Wie geht’s dir, altes Haus? Oder: Vorsorgen ist besser als nachzahlen! (Teil 2)

Rücklagen müssen sein, wenn Sie als Investor nicht von hohen Re-paratur- und Instandhaltungskosten finanziell zu Boden geschickt werden wollen. Aber wie hoch sollen diese Rücklagen sein? (Foto: kurhan / Shutterstock.com)

Willkommen bei Teil 2 meiner RRR, der kleinen Reparatur-Rücklagen-Revue für Immobilienbesitzer.

Sie erinnern sich? Ich hatte Ihnen beim letzten Mal vor Augen geführt, dass Häuser immer reparaturanfälliger werden, je mehr Jahre seit ihrem Richtfest ins Land gegangen sind. Im Laufe so eines 80-jährigen Haus-Durchschnittslebens können beispielsweise gut und gern drei Heizanlagen-Austauschaktionen zusammenkommen sowie mindestens eine komplette Dacherneuerung.

Auch für den Fall, dass Sie nicht all diese acht Jahrzehnte zur Gänze selbst miterleben sollten – teuer wird es auf jeden Fall. Zumal wir in Zeiten des Klimawandels auch mehr und mehr mit Unwetterschäden rechnen müssen. Wobei abdeckte Dächer noch in die Kategorie »glimpflich« einzustufen sind. Solange es nicht der »rote Hahn« nach einem Blitzschlag ist …

Also, die oberste Maxime für Sie als Immobilieninvestor lautet: »Lege genug Geld zur Reparaturen zurück – vom ersten Tag des Hauskaufs an.«

Nur, wie viel von Ihrem Hauseinnahmen sollten Sie Monat für Monat eigentlich auf die hohe Reparaturvorsorgekante legen?

Dazu gibt es bei erfahrenen Immobilieninvestoren gleich drei Daumenregeln.

Variante Nr. 1: die Finanzamt-Methode

Ich bitte um Entschuldigung, dass ich das böse F-Wort benutzt habe. F…F…Finanzamt. Soll nicht mehr vorkommen. Versprochen.

Aber wenigstens etwas Erfreuliches gönnen diese pensionsberechtigten Lästlinge mit dem einnehmenden Wesen uns Investoren: eine Methode, um die angemessene Reparaturrücklagenhöhe gut einschätzen zu können.

Und zwar halten die Stempelschwinger 21 % der Jahresmiete als Rücklage für verhältnismäßig, wenn die Immobilie jüngeren Datums ist. Bei älteren Exemplaren steigt dieser amtlich abgesegnete Wert auf 29 %.

Und obwohl man es im Zusammenhang mit dem F…amt und dem deutschen Steuerrecht kaum glaubt: Das ist noch die simpelste Berechnungsmethode. Hätten Sie das gedacht?

Variante Nr. 2: die Banken-Methode

Etwas mehr Rechenaufwand erfordert Variante 2, die Beleihungswertverordnung für die Bankenfinanzierung.

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Banken setzen bei Ihren hausinternen Berechnungen nämlich 0,5 bis 1 % der Neubaukosten als Empfehlung für die jährliche Reparaturrücklage an. Der genaue Wert ist vom Alter Ihrer Immobilie abhängig. Auch hier gilt: je oller, je doller. Also die Höhe der Rücklage.

Sprich: Häuser, die in ihr drittes Lebensjahrzehnt gehen, erfordern gut und gern ein Prozent ihrer ehemaligen Neubaukosten als Jahresrücklage. Wobei Sie natürlich den Kaufkraftschwund der letzten Jahrzehnte einkalkulieren sollten.

Variante Nr. 3: die Quadratmeter-Methode

Wenn Ihnen dieses bisherige »Pi mal Daumen« zu wenig Pi und zu viel Daumen ist, gebe ich Ihnen zum krönenden Abschluss noch ein paar ganz exakte Zahlenangaben.

Denn da wir in Deutschland leben, gibt es eine hyperkorrekte »Sozialwohnungsberechnungsverordnung«, die es in Sachen Rücklagenhöhe ganz, ganz genau nimmt. Bereit?

Für Häuser, die maximal 21 Jahre alt sind, empfiehlt diese Verordnung aktuell 8,62 €/qm und Jahr. Also: Bei 100 Quadratmetern Renditewohnfläche sollten Sie jährlich 862 Euro in die Instandhaltungskasse legen.

10,93 €/qm jährlich sollten es sein, wenn Ihre Immobilie zwischen 22 und 31 Jahre auf dem Dachfirst hat. Bei noch älteren Objekten gibt die Verordnung 13,97 €/qm jährlich vor.

Stop! Das war noch nicht alles. Denn pro PKW-Stellplatz müssen Sie noch 82,60 € hinzurechnen. So, haben wir alles? Jetzt ja.

Zumindest für dieses Jahr. Denn 2019 müssen Sie die Inflation einberechnen und die einzelnen Beiträge entsprechend moderat erhöhen.

Fazit: Happy trotz »happig« – das bleiben Sie bei Ihrem Investment, sobald Sie angesichts happiger Reparaturkosten für ausreichend hohe Rücklagen sorgen. Jetzt wissen Sie auch, wie hoch sie mindestens sein sollten.

Apropos Wissen: Davon gibt es auch bei meinem nächsten Beitrag wieder jede Menge. Es lohnt sich also, wenn Sie dranbleiben.


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Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.