Von Kapitalanlegern und Investoren

Kapitalanleger und Investoren haben verschiedene Herangehensweisen an das Thema „Immobilie“. Und dabei kommen erstgenannte zu schlecht weg. (Foto: Brian A Jackson / Shutterstock.com)

In Immobilienkreisen, so habe ich das Gefühl, ist es für manchen eine Beleidigung, als Kapitalanleger bezeichnet zu werden. „Ich bin Investor!“, schallt es dann sogleich zurück. Aber ist das eine wirklich besser als das andere? Eine nähere Betrachtung erscheint angebracht, da die Grenzen fließend sind.

Investoren nutzen den Hebeleffekt

Obwohl es keine genaue Definition gibt, um die beiden Varianten voneinander zu unterscheiden, so haben sich vor allem zwei ausschlaggebende Faktoren ausgebildet, die einen Investoren auszeichnen:

  • Hebeleffekt:

Um eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erwirtschaften, wird oftmals so viel bzw. so wenig Eigenkapital wie nötig eingesetzt, dafür aber so viel Fremdkapital wie möglich.

Die Devise ist also: Kapital so viel und günstig wie möglich leihen und dann gewinnbringend investieren.

  • (Positiver) Cashflow:

„Wenn eine Immobilie nicht von Beginn an einen positiven Cashflow erwirtschaftet, dann ist sie nichts.“ Ein pauschaler Satz, der beispielsweise die meisten A-Standorte von vornherein ausschließt. Dass dabei oftmals die Risikoeinschätzung fahrlässig ausfällt und die Steuer unberücksichtigt bleibt – geschenkt.

Unabhängig davon, ist ein positiver Cashflow natürlich – und spätestens mittelfristig – absolut erstrebenswert und wichtig.

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Was machen Kapitalanleger „falsch“?

Im Umkehrschluss dürften Kapitalanleger also in den Augen der Investorenriege folgendes falsch machen: Sie verwenden mehr Eigenkapital als nötig und schmälern dadurch den erzielbaren Hebeleffekt und setzen auf Immobilien mit negativem Cashflow.

Würden wir es bei dieser ungenügenden Betrachtung lassen, würden Kapitalanleger tatsächlich nicht allzu gut wegkommen. Aber sehen wir uns die echten Kapitalanleger genauer an, so wie ich sie auch mit einer meiner Firmen betreue:

  • Erfolgreich im Beruf mit hohem Einkommen
  • Oftmals (hohe) fünf- oder gar sechsstellige Beträge als einzusetzendes Eigenkapital
  • Hohes Sicherheitsbedürfnis
  • Kein Interesse am „Investoren-Alltag“

Und glauben Sie es mir, dieser Personenkreis möchte viel, aber keinesfalls eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass eingesetztes Eigenkapital durch eine potenzielle Wertminderung an D-Standorten verpuffen könnte oder sich neben dem eigenen Job und der Familie noch um Verwalter- und Entwicklertätigkeiten kümmern.

Stellen Sie sich ganz einfach selbst die Frage: Würden Sie „echte“ eigene und mühsam erarbeitete 200.000 Euro irgendwo in ein heruntergekommenes Mehrfamilienhaus in Duisburg-Marxloh investieren? Vermutlich nicht. Da klingt die Wohnung oder das Haus in München, Frankfurt oder Nürnberg mit 3 – 5% Rendite gar nicht mehr so schlecht. Wertbeständigkeit und stetiger Nachstrom an hervorragenden Mietern inklusive.

Und damit wären wir auch beim Cashflow. Diese Objekte sind nach Steuer in aller Regel mit einer höheren Rendite als vor Steuer versehen und bei einem Eigenkapitaleinsatz von 15 – 35 % in jedem Fall auch Cashflow-positiv. Abgesehen davon, dass sich der Verschuldungsgrad (LTV – Loan-To-Value Ratio) auf einem angenehmen Level befindet und Nachbeleihungen unproblematisch wären.

Mein Fazit:

Meiner Meinung nach sollte Kapitalanlegern ebenso viel Respekt zu Gute kommen wie Investoren. Sie sind erfolgreich in dem was sie machen und haben eine andere – weder bessere noch schlechtere – Motivation in Hinblick auf das Immobilienthema.

Und ganz ehrlich: Diesen Erfolg müssen manche Investoren erst noch bestätigen. Ohne Eigenkapital risikoreich in D-Lagen zu investieren ist zunächst absolut fahrlässig, kann im Goldenen Jahrzehnt der Immobilienbranche aber auch funktionieren. Erfolg ist es trotzdem erst, wenn sich die Performance mit der nächsten Wirtschaftskriese bestätigt.


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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

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