Wohnrecht, Nießbrauch und dauernde Last: Nutzen Sie Ihren Gestaltungsspielraum

Das ist jetzt möglich: Sie können die Kündigung für vier Jahre ausschließen Als Vermieter sind Sie an langfristigen Mietverhältnissen interessiert. […] (Foto: Monster Ztudio / shutterstock.com)

Das ist jetzt möglich: Sie können die Kündigung für vier Jahre ausschließen

Als Vermieter sind Sie an langfristigen Mietverhältnissen interessiert. Nichts ist ärgerlicher, als wenn „alle Augenblicke“ der Mieter wechseln. Das ist nicht nur mit zusätzlichen Verwaltungsaufwand verbunden. Viel schwerwiegender ist, dass es nach nur „kurzlebigen“ Mietverhältnissen regelmäßig Streit über die Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Beseitigung von kleineren Schäden gibt. Die Mieter halten solche Arbeiten generell nicht für erforderlich. „Bei der kurzen Mietzeit müssen wir nichts machen“. So oder ähnlich heißt es lapidar.

Einen echten Ausweg bietet jetzt eine topaktuelle Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs. Danach ist es zulässig, in einem Formularmietvertrag einen beiderseitigen Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren zu vereinbaren.

Das bedeutet, dass während dieses Zeitraums weder Ihr Mieter noch Sie als Vermieter den Mietvertrag mit ordentlicher Frist kündigen können. Nur eine fristlose Kündigung bleibt – sowohl für Ihren Mieter als auch für Sie als Vermieter – auch dann möglich. BGH, VIII ZR 27/04)

Kein Wunder also, dass immer mehr Vermieter versuchen, mit ihren Mietern gerade kein unbefristetes Mietverhältnis abzuschließen. Denn das gibt den Mietern die Möglichkeit, den Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von nur drei Monaten zu kündigen.

Achtung: Der Zeitraum von vier Jahren ist die Höchstgrenze. Überschreiten Sie diese Frist, ist die Klausel unwirksam und es gilt dann die gesetzliche Regelung. Und das bedeutet: Es wird ein unbefristetes Mietverhältnis angenommen, mit jederzeitiger Kündigungsmöglichkeit des Mieters.

Besonders gravierend: Anders als früher ist die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags auch keine Alternative mehr. Denn seit der Mietreform im Jahr 2001 gibt es nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag (siehe Kasten am Ende des Beitrags). Die Voraussetzungen dafür sind nur selten erfüllt.

Diese Erfahrung machte auch der Vermieter in dem Fall, der vom Bundesgerichtshof verhandelt wurde. Er hatte einen Kündigungsausschluss von fünf Jahren vereinbart.

Das ist zu lang, urteilten die BGH- Richter. Sie weisen in ihrer Entscheidung noch einmal auf die Gründe hin, die bei der Mietreform dazu geführt hatten, den Mietern generell eine Kündigungsfrist von nur drei Monaten einzuräumen. Danach komme der Mobilität und Flexibilität der Menschen in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu.

Dass die BGH-Richter die zeitliche Grenze bei vier Jahren ziehen, ist kein Zufall. Sie knüpfen dabei an eine ähnliche Regelung bei der so genannten Staffelmiete an.

Durch einen Kündigungsverzicht werde der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse könne er den Mietvertrag nicht kündigen.

Bei langlaufenden Staffelmiet-Vereinbarungen kann der Mieter nach vier Jahren „aussteigen“. Er kann dann von einem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

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Das gelte selbst dann, wenn die Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Und da die Miete mit den Betriebskosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehre, könne ein Mieter aus finanziellen Gründen auch nicht einfach eine zweite Wohnung anmieten, die seinen veränderten Bedürfnissen gerecht werde.

Halten Sie beim Kündigungsverzicht unbedingt die Obergrenze von vier Jahren ein. Und ebenso wichtig: Der Kündigungsausschluss muss für beide – Mieter und Vermieter gelten. Außerdem muss der Kündigungsausschluss für beide gleich lang sein.

Mit folgender Formulierung sind Sie auf der sicheren Seite:

Andererseits bietet der Kündigungsverzicht für den Mieter aber auch Vorteile. Schließlich sei er für vier Jahre vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters geschützt. Fazit der BGH- Richter. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht des Mieters ist dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von ……. Jahren (maximal vier Jahren) auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Von diesem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

Ein qualifizierter Zeitmietvertrag liegt nur vor, wenn folgende Voraussetzungen zusammen vorliegen:

Die bis 2001 geltende Befristung des echten Zeitmietvertrags auf maximal fünf Jahre ist entfallen. Zeitmietverträge sind damit unbefristet zulässig. Liegen die Voraussetzungen für den qualifizierten Zeitmietvertrag nicht vor, lag also bei Vertragsabschluss kein zulässiger Befristungsgrund vor oder fehlt es an Ihrer schriftlichen Mitteilung über Ihre Verwendungsabsicht bei Vertragsende, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Achtung: Der Mieter hat frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung einen Auskunftsanspruch gegenüber seinem Vermieter. Er kann von Ihnen Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Beispiel: Als Mietende ist der 31.10. 2006 vereinbart. Dann kann der Mieter ab Anfang Juli 2006 von Ihnen Auskunft darüber verlangen, ob Sie die Wohnung noch in der Weise nutzen wollen, wie Sie es ihm bei Mietbeginn mitgeteilt haben.

Beachten Sie außerdem noch Folgendes:

  • Die bei Mietbeginn mitzuteilende spätere Verwendungsabsicht müssen Sie konkret angeben. Es genügt nicht, dass Sie lediglich auf den Gesetzeswortlaut Bezug nehmen oder ihn bloß formelhaft wiederholen. Die Angaben müssen so detailliert erfolgen, dass eine spätere Überprüfung durch den Mieter (oder im Streitfall durch das Gericht) möglich ist.

  • Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist nicht zulässig. Ausnahme: Es ändert sich lediglich der Sachverhalt, bei ansonsten gleich bleibendem Befristungsgrund. Beispiel: Anstelle des Sohns soll die Tochter in die Wohnung einziehen. Oder anstelle des zunächst geplanten wesentlichen Umbaus der Wohnung wollen Sie eine wesentliche Instandsetzung durchführen.

  • Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.

  • Als Vermieter müssen Sie an der Befristung ein besonderes Interesse haben. Folgende Fallgruppen sind gesetzlich ausdrücklich anerkannt: künftige Eigennutzung (Eigenbedarf), beabsichtigte Modernisierung, beabsichtigte Überlassung einer Werkswohnung an einen anderen Mitarbeiter.

  • Sie müssen Ihre konkrete Verwendungsabsicht Ihrem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich mitteilen.

MIETERHÖHUNG

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Sie gewinnen den Prozess um mehr Miete: Zinsen gibt’s aber nur im Ausnahmefall

Ein typischer Fall, wie er in der Vermietungspraxis leider immer wieder vorkommt: Sie verlangen von Ihrem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ihr Mieter weigert sich, mehr Miete zu zahlen. Daraufhin klagen Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung vor Gericht ein. Nachdem Sie den Prozess gewonnen haben, verlangen Sie rückwirkend auch Zinsen auf die Erhöhungsbeträge.

2002 lag ein rechtskräftiges Urteil vor, das den Mieter verpflichtete, einer Erhöhung der Miete um 55,22 Û im Monat rückwirkend ab 01.01.2001 zuzustimmen. Der Mieter zahlte daraufhin im Februar 2003 die Erhöhungsbeträge nach. Daraufhin verlangte der Vermieter zusätzlich Verzugszinsen für den Zeitraum Mai 2001 bis Februar 2003.

Genau einen solchen Fall hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden. Deutschlands höchstes Zivilgericht stellt in seinem Urteil klar, dass Mieter nicht in Verzug geraten können, wenn sie verurteilt werden, einem Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters zuzustimmen. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete entsteht erst dann, wenn das Urteil rechtskräftig geworden ist. Damit können Sie als Vermieter dann auch keine Verzugszinsen verlangen.

Das betonen die BGH-Richter ausdrücklich: Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setzt nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Diese tritt entweder dann ein, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen freiwillig zustimmt. Geschieht dies nicht und müssen Sie deshalb als Vermieter vor Gericht ziehen, gilt die Zustimmung erst dann als erteilt, wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Das Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters. (BGH, VIII ZR 94/04)

Konkret ging es um einen Fall, der auf das Jahr 2001 zurückging. Der Vermieter verlangte von seinem Mieter im Februar 2001 vergeblich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Der anschließende Rechtsstreit zog sich hin. Erst im Dezember

Ihr Mieter hat eine Überlegungsfrist

Wenn Sie mehr Miete verlangen, hat Ihr Mieter generell eine Überlegungsfrist, ob er der Mieterhöhung ganz oder teilweise zustimmen will. Konkret gilt Folgendes:

Die Überlegungsfrist, die Sie Ihrem Mieter einräumen müssen, ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Überlegungsfrist beginnt mit dem Zugang der Mieterhöhungserklärung bei Ihrem Mieter und endet mit Ablauf des darauffolgenden zweiten Kalendermonats.

Beispiel: Die Überlegungsfrist läuft am 30.09.2005 ab. Dann beginnt die Klagefrist am 01.10.2005 und endet mit Ablauf des 31.12.2005.

Klagefrist versäumt? Das sind die Folgen

Beispiel: Das Erhöhungsschreiben geht Ihrem Mieter im Laufe des Monats Juli 2005 zu. Dann läuft die Überlegungsfrist am 30.09.2005 ab.

Wenn Ihr Mieter nur teilweise zustimmt

Versäumen Sie diese Klagefrist, wird das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Das gilt auch für den Fall, dass Ihr Mieter der Mieterhöhung teilweise zugestimmt hat und Sie die darüber hinausgehende Mieterhöhung nicht im Klagewege verfolgen.

Für die Antwort Ihres Mieters auf das Mieterhöhungsverlangen gilt nicht das Prinzip „alles oder nichts“. Ihr Mieter hat nicht etwa nur die Alternative, der Mieterhöhung in vollem Umfang zuzustimmen oder diese abzulehnen. Er kann der Mieterhöhung auch nur teilweise zustimmen.

Beispiel: Die bisherige Miete beträgt 6,60 Euro/m2. Sie verlangen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 7,90 Euro/m2. Ihr Mieter stimmt einer Mieterhöhung auf 7,25 Euro/m2 zu.

Beispiel: Sie verlangen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 6,60 Euro/m2 auf 7,90 Euro/m2. Ihr Mieter kann der Mieterhöhung nunmehr ganz oder gar nicht oder auch nur teilweise, etwa auf 7,20 Euro/m2 zustimmen.

Wenn Sie es jetzt unterlassen wegen der weiteren Mieterhöhung um 0,65 Euro/m2 innerhalb der Drei-Monats- Frist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben, wird die Mieterhöhung insoweit unwirksam. Ihr Mieter braucht dann nicht mehr als 7,25 Euro/m2 zu zahlen.

Wann die Mieterhöhung fällig ist

Stimmt Ihr Mieter der Mieterhöhung nicht innerhalb der Überlegungsfrist zu oder verweigert er diese, können Sie innerhalb einer Frist von drei Monaten Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.

Die höhere Miete ist ab dem Monat zu zahlen, der auf das Ende der Überlegungsfrist folgt.

Beispiel: Ihr Mieter erhält das Mieterhöhungsschreiben im Juli 2005. Dann läuft die Überlegungsfrist bis Ende September 2005. Soweit er der Mieterhöhung zustimmt, muss er die neue Miete ab 01.10.2005 zahlen.

miete ab dem 01.05.2004 verlangt. Ihr Mieter hat diese Zustimmung verweigert.

Das gilt unabhängig davon, ob er der Mieterhöhung von sich aus zugestimmt hat oder vom Gericht dazu verurteilt wurde. In beiden Fällen ist die Miete ab dem Monat fällig, der auf das Ende der Überlegungsfrist folgt.

Daraufhin klagen Sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie gewinnen den Prozess. Das Urteil wird im November 2005 rechtskräftig.

Beispiel: Sie haben von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichs- Dann muss Ihr Mieter in diesem Beispielfall die höhere Miete nicht etwa erst ab Rechtskraft des Urteils, sondern vielmehr bereits rückwirkend ab 01.05.2004 zahlen.

„Immobilien-Berater“-Tipp

Das BGH-Urteil lässt Ihnen als Vermieter noch eine Hintertür offen. Zwar können Sie keine Verzugszinsen wegen einer Geldforderung verlangen. Bei der Geldforderung handelt es sich hier um den erhöhten Teil der Miete, den der Mieter nach Rechtskraft des Urteils nachzahlen muss.

Aber: Sie können Ersatz des Schadens verlangen, der Ihnen durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entsteht. Dieser Schaden kann auch in einem Zinsverlust bestehen, den Sie aber im Prozess konkret darlegen müssen. Und vor allem: Sie müssen Ihren Mieter zuvor in Verzug gesetzt haben.

Und: Dieses BGH-Urteil hat keine Auswirkungen auf sonstige Klagen gegen Mieter, bei denen es um Geldforderungen geht. Beispiel: Sie machen mit der Klage Mietrückstand oder den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung geltend. Oder aber Sie fordern Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

In allen diesen Fällen können Sie ohne Wenn und Aber grundsätzlich immer auch Verzugszinsen verlangen. Bei der Miete ergibt sich deren Fälligkeit (dritter Werktag eines Monats) aus dem Vertrag, ansonsten aus dem Gesetz. In den übrigen genannten Fällen setzen Sie Ihrem Mieter eine Zahlungsfrist.

EIGENTUMS-WOHNANLAGE

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Parkplätze sind knapp, auch auf so manchen Grundstücken von Eigentums-Wohnanlagen. Wenn die Kfz- Stellplätze „hinten und vorne nicht reichen


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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.