Wissen, was geht: Rechtliche Grundlagen bei Mietverträgen kennen

Wer am Markt als Vermieter auftritt sollte über seine Rechte und Pflichten im Bilde sein. Wichtig ist zu beachten, dass nicht die Klausel im Mietvertrag bindend ist, sondern die ständige Rechtsprechung. (Foto: phongphan / Shutterstock.com)

Der Mieterschutz in Deutschland ist recht umfassend, das liegt vor allem daran, dass in den letzten Jahren immer wieder Urteile gesprochen wurden, die die Rechte von Mietern gestärkt haben. Das muss für Sie als Vermieter kein Problem darstellen – wenn Sie die geltenden Bedingungen kennen.

Die umstrittene Renovierungsverpflichtung

Ein Klassiker in diesem Bereich ist die Renovierungspflicht. Grundsätzlich lässt sich dazu festhalten, dass das BGB den Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung verpflichtet. Dazu gehören auch regelmäßige Renovierungen. Diese so genannten Schönheitsreparaturen können an den Mieter weitergegeben werden, der Gesetzgeber verbietet das, trotz anderslautender öffentlicher Meinung, nicht.

Allerdings sind dieser Übertragung enge Grenzen gesetzt: Die wichtigste ist, dass nicht nach starren Fristen entschieden wird, sondern danach, ob ein konkreter Renovierungsbedarf gegeben ist. Wenn im Mietvertrag steht, dass „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ eine Renovierung von Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, von den restlichen Wohnräumen alle fünf Jahre, und von allen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich ist, so gilt dies zwar als verbindlicher Richtwert. Wenn ein Wohnraum aber keine oder geringe Abnutzungserscheinungen aufweist, zum Beispiel, weil er nicht oder nur wenig genutzt wurde, kann nicht auf eine Renovierung durch den Mieter bestanden werden.

Fallgruben umgehen

Vorsicht bitte auch bei der Formulierung: Wer die oben genannten Richtwerte nicht als solche, sondern als starre Fristen in seinem Mietvertrag festschreibt, läuft Gefahr, dass die Klausel unwirksam ist und die Renovierungspflicht des Mieters ganz entfällt. Wer seine Mieter auf verkürzte Renovierungsfristen festnageln will, bedient sich ebenfalls einer unzulässigen Klausel.

Genauso verhält es sich, wenn ein Mieter vor Ablauf der als Richtwert veranschlagten Frist auszieht. Die so genannte Quotenklausel, die einen Mieter zur Zahlung der anteiligen Renovierungskosten verpflichtet, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 unwirksam.

Nebenkosten ausweisen können

Unzulässig ist auch seit 2013 die so genannte Pauschalmiete. Vermieter sind seitdem verpflichtet, die Nebenkosten nachweisen zu können. Beugen Sie möglichen Problemen bei so genannten „Warmmietverträgen“ vor, indem Sie die Nebenkosten vorsorglich ausrechnen. Auch, wenn Ihre Mieter noch nie davon gehört haben: Die Mieterschutz-Vereinigungen haben es.

Behalten Sie die Fristen im Auge

Ebenso sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass für Sie als Vermieter immer die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Wenn in einem Mietvertrag verkürzte Kündigungsfristen festgehalten sind, gelten diese ausschließlich für den Mieter, eine verkürzte Kündigungsfrist für den Vermieter ist in Deutschland unzulässig.

Beachten Sie diese wenigen Regeln sollten Sie als Vermieter nicht in Bedrängnis geraten!

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Von: Thomas Knedel. Über den Autor

Immobilieninvestor, -manager, Buchautor sowie Initiator und Betreiber des Netzwerkes Immopreneur.de sagt über sich selbst: Immobilien haben mich schon immer fasziniert.

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