahlung in gleichmäßigen, genau festgelegten Beträgen, wobei auch eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden kann.

  • Bei einer dauernden Last wird eine Zahlung vereinbart, die bei einem steigenden Bedarf erhöht werden kann.

In beiden Fällen handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb, da eine nach kaufmännischen Grundsätzen bemessene Gegenleistung nicht erfolgt.

Die Versorgungsrente oder dauernde Last wird in erster Linie nach den Versorgungsbedürfnissen des Übergebers der Immobilie und des Empfängers der Zahlung bemessen. Bei der Vereinbarung von Leibrenten kann der Übernehmer der Immobilie und Rentenzahler nur den Ertragsanteil der Leibrente im Vermietungsfall als Werbungskosten geltend machen.

Praxis-Tipp: Besser ist es, eine Versorgungsleistung in Form einer dauernden Last notariell zu vereinbaren. Der Vorteil: Die dauernde Last ist unter Sonderausgaben beim möglicherweise hochbesteuerten Zahler (zum Beispiel Sohn) voll abzugsfähig.

Der Empfänger (zum Beispiel Vater) hat die Einnahmen zwar als Einkünfte aus wiederkehrenden Bezügen zu versteuern. Da er aber in der Regel nur eine geringe Steuerprogression hat, erweist sich die Vereinbarung einer dauernden Last als attraktives Steuersparmodell innerhalb der Familie.

Beispiel: Ein Vater überträgt seinem Sohn eines seiner Mietshäuser gegen Zahlung eines Betrags in Höhe von 1.500 Euro monatlich. Die Zahlungsverpflichtung wird als dauernde Last im Grundbuch eingetragen.

Diese 4 Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Die volle steuerliche Absetzbarkeit der dauernden Last ist an vier Voraussetzungen geknüpft:

  • Übergabe- oder Versorgungsvertrag zwischen Eltern und Kindern über eine existenzsichernde Wirtschaftseinheit (zum Beispiel Eigenheim oder vermiete Immobilie)

  • Abänderungsklausel im Übergabevertrag, falls die vereinbarte Zahlung über dem langfristig erzielbaren Mietertrag liegt

  • Unabhängigkeit der dauernden Last vom Wert der übertragenen Immobilie (Bemessung der Zahlung nach dem Versorgungsbedürfnis des Empfängers und der Leistungsfähigkeit des Zahlers)

  • Kapitalwert der dauernden Lasten nicht höher als das Doppelte des Verkehrswerts der Immobilie.

Achtung: Im Gegensatz zur Leibrente muss die Höhe der dauernden Last veränderbar sein. Achten Sie deshalb darauf, dass der Notarvertrag eine Abänderungsklausel enthält, und zwar auch dann, wenn die vereinbarte Zahlung über dem langfristig erzielbaren Mietreinertrag liegt. Die Klausel könnte wie folgt lauten:

„Der monatlich zu zahlende Betrag von ………………… Euro ist jederzeit veränderlich. Er ist derzeit nach den Bedürfnissen des Berechtigten und der Leistungsfähigkeit des Verpflichteten bemessen. Sollten wesentliche Änderungen in diesen Verhältnissen eintreten, kann der vorgenannte Betrag neu festgesetzt werden, wie es § 323 ZPO vorsieht. Daher wird auf die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel verzichtet.“

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.