Wollen Sie wirklich Vermieter sein?

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Ein Immobilieninvestor ist im Kern im Vermietungsgeschäft aktiv und weniger im Immobiliengeschäft. (Foto: karamysh / Shutterstock.com)

Ein Immobilieninvestor ist im Kern im Vermietungsgeschäft aktiv und weniger im Immobiliengeschäft.

Denn wie ertragreich Ihr Immobilieninvestment am Ende ist, hängt maßgeblich von den Mieteinahmen ab, und die wieder davon, wie gut Sie Ihr Vermietungsgeschäft betreiben.

Natürlich ist der richtige Einkauf der Immobilie von besonderer Bedeutung, macht aber  für einen Bestandshalter über die Haltedauer einer Immobilie gesehen nur einen kleinen Teil der Arbeit aus.

Ich will das sehr deutlich schreiben, weil ich jüngst ein Gespräch mit einem Junginvestor geführt habe, der recht clever bezüglich des Immobilieneinkaufes vorgeht, aber dem die eigentliche Bewirtschaftung der Objekte eher lästig ist.

Mit der Folge, dass er sich nicht besonders intensiv um seine Mieter kümmert und die Performance seiner Rendite viel schwächer ausfällt, als es möglich wäre.

Ich sage es immer wieder:

Wer ein 10-Parteien Mehrfamilienhaus kauft, kauft ein Gebäude, aber er kauft zehn Vertragspartner!

Und keine schwachen Vertragspartner!

Hinter denen steht nämlich ein Mietrecht, das Sie als Vermieter kennen sollten.

Noch immer geistert das Bild des mächtigen Vermieters, der als Alleinherrscher in seinem Haus schalten und walten darf, wie es ihm passt,  durch manche Köpfe – vergessen Sie`s!

Praxistipp:

Machen Sie sich mit dem Mietrecht vertraut, ebenso mit der Betriebskostenverordnung. Konzentrieren Sie sich auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung.

Die Hausordnung – oft unterschätzt

Dazu gehört z.B. das Aufstellen einer klaren und verständlichen Hausordnung!

Diese sollte immer Bestandteil des Mietvertrages sein. Das machen die wenigsten, ist aber ein Fehler!

Eine Hausordnung ist wichtig, um das Konfliktpotential einer Hausgemeinschaft möglichst gering zu halten. Und Streitpunkte, die dort geregelt werden, gibt es reichlich:

Lärm aus der Nachbarwohnung, aus dem Treppenhaus, aus dem Garten, nächtliches Duschen und Baden oder nächtlicher Betrieb von Waschmaschine und Trockner.

Gerüche nach Abfall und Küchendunst.

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Müllentsorgung neben den Mülltonnen, im Hausflur oder unsachgemäße Mülltrennung.

Außerdem: Nicht geschlossene Haus-, Hof-, oder Kellertüren, Schuhe im Treppenhaus und, und, und.

Ich könnte hier noch zahlreiche weitere Konflikte und Beschwerden nennen, mit denen Ihre Mieter auf Sie zukommen.

Ja, das sind Konflikte zwischen Mietern, die auf Ihrem Rücken ausgetragen werden.

Aber wer das schleifen lässt, wird am Ende mit Mietminderungen, Mietausfall, Kündigungen, Mieterwechsel u.v.m. rechnen müssen. Im Extremfall haben Sie zu böser Letzt ein Haus, in dem haufenweise Problemmieter wohnen und die Rendite unterirdisch ist.

Ich weiß, wovon ich rede – ich kaufe solche Häuser zu Schnäppchenpreisen auf!

Umgekehrt, wenn Sie das Immobiliengeschäft als aktives Vermietungsgeschäft begreifen und pflegeleichte Mietergemeinschaften etablieren, um die Sie sich fach- und sachgerecht  kümmern, haben Sie ein profitables Investment, mit dem es Spaß macht, zu arbeiten.

Wer das nicht kann oder will, sollte sich überlegen, ob Immobilien das Richtige für ihn sind.

Natürlich können Sie die Bewirtschaftung an einen externen Verwalter geben. Der muss dann aber weit über die Betriebskostenabrechnung hinaus beauftragt werden und sehr engagiert tätig sein. Das kostet, und nicht wenig!

Am Ende werden aber trotzdem immer wieder Rückfragen auf Ihrem Tisch landen, spätestens wenn es um Investitionen am Objekt geht. Wird die Wohnung nach dem Auszug renoviert, wenn ja, was konkret? Soll der Heizkessel repariert oder doch besser ausgetauscht werden? Glauben Sie mir, es gibt immer Rückfragen.

Es gibt zudem Situationen, in denen der Verwalter gegenüber dem Mieter gar keine Entscheidungsspielräume hat, Sie als Eigentümer aber sehr wohl. Das kann Mietverhältnisse verhärten lassen oder harmonisch werden lassen. Denken Sie darüber nach!

Mein Fazit: Prüfen Sie ehrlich, wie Sie die Frage in der Überschrift für sich beantworten. Vielleicht lesen Sie dazu ein paar Bücher oder sprechen mit Leuten, die Erfahrung haben.

Wenn man sich vorher schlau macht und anschließend die Entscheidung bewusst treffen kann, ist alles gut.

Denn auch 2018 bleibt es bei dem Grundsatz:

Investieren Sie, aber investieren Sie klug.


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Andreas-Sell
Von: Andreas Sell. Über den Autor

Andreas Sell ist heute als Investor, Geschäftsführer verschiedener Grundstücksgesellschaften, Beiratsmitglied einer Münchener Fondsgesellschaft und Autor tätig.