Wie käuflich sind Mieter?

Gerade die unerfahrenen Immobilieninvestoren übersehen nicht selten, welch wichtige Rolle die Mieter für ihre Rendite spielen. Denn ohne Mieter gäbe es in aller Regel keinen Cashflow. Des-halb müssen Sie im Vorfeld eines Kaufs die bestehenden Miet-verträge genau prüfen – unbedingt! Und Sie sollten auf jenen speziellen Punkt achten, bei dem Ihnen ein Mieter nach dem Kauf mächtig Ärger machen kann. (Foto: Alexander Raths / Shutterstock.com)

Heute räume ich mit einer falschen Vorstellung auf.

Ich gebe zu: einer Vorstellung, die ich durch eine manchmal etwas zu wattige Wortwahl zementiert habe. Zumindest bei dem einen oder anderen von Ihnen.

So habe ich in meinen Beiträgen immer von Mietobjekten gesprochen, die Renditen bringen sollen.

Diese Ansicht ist falsch.

Zumindest in einem entscheidenden Punkt …

Nicht das Objekt bringt Rendite – sondern die Menschen, die in diesem Objekt wohnen. Die Mieter also. Allein denen verdanken Sie Ihren sofortigen Cashflow.

Banale Erkenntnis, finden Sie?

Ich kann aus Erfahrung sagen, dass es ultraböse enden kann, diesen »banalen« Faktor geringzuschätzen. Deshalb will ich mich heute etwas näher mit diesen in der Tat sehr wichtigen Menschen beschäftigen. Gäbe es diese Menschen nicht, sähen Sie als Immobilieninvestor in aller Regel nämlich keinen einzigen Cent Einnahmen.

Erinnern Sie sich an meinen letzten Beitrag? Da habe ich vor versteckten strukturellen Fallen gewarnt, auf die Sie unbedingt achten sollten, bevor Sie »Ihr Portemonnaie zücken«.

Heute bitte ich Sie, sich ebenso ernsthaft mit jenen Menschen zu beschäftigen, die bereits in dem Objekt Ihres investorischen Begehrens leben. Auf die Mieter also.

Vielen, die noch am Beginn ihrer Karriere als Immobilieninvestor stehen, ist nämlich nicht bewusst, dass sie die Mieter gleich »mitkaufen«. Und um die Frage aus der Überschrift zu beantworten: Ja, Mieter sind käuflich. Wenn Sie ein Mietshaus erwerben, sind sie im Preis inbegriffen.

Denn hier geht ein ehernes Gesetz …

Der Mietvertrag ist, aus juristischer Warte betrachtet, dem Kaufvertrag überlegen.

(Auf das oft leidige Thema Eigenbedarf gehe ich ein andermal ein.)

Das heißt für Sie: Vor dem Kauf sollten Sie unbedingt einen Blick auf die aktuell gültigen Mietverträge werfen. Viele unschöne Überraschungen können Sie sich ersparen, wenn Sie sich im Vorfeld Klarheit verschaffen.

Merke: Die Tatsache, dass Sie jetzt der neue Eigentümer sind, ändert nichts daran, dass die alten Kontrakte weiterbestehen: in genau der Ausführung, in der sie aufgesetzt worden sind.

Vertrag ist Vertrag. Punkt.

Hier können Sie als Investor im Nachhinein kein Jota ändern, weder zum Positiven noch zum Negativen. Alles bleibt beim Alten.

Denken Sie vor allem daran, Ihren Mietern rechtzeitig Ihre Bankverbindung mitzuteilen.

Eigentlich logisch, aber dieser Schritt wird häufig vergessen.

Einen Dauerauftrag zu ändern nimmt sogar heute noch ein paar Tage in Anspruch. Setzen Sie sich daher so früh wie möglich mit Ihren »neu erworbenen« Mietern in Verbindung.

In einem wichtigen Punkt sind Sie dem Mieter überdies stärker ausgeliefert, als Sie ahnen …

Und zwar bei der Kaution.

Machen Sie sich klar, dass Mieter demjenigen, von dem Sie das Haus gekauft haben, die Sicherheitszahlung nur zu treuen Händen übergeben haben. Sie wissen durch meine bisherigen Beiträge hoffentlich: Die Kaution »gehört« Ihnen als Hauseigentümer nicht.

Folglich haben Mieter ein Mitspracherecht bei der wichtigen Frage: Kann Ihnen, dem neuen Eigentümer, die Ihrem Vorgänger anvertraute Kautionszahlung guten Gewissens treuhänderisch übergeben werden? Sie sind somit gezwungen, sich mit Ihrem Mieter in Verbindung zu setzen und ihn wohl oder übel von Ihrer Bonität zu überzeugen.

Ich selbst habe zwar noch nie erlebt, dass ein Hausbewohner die Kautionsübertragung verweigert hat. Aber zumindest in der Theorie kann er Ihnen durchaus Ärger machen.

Wieder was gelernt? Das hoffe ich doch! Und ich kann Ihnen versprechen: Auch in der nächsten Ausgabe werde ich Ihr Wissen rund ums clevere Immobilieninvestment um wertvolles Know-how erweitern. Bleiben Sie also dabei!

 


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© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Paul Misar. Über den Autor

Paul Misar, Entrepreneur mit aktuell 11 Firmen (einigen davon im Immobilienbereich), Bestseller-Autor, Speaker of the Year 2013 und gefragter Experte auf dem Gebieten“ finanzielle Freiheit“ und  Immobilien.

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