Rendite: So kalkulieren Sie Schritt für Schritt

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Ein Immobilieninvestment gehört zum Grundstock jeder langfristigen Geldanlage – und es ist finanziell für Sie als Anleger attraktiv: Die Finanzierungskosten […] (Foto: Tzido Sun / shutterstock.com)

Ein Immobilieninvestment gehört zum Grundstock jeder langfristigen Geldanlage – und es ist finanziell für Sie als Anleger attraktiv: Die Finanzierungskosten und geltenden Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen ideale Chancen, Ihre Steuerlast auf ein Minimum zu drücken.

Derzeit sind die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie wieder so günstig wie lange nicht mehr: Die Zinsen sind niedrig und die Nachfrage ist noch gering, so daß Sie sich ganz in einem Käufermarkt bewegen, in dem Sie auch erhebliche Preisnachlässe durchsetzen können. Gute Objekte sind allerdings rar, Sie werden Ihnen nicht hinterher geschmissen. Doch wenn Sie genügend Geduld haben und die Zeitungsannoncen in diesen Wochen und Monaten gründlich studieren, werden Sie auf das eine oder andere Schnäppchen stoßen. Achten Sie dabei aber zunächst nicht so sehr auf Ihre Steuerersparnis, sondern darauf, dass sich Ihr Objekt wirklich rechnet.

Checken Sie das von Ihnen in die engere Wahl gezogene Objekt unter den auf der nächsten Seite aufgeführten Gesichtspunkten. Wenn der Kaufpreis in Ordnung ist und Ihr Kapitalbedarf feststeht, prüfen Sie es auf seine Rentabilität. Dabei geht es besonders um die Höhe der nachhaltig erzielbaren Miete. Denn die Mieteinnahmen sind das A und O einer rentablen Kapitalanlage in Immobilien. Die wichtigsten Kriterien, auf die es für Ihre Kalkulation dabei ankommt, sind

  • Mietrendite brutto und netto

  • steuerliche Zusatzrendite durch Abschreibungen

  • realisierbarer Gewinn bei Verkauf der Immobilie

  • Liquidität nach Steuern und vor Tilgung

Auf den nächsten Seiten finden Sie Schritt für Schritt erläutert, wie Sie bei Ihrer Renditekalkulation am besten vorgehen. Als zusätzliche Arbeitshilfen dienen Ihnen zahlreiche Mustereintragungen. Sie betreffen eine Eigentumswohnung, die kürzlich als Objekt angeboten wurde.

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Die 5 wesentlichen Beurteilungskriterien für Ihre Wahl des richtigen Objekts

Worauf Sie bei der Suche nach einer geeigneten Wohnimmobilie achten müssen, hängt von verschiedenen Gesichtspunkten ab. Mit Hilfe der fünf folgenden W-Fragen können Sie Ihr Objekt unter die Lupe nehmen:

  • Wofür brauche ich es? – Nutzungsart und Größe –

  • Selbstnutzung, Vermietung oder Mischnutzung

  • Einfamilienhaus, Mietwohnhaus oder Eigentumswohnung

  • Wo liegt es? – Standort und Lage –

  • Bundesland, Region/Stadt (Standort/Makrolage)

  • Wohn- und Verkehrslage innerhalb der Stadt sowie Umgebung (Mikrolage)

  • Wie sieht es aus? – Zustand und Ausstattung –

  • Bauweise, baulicher Zustand und Grundrißgestaltung

  • Ausstattung (Bad, Heizung, Fußbodenbelag, Türen und Fenster, Komfort- und Luxusausstattung)

  • Wann wurde es gebaut? – Baujahr und Alter –

  • Neubau oder gebrauchte Wohnung

  • Baujahr und Jahr der Modernisierung

  • Wie viel kostet es? – Wert und Preis –

  • Sachwert, Kaufpreis und Belastung bei Eigenheim und selbstgenutzter Eigentumswohnung

  • Ertragswert, Kaufpreis und Rendite bei Mietwohnhäusern und vermieteten Eigentumswohnungen

So berechnen Sie die Gesamtrendite

+ = + = laufende Netto-Mietrendite nach Steuern steuerliche Zusatzrendite Basisrendite realisierte Wertzuwachsrendite Gesamtrendite

Diese Objektdaten benötigen Sie

Objektdaten Beispielfall Ihre Zahlen

Kaufjahr

1996

. . . . . . . . . . . .

Ort

Göttingen

. . . . . . . . . . . .

Wohnfläche

74 m2

. . . . . . . . . . . .

m2 Kaufpreis . . . . . . . . . . . . DM Kaufnebenkosten*

. . . . . . . . . . . . DM Anschaffungskosten* insgesamt . . . . . . . . . . . . DM anteilige Gebäudekosten*

. . . . . . . . . . . . DM Eigenkapital*

285.000 DM 9.600 DM 294.600 DM 235.680 DM 9.600 DM 285.000 DM

. . . . . . . . . . . . DM Fremdkapital . . . . . . . . . . . . DM Nominalzins

7,2 % 7,45 %

. . . . . . . . . . . . DM Effektivzins . . . . . . . . . . . . DM Nettokaltmiete pro Monat Nettokaltmiete pro Jahr

1.110 DM 13.320 DM

. . . . . . . . . . . . DM . . . . . . . . . . . . DM nicht umlagefähige Nebenkosten* pro Jahr

1.442 DM

. . . . . . . . . . . . DM (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten)

Reinertrag* pro Jahr

11.878 DM

. . . . . . . . . . . . DM

* Wie Sie diese Beträge leicht selbst ermitteln, lesen Sie auf den nächsten Seiten.

So ermitteln Sie das Preis-Miet-Verhältnis

Bei Rendite-Objekten ist es üblich, das Vielfache der Jahres- Nettokaltmiete als Preisrichtschnur anzusetzen. Angesichts der gegenwärtigen Situation auf dem Immobilienmarkt sollten Sie nicht mehr als das 20fache der Jahres-Nettokaltmiete akzeptieren. Um das Preis-Miet-Verhältnis zu erhalten, können Sie einfach wie folgt rechnen:

Kaufpreis —————————————— Jahres-Nettokaltmiete

  • =Vervielfältiger

Beispielfall Ihre Werte 285.000 DM 13.320 DM

——————————

= 21,4 %

…………………… DM ————–––——————

= … %

…………………… DM PraxisTip: Prüfen Sie Ihnen vorliegende Exposés sorgfältig daraufhin, was dort als Jahresmiete bezeichnet wird. Meist wird zwar die Nettokaltmiete für das Jahr angesetzt, aber die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten werden in den seltensten Fällen berücksichtigt.

Wie Sie die Mietrendite brutto ermitteln

Die Mietrendite brutto berechnen Sie nach folgender Formel:

Mietrendite brutto = 100 ————————————

Preis-Miet-Verhältnis

Beispielfall Ihre Werte 100

—————

21,4 %

= 4,67 %

100 ———— …… %

= …… %

Die Mietrendite brutto können Sie aber auch ermitteln, ohne auf das Preis-Miet-Verhältnis zurückgreifen zu müssen. In diesem Fall wenden Sie folgende Formel an:

Mietrendite brutto = Jahresnettokaltmiete ————————————— Kaufpreis x 100

Beispielfall Ihre Werte 13.320 DM x 100

————————————

285.000 DM = 4,67 %

……………… DM x 100 —————————————— ……………… DM = …… %

So berechnen Sie die Mietrendite netto

Um zu erfahren, was Ihnen von den Einnahmen „unter dem Strich“ wirklich übrig bleibt, müssen Sie jetzt von der Jahres-Nettokaltmiete noch diejenigen Ausgaben abziehen, die Sie bei der Vermietung von Wohnraum nicht auf die Mieter abwälzen dürfen. Das sind die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Die Beträge ergeben sich entweder schon aus dem Exposé, oder Sie können die Beträge beim Verkäufer, beziehungsweise dem von ihm beauftragten Makler erfragen. Für den Fall, dass Sie bereits anhand der Angaben in einer Zeitungsanzeige überschlägig ermitteln wollen, ob es sich lohnt, ein Exposé anzufordern, können Sie folgende Werte der II. Berechnungsverordnung zugrundelegen.

Verwaltungskostenpauschale (pro Jahr)

je Wohnung je Garage/Einstellplatz 480 DM 65 DM

Instandhaltungsrücklagen

Bezugsfertigkeit der Wohnungen Jährlicher Pauschalbetrag pro m2 Wohnfläche bis 31.12.1952 1.1.1953 bis 31.12.1969 1.1.1970 bis 31.12.1979 nach dem 31.12.1979 21,00 DM 19,00 DM 16,50 DM 13,00 DM Wenn in der Wohnung weder ein eingerichtetes Bad noch eine eingerichtete Dusche vorhanden ist, verringern sich die Pauschalsätze um 1 DM.

So ermitteln Sie den Reinertrag

Beispielfall Ihre Zahlen

Nettokaltmiete jährlich ……………… DM Verwaltungskosten jährlich ……………… DM Instandsetzungskosten jährlich ……………… DM Reinertrag

13.320 DM 480 DM 962 DM 11.878 DM

……………… DM Außerdem müssen Sie auch noch berücksichtigen, daß Sie die Immobilie mehr gekostet hat als lediglich den Kaufpreis. Gemeint sind hier die Anschaffungsnebenkosten, die Ihren Kapitaleinsatz erhöhen und deshalb unbedingt mit in Ihre Kalkulation einbezogen werden müssen. Hierzu zählen beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklercourtage. Nur so ermitteln Sie die tatsächlichen Anschaffungskosten Ihres Objekts.

Haben Sie den Jahres-Reinertrag und die Anschaffungskosten ermittelt, können Sie nunmehr die Netto-Mietrendite berechnen:

Mietrendite netto = Jahres-Reinertrag x 100 ———————————————— Anschaffungskosten

Beispielfall Ihre Werte 11.878 DM x 100

————————————

294.600 DM

  • =4,03 %

……………… DM x 100 ——————————————— ……………… DM = … %

Wenn Sie von diesem Ergebnis noch Ihre Steuern abziehen, erhalten Sie – beispielsweise bei einem persönlichen Steuersatz von 40 % – folgende Nettorendite nach Steuern:

Beispielfall Ihre Werte 4,03 % 1,61 % = 2,42 %

………. % ………. % = ………. %

So kalkulieren Sie Ihre Anschaffungskosten

KostenPosition Beispielfall Ihre Werte

Kaufpreis Grunderwerbsteuer

285.000 DM 5.700 DM 0 DM 2.310 DM 1.590 DM

……………… DM ……………… DM Maklerprovision ……………… DM Notarkosten ……………… DM Grundbuchgebühren ……………… DM Sachverständigenkosten für Wertgutachten

0 DM

……………… DM Gerichtskosten bei Ersteigerung

0 DM

………………

………………

……………… DM ……………… DM ……………… DM ……………… DM ……………… DM ……………… DM ………………

——————————

……………… DM ——————————

Anschaffungskosten für das Objekt insgesamt

294.600 DM

……………… DM

Berechnen Sie Ihre durchschnittliche Mietrendite netto für 10 Jahre

So ermitteln Sie die durchschnittliche Mietrendite netto für einen Zeitraum von 10 Jahren: Bei Kapitalanlagen in Immobilien müssen Sie langfristig und entsprechend vorsichtig kalkulieren.

Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, rechnen Sie am besten mit einer durchschnittlichen Mietpreissteigerung von 3 % jährlich. Die Entwicklung des Reinertrags und der Mietrendite netto stellt sich dann so dar:

Durchschnittliche Mietrendite netto für 10 Jahre

Beispielfall Ihre Werte

Jahr Reinertrag jährlich Mietrendite netto Jahr Reinertrag jährlich Mietrendite netto

1996 11.878 DM 4,03 %

………

……………… DM …… %

1997 12.234 DM 4,15 %

………

……………… DM …… %

1998 12.601 DM 4,28 %

………

……………… DM …… %

1999 12.979 DM 4,41 %

………

……………… DM …… %

2000 13.369 DM 4,54 %

………

……………… DM …… %

2001 13.770 DM 4,67 %

………

……………… DM …… %

2002 14.183 DM 4,81 %

………

……………… DM …… %

2003 14.608 DM 4,96 %

………

……………… DM …… %

2004 15.047 DM 5,11 %

………

……………… DM …… %

2005 15.498 DM 5,26 %

………

……………… DM …… %

Wie Sie von der steuerlichen Zusatzrendite profitieren

Bei Ihrer Anlage-Entscheidung müssen Sie stets sorgfältig kalkulieren, wie sich die Abschreibungsmöglichkeiten einkommensteuerlich auf Ihre finanzielle Gesamtsituation auswirken. Zu den Kosten, die Sie als Werbungskosten bei Ihren Mieteinkünften absetzen können, gehören unter anderem die Abschreibungen Ihrer Immobilie.

Diese Kosten können Sie jeweils in Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Abziehbar sind jeweils nur die Gebäudekosten. Für Grund und Boden gibt es keine Abschreibung, weil hier keine Abnutzung eintritt.

Abschreibungen führen also zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens und damit zu einer zusätzlichen Steuerersparnis. Bezogen auf das eingesetzte Kapital, sorgt die jährliche Steuerersparnis für eine steuerliche Zusatzrendite. Je höher Ihr persönlicher Grenzsteuersatz ist, desto attraktiver ist für Sie eine Investition in den Mietwohnungsbau.

Von der Abschreibung zur steuerlichen Zusatzrendite

Beispielfall Ihre Zahlen

Anschaffungskosten

  • =anteilige Gebäudekosten

294.600 DM 58.920DM 235.680 DM

……………… DM

  • –Grundstückskosten

……………… DM ……………… DM Abschreibungssatz

5 %

…….. %

5 % von 235.680 DM

11.784 DM

…….. % von ……………… DM ……………… DM Grenzsteuersatz (inkl. 7,5% Solidaritätszuschlag)

43 %

…….. %

Steuerersparnis 43 % von 11.784 DM

5.067 DM

… % von ……… DM …….. %

steuerliche Zusatzrendite = Steuerersparnis x 100 ——————————————— Anschaffungskosten

So berechnen Sie die steuerliche Zusatzrendite

Beispielfall Ihre Zahlen

5.067 DM x 100

——————————————

294.600 DM 1,72 %

……………… DM x 100 —————————————— ……………… DM = …….… %

Rechnen Sie mit diesem Wertzuwachs

Setzen Sie den Wertzuwachs nicht zu hoch an. Bleiben Sie auf der sicheren Seite und kalkulieren Sie langfristig mit einer Wertsteigerung, die sich nicht an den gegenwärtigen Markttendenzen, sondern an der durchschnittlichen Wertentwicklung der vergangenen 20 Jahre orientiert. Danach betrug der Wertzuwachs im Durchschnitt jährlich 3 %.

Die Wertentwicklung Ihres AnlageObjekts in 10 Jahren

Beispielfall Ihre Werte Jahr Wertsteigerung Verkehrs Jahr Wertsteigerung jährlich wert jährlich Verkehrswert 1996 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % 3 %

285.000 DM 293.600 DM 302.400 DM 311.500 DM 320.800 DM 330.400 DM 340.300 DM 350.500 DM 361.000 DM 371.900 DM 383.100 DM

….

……………… DM

1997 1998

….

3 %

Anlage Symbolbild Gläser mit Münzen_shutterstock_263120237_Tzido Sun

Renditen am kurzen Ende werden immer negativerNoch immer wird in deutschen Landen ja massenmedial von der "längst überfälligen" Zinswende geschrieben. Die Hoffnung auf diese Trendwende scheint insbesondere bei vielen Kleinsparern immer noch groß zu sein. Leider,… › mehr lesen

……………… DM ….

3 %

……………… DM

1999

….

3 %

……………… DM

2001

….

3 %

……………… DM

2002

….

3 %

……………… DM

2003

….

3 %

……………… DM

2004 2005

….

3 %

……………… DM ….

3 %

……………… DM

2006

….

3 %

……………… DM

2007

….

3 %

……………… DM

Was Ihr Objekt nach Steuern und vor Tilgung bringt

In der Liquiditätsrechnung werden die Steuerersparnisse zu den Mieteinnahmen hinzugerechnet. Bleibt nach Abzug der Zins- und Bewirtschaftungskosten von den Einnahmen ein positiver Rest, so liegt ein Überschuß vor Tilgung vor. Ergibt sich ein negativer Saldo, erzielen Sie Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Wie sich die Rechnung für die ersten 10 Jahre darstellt, zeigt die folgende Übersicht:

Beispielfall: Ihr Steuervorteil aus Vermietung Jahr Reinertrag Zinsaufwand*

Abschreibung**

Verlust aus Steuervorteil***

in DM in DM in DM V+V in DM in DM 1996 1997 1998 11.878 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 11.784 11.784 11.784 11.784 11.784 11.784 11.784 11.784 20.426 8.784 12.234 20.070 8.630 12.601 12.979 19.703 8.473 1999 2000 13.369 13.770 14.183 19.325 18.935 18.534 8.310 8.143 2001 7.970 2002 18.121 7.792 2003 7.609 2004 2005 14.608 15.047 15.498 5.892 5.892 17.696 11.365 10.914 4.857 4.693 * **

***

7,2 % von 285.000 DM 5 % von 235.680 DM im 1.-8. Jahr 2,5 % von 235.680 DM im 9.+10. Jahr bei einem Grenzsteuersatz von 43 % inklusive 7,5 % Solidaritätszuschlag Ihre Werte für Ihren Steuervorteil aus Vermietung Jahr Reinertrag Zinsaufwand Abschreibung Steuervorteil in DM in DM in DM Verlust aus V+V in DM in DM

……

+ ……………

– ……………

– ……………

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– ……………

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Beispielfall: So berechnen Sie jetzt Ihre Liquidität nach Steuern und vor Tilgung Jahr Reinertrag Zinsaufwand Steuervorteil*

Liquidität vor in DM in DM in DM Tilgung in DM 1996 11.878 8.784 142 1997 1998 12.234 8.630 12.601 12.979 8.473 344 554 1999 2000 8.310 769 13.369 13.770 8.143 992 2001 7.970 1.220 2002 2003 14.183 14.608 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 20.520 7.792 7.609 1.455 1.697 2004 2005 15.047 15.498 4.857 4.693 586 329 * bei einem Grenzsteuersatz von 43 % inklusive 7,5 % Solidaritätszuschlag Ihre Werte für Ihre Liquidität nach Steuern und vor Tilgung Jahr Reinertrag Zinsaufwand Steuervorteil Liquidität vor in DM in DM in DM Tilgung in DM

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+ ……………

– ……………

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– ……………

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+ ……………

– ……………

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– ……………

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– ……………

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+ ……………

– ……………

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+ ……………

– ……………

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…………………

Gesichtspunkte für Ihre optimale Investitionsplanung

Zum Objekt:

– Image der Lage – Verkehrsanbindungen – Einkaufsmöglichkeiten – Bildungseinrichtungen – Umweltbelastungen – Bauqualität – Bauausstattung – Bauzuschnitt gut gut gut gut gut gut gut gut mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht

Zur Finanzierung:

– Kaufpreis angemessen? – Vertrag geprüft? – Zahlungsmodalitäten geprüft? – Kapitalbedarf berechnet? – Finanzierungsangebote eingeholt? – Nachhaltig erzielbare Miete ermittelt? – Mietgarantie angesprochen? – Rendite vor Steuern ermittelt? – Rendite nach Steuern ermittelt? – Zusätzliche Steuervorteile möglich? – Ihre Einkommensperspektive geprüft?

ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja nein nein nein nein nein nein nein nein nein nein nein DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM ………… DM …………

Zum Anbieter:

– Qualität – Bürgschaft vorhanden? – Gewährleistungen mindestens 5 Jahre? – Langjährige Marktpräsenz? – Referenzobjekte?

gut gut gut gut gut mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht mittel schlecht

Zu den Verträgen:

– Sind alle Verträge geprüft?

ja nein

So stellen Sie Ihre Gewinnrechnung auf ein sicheres Fundament

?

  • gBei einem Vergleich der Rendite, die Sie mit Ihren Immobilien erzielen, mit der Rendite anderer Anlageformen kommt es allein auf die jeweilige Rendite nach Steuern an. Nur so ist ein echter Renditevergleich möglich.

  • gErmitteln Sie zunächst Ihre Mietrendite netto. Das ist der Jahresreinertrag in Prozent der Anschaffungskosten. Den Jahresreinertrag erhalten Sie, wenn Sie jeweils die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten von der Jahresnettokaltmiete abziehen.

Jahresreinertrag x 100 Mietrendite netto = ———————————————

Anschaffungskosten

  • gFinanzierungskosten und Abschreibungsmöglichkeiten bieten Ihnen die Chance, durch Investitionen in Immobilien optimal Steuern zu sparen.

steuerliche Zusatzrendite = AfA x Grenzsteuersatz x 100 ——————————————————— Anschaffungskosten

  • gMietrendite und steuerliche Zusatzrendite ergeben eine Basisrendite, mit der Sie als Investor sicher kalkulieren können.

+ = Mietrendite netto steuerliche Zusatzrendite ———————————————— Basisrendite

?

  • gNutzen Sie Ihre Möglichkeiten zu Mietsteigerungen: Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, Vereinbarung einer Staffelmiete oder einvernehmliche Mietanpassung.

  • gRegelmäßige Mieterhöhungen führen zu einem höheren Jahres-Reinertrag. Dadurch steigt zugleich auch die Mietrendite netto. Bei Ihrer Renditekalkulation für die ersten 10 Jahre legen Sie am besten einen jährlichen Anstieg in Höhe der Preissteigerungsraten zugrunde, also 2 bis 3 %. So gehen Sie auf Nummer Sicher.

  • gDer Wertzuwachs ist ein weiteres dickes Plus der Immobilien gegenüber allen anderen Anlageformen. Wenn Sie jetzt in Immobilien investieren, nutzen Sie die günstigen Einstiegspreise zu Ihrem eigenen Vermögensaufbau.

  • gSetzen Sie den Wertzuwachs nicht zu hoch an. Bleiben Sie auch hier auf der sicheren Seite und kalkulieren Sie mit der durchschnittlichen Wertentwicklung der vergangenen 20 Jahre. Danach betrug der Wertzuwachs im Durchschnitt jährlich 3 %.

+ = + = Mietrendite netto steuerliche Zusatzrendite ———————————————— Basisrendite realisierte Wertzuwachsrendite ——————————————————— Gesamtrendite

Ein „GeldanlageBerater“Beitrag von Rechtsanwalt HeinzWilhelm Vogel. Er ist Schriftleiter des ebenfalls im Verlag Norman Rentrop erscheinenden „ImmobilienBeraters“ und Autor der Fachbücher „Ihr AnlageErfolg mit der Eigentumswohnung“, „Immobilien von AZ

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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.