Was passiert(e) mit den Nachwendesanierungen in Ostdeutschland?

Die 90er Jahre waren eine spannende Epoche in der Immobilienwirtschaft. Insbesondere in Ostdeutschland waren etliche „Goldsucher“ unterwegs. Nicht wenige fielen auf die Nase. (Foto: Jinning Li)

Vor kurzem habe ich wieder eine Immobilie in einer ostdeutschen Großstadt angekauft. So wie ich es regelmäßig mache und wie es so gesehen auch in gewissen Maßen Routine geworden ist. Und doch kommt in mir immer wieder ein komisches Gefühl hoch, wenn ich für wenige zehntausend Euro eine Wohnung ankaufe, die noch Mitte der 1990er Jahre für 300.000 DM den Besitzer gewechselt hatte.

Wilder Westen der Nachwende

Insbesondere die Denkmäler zogen Bauträger wie Käufer reihenweise nach Leipzig, Dresden, Chemnitz oder Görlitz. Steuerabschreibungen nach § 7i Einkommensteuergesetz (EStG) gepaart mit hohen Mietgarantien suggerierten gute Geschäfte für die Käufer. Insbesondere gutverdienende Ärzte und Apotheker waren damals die typische Käuferklientel.

Ich kenne dabei u.a. die Geschichte eines Apothekers aus Bayern, der regelmäßig mit einem Stadtplan bewaffnet nach Chemnitz fuhr und dann die Straßenzüge markierte, in denen er noch weitere Wohnungen nachkaufen wollte. Und dies auch tat. Zu Quadratmeterpreisen über 4.000 DM.

In anderen Städten waren auch 6.000 DM den Quadratmeter – oder noch mehr – keine Seltenheit. Aber die Mischung aus Abschreibung und Mietgarantie versprach ein gutes Investment.

Warum viele der Beteiligten Pleite gingen

Die Gründe waren mannigfaltig, warum kaum jemand ein gutes Geschäft machte. Darunter:

  • Die Preise waren meist viel zu hoch. Keller mit Sanierputz zuspachteln, Treppenhaus streichen, in den Wohnungen Laminat oder Teppich verlegen und im Bad Fliesen aus dem Baumarkt, dazu aber kein Aufzug und oftmals nicht einmal eine Balkonanlage. All das rechtfertige in keiner Weise die aufgerufenen Preise.
  • Die von den Bauträgern oder gar gesonderten Mietgarantiegesellschaften verbürgten Garantiemieten waren nicht ansatzweise erzielbar. Hatten Bauträger bzw. Mietgarantiegesellschaft kein Geld mehr, gingen sie Pleite und der Käufer hatte sich mit der tatsächlich erzielbaren Miete abzufinden. Statt 10 – 20 DM Kaltmiete pro Quadratmeter waren es plötzlich nur noch 5.
  • Die Sanierungsqualität war teilweise nicht nur einfach, sondern auch Pfusch war an der Tagesordnung. Da aber die Bauträger oftmals schon kurz nach dem Verkauf „hinten runtergerutscht“ waren, wie der Volksmund so schön sagt, war auch nichts mehr mit Behebung von Mängeln innerhalb der Gewährleistung.
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Wer war schuld?

Die Schuldfrage ist dabei nicht so einfach zu klären. Viele Bauträger kamen aus allen Ecken der Republik um das große Geld zu machen und dachten dabei zuerst an sich. Auch das Verhältnis zu den einheimischen Handwerkerbetrieben war dabei nicht immer das Beste.

Wer wen mehr betrogen hatte, kann man dabei nicht so einfach sagen. Aber teils mangelhafte Ausführung, überteuerte Löhne und abenteuerliche Termintreue konnte man bestimmt nicht nur den Bauträgern anlasten. So wird es mir auch seit Jahren von Parteien berichtet, die damals auf verschiedenen Seiten standen. Keiner hatte dem anderen etwas geschenkt.

Dann gab es noch genügend Vertriebler, die mit Sicherheit nur auf ihren eigenen Geldbeutel schauten und bei den sogenannten „Mitternachtsnotaren“ (so wurden die Notare bezeichnet, die auch zu später Stunde noch spontan beurkundeten) mit einem überzeugten, oder vielmehr überredeten, Käufer verbrieften.

Unter den Käufern gab es mit Sicherheit die arglosen Opfer, die von skrupellosen Vertrieblern in ihr Unglück gedrängt wurden. Aber es gab eben auch viele „Goldsucher“, wie den vorher beschriebenen, bayerischen Apotheker, dem seine unermessliche Gier nach Ersparnissen und Gelegenheiten (fast) zum Verhängnis wurde.

Wie sieht es heute aus?

Diejenigen, die beispielsweise in Berlin, Leipzig oder Dresden (zu) teuer eingekauft hatten und die schweren Zeiten durchfinanzieren konnten, sind mittlerweile in der Regel zumindest bei einem Nullläufer angelangt. Wer zu teuer in Görlitz oder Gera gekauft hatte, wird aber vermutlich Zeit seines Lebens kein gutes Geschäft mehr daraus machen können.

Viele verkaufen heutzutage aber trotzdem um dem Schrecken ein Ende zu setzen. Das wiederum kann ein Anknüpfpunkt für Sie sein. Aber achten Sie darauf, an einem guten Standort in ein bzw. in einem Gebäude zu investieren, das damals nicht komplett verpfuscht wurde oder im Nachgang mit großem Aufwand auf Vordermann gebracht wurde.

Oder falls Sie Gutverdiener sind und ebenfalls die Sonder-AfA nach §7i in Anspruch nehmen möchten, suchen Sie sich Örtlichkeit und Partner gut aus. Heute bekommen Sie auch den entsprechenden Gegenwert für Ihr Geld und das ganz ohne Mietgarantie.


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Von: Christian Marchner. Über den Autor

Christian Marchners Start in den Immobilienmarkt liegt nun fast 10 Jahre zurück. Heute konzentriert er sich vor allem auf Wachstumsmärkte. Dort setzt er vor allem auf eine langfristig positive Entwicklung in Bezug auf Miet- und Kaufpreise.

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