Warum die vermeintlich sichersten Bänke als erstes brechen (Teil 2)

Auch diesmal widme ich mich den häufigsten Anfängerfehlern bei der Vermietung von Renditeimmobilien. Und wieder geht es um das Phänomen, dass der nachvollziehbare Wunsch nach ei-nem harmonischen Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht dazu führen darf, alle Vorsichtsmaßnahmen über Bord zu werfen. Zwei Bereiche, die unter falscher Vertrauensseligkeit be-sonders leiden, stelle ich heute vor … (Foto: Scanrail1 - Shutterstock.com)

In meinem vorherigen Beitrag habe ich Sie vor einem Fehler gewarnt, den Anfänger unter den Immobilieninvestoren bevorzugt begehen: Sie vermieten ihre erste Renditeimmobilie »sicherheitshalber« an Verwandte, Freunde und Bekannte.

So etwas geht in der Regel schief: Das viel zu persönliche Verhältnis täuscht darüber hinweg, dass es auch mal zu Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Dann stehen Sie rasch vor den Trümmern eines verwandtschaftlichen oder freundschaftlichen Verhältnisses. Ersparen Sie sich solche Tragödien.

Aber ich kenne noch so einige Teufeleien mehr, die im Detail stecken: Selbst wenn Sie an unbekannte Menschen vermieten, können Sie dennoch ein harmonisches Verhältnis anstreben. Dagegen ist nichts einzuwenden – solange Sie einige Vorsichtsmaßnahmen beachten.

Diese Vorsicht beginnt beim Abfassen des Mietvertrags. Ich gebe es Ihnen deshalb ganz bewusst schriftlich …

Verlassen Sie sich nie, nie, nie auf Absprachen, die rein mündlich getroffen worden sind!

Ja, ja, ich kenne diese Weisheiten aus der »Vermischtes«-Seite von Apothekenrundschau & Co.: Mündliche Vereinbarungen gelten rein juristisch ebenfalls als Vertrag. Alles schön und gut.

Sogar Ihre promilleselige, eigentlich im Spaß gemachte Zusage in feuchtfröhlicher Kneipenrunde, dass Sie Ihr Auto Ihrer Theken-Bekanntschaft ab sofort kostenlos und für alle Zeiten übereignen, gilt unter Umständen als rechtsgültiger Kontrakt, den Sie erfüllen müssen – sofern der Nutznießer Ihrer Naivität für diesen Wahnsinnsdeal seriöse Ohrenzeugen heranschaffen kann. (Klingt unglaublich, ist aber von Rechts wegen so. Seien Sie lieber vorsichtig, wenn ein Bierchen oder Wein zu viel Ihre Zunge zu lösen droht.)

Die Praxis aber zeichnet ein anderes Bild: Sogar über das, was man schwarz auf weiß dokumentiert hat, können die Meinungen im Nachhinein auseinandergehen. Zumindest en detail.

Geradezu lichtjahreweit klaffen sie jedoch auseinander, wenn Sie Abmachungen über Reparaturleistungen, Kündigungsfristen, Untervermietungen usw. lediglich mündlich zwischen Tür und Angel mit dem Mieter vereinbart haben. So ein Schluder entwickelt sich für Sie zum juristischen Fukishima.

Im Streitfall steht nämlich Aussage gegen Aussage: tödlich bei deutschen Gerichten, die erfahrungsgemäß eher auf Seiten der Mieter stehen. Und sogar etwaige Zeugen können sich plötzlich nicht mehr so richtig erinnern, was damals in Detail eigentlich Sache gewesen ist.

Also, halten Sie den Mund und lieber Papier und Stift bereit: Nutzen Sie konsequent die aktuellsten Mietvertragsformulare, und listen Sie jede noch so kleine Zusatzvereinbarung akribisch auf – schriftlich und gegen Unterschrift.

Ich sagte: jede!

Halten Sie im Vertrag außerdem fest, dass Sie regelmäßig zu angekündigten Kontrollversuchen vorbeikommen. Denn …

Vertrauen ist gut, der persönliche Augenschein ist besser!

Sie kennen meine Einstellung: Renditeimmobilien müssen Sie wie klassische  Wirtschaftsunternehmen führen; »nebenbei betrieben«, überlebt auf Dauer keine Firma. Oder kennen Sie einen Betrieb, wo der Chef nicht hin und wieder seine Controlletti-Runden dreht? (Sollte Ihr Chef oder Abteilungsleiter permanent durch Abwesenheit glänzen, fährt der Laden früher oder später garantiert vor die Wand.)

Machen Sie es also wie ein mustergültiger Unternehmer oder Betriebsleiter: Schauen Sie regelmäßig (!) vor Ort nach dem Rechten.

Natürlich dürfen Sie nicht auf Verdacht oder gar aus einer Laune heraus die Wohnräume Ihres Mieters betreten. Aber Sie sollten von Ihrem Recht Gebrauch machen, einmal im Jahr einen Kontrollbesuch in den vermieteten Räumen durchzuführen.

Denken Sie allerdings daran, diesen Besuch vorher rechtzeitig schriftlich anzumelden. Wenn Sie dieses Recht bis zum Auszug des Mieters hingegen vertrauensselig schleifen lassen, könnte es für Sie ein sehr böses Erwachen geben.

Apropos »Rechte wahrnehmen«: Was dürfen Sie als Vermieter eigentlich – und was können Sie sich auf keinen Fall erlauben?

Auch bei diesem heiklen Thema fallen manche Anfänger auf Mythen und Gerüchte herein. In meinem nächsten Beitrag schaffe ich dazu Klarheit. Bleiben Sie also dran – denn dieses Wissen schützt Sie vor Reinfällen!


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Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.