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Mietminderung: Lärmbelästigung nicht zwingend ein Grund

Beschwerden über Lärmbelästigungen gehören zu den häufigsten Streitigkeiten zwischen Mietern und können in manchen Fällen auch zu einem Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter werden:

So wollte eine Mieterin nicht klaglos hinnehmen, dass durch den Anbau einer Abluftanlage die Lärmbelastung stieg und verlangte eine Mietminderung.

Doch der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass mehr Lärm nicht zwangsläufig zu einem Mangel führt – sofern die Geräuschentwicklung weiterhin innerhalb der gesetzlichen Grenzwerte bleibt.

Keine Mietminderung trotz Lärm wegen Abluftanlage

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin bereits seit über 35 Jahren eine Wohnung im vierten Stock eines Hauses angemietet, in dem neben Wohnungen auch Geschäfte beheimatet sind.

Als die Frau 1972 einzog, befand sich im Erdgeschoss noch eine Bank.

Im Jahr 2000 eröffnete dort jedoch ein Fischrestaurant seine Pforten. Dadurch war es notwendig, eine Abluftanlage zu installieren, die für mehr Lärm im Lichthof sorgte.

Mit diesem Lärm wollte sich die Mieterin jedoch nicht arrangieren, sondern dieMiete mindern und außerdem sollte die Lüftungsanlage nur innerhalb bestimmter Zeitfenster eingeschaltet werden. Sie zog deshalb vor Gericht – und dort den Kürzeren.

Mietminderung: Lärm ist kein zwangsläufiger Grund

Denn der BGH entschied im Sinne des Vermieters, sodass mehr Lärm nicht automatisch zu einer Mietminderung führt.

Es ist entscheidend, dass der Lärm nicht die Richtwerte übersteigt. Die Richter wiesen darauf hin, dass kein Mieter verlangen könne, dass der Vermieter bauliche Änderungen unterlässt, die für andere Mieter erforderlich sind, wenn dadurch die Geräuschbelastung steigt.

Wenn eine Wohnung beim Unterschreiben des Mietvertrags eine geringe Geräuschbelastung hat, so ist es keinesfalls so, dass dies zwangsläufig für den gesamten Zeitraum gilt, in dem die Wohnung angemietet ist.


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Es gelten aber natürlich immer die Richtwerte, die in der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (PDF-Dokument) verankert sind.

Beschwerden von Mietern wegen mehr Lärm nach einer baulichen Maßnahme können Sie als Vermieter mit diesem Urteil also beruhigt entgegentreten.

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Aktenzeichen  VIII ZR 300/08

Mietminderung: Lärmprotokoll verlangen

Achtung: Beschwert sich Ihr Mieter über Baulärm oder sonstige Lärmbelästigungen von den Nachbargrundstücken und will aus diesem Grund die Miete mindern, so reicht es nicht aus, wenn er pauschale Angaben macht.

Die Behauptung, der Baulärm „gehe von morgens bis abends“, sei „ganz extrem“ oder „nervend“, reicht nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass der Mieter ein so genanntes Lärmprotokoll führt.

Nur wenn diese Aufzeichnungen ergeben, dass die Lärmbelästigungen den ganzen Tag über und nicht nur sporadisch auftreten, kann eine Mietminderung eventuell gerechtfertigt sein.

Weiter ist zu klären, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich unzumutbar sind oder ob beispielsweise durch das Schließen der Fenster eine Abhilfe möglich ist.

Kann der Mieter keine konkreten Angaben machen, so können Sie ihm entgegenhalten, dass es sich bei dem gerügten Baulärm um eine subjektive Beurteilung des Mieters handelt.

Was ist ein Lärmprotokoll?

Ein Lärmprotokoll – auch Störungstagebuch genannt – dient dem Nachweis, in welchem Ausmaß Lärmbeeinträchtigungen vorgelegen haben.

Dies ist besonders dann von Bedeutung, wenn Art und Ausmaß des Lärms sehr unterschiedlich sind, wie beispielsweise beim Baulärm.

Das Lärmprotokoll muss ganz konkrete Angaben enthalten. Insbesondere muss sich aus dem Inhalt des Protokolls ergeben, an welchen Tagen, zu welcher Zeit und wie lange die Lärmbeeinträchtigungen stattgefunden haben.

Die Art des Lärms ist ebenso zu notieren wie die Auswirkungen, die die Lärmstörungen in der Wohnung des Mieters hervorgerufen haben. Vermerken Sie hier auch die Namen der Zeugen, die Ihre Angaben in einem eventuellen Streitfall bestätigen können.

Mietminderung: Lärmprotokoll ist beim Gerichtsverfahren von Bedeutung

Das Lärmprotokoll ist von besonderer Bedeutung, wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Es ermöglicht im Prozess eine genaue Darstellung der Lärmstörungen.

Dies ist für Sie wichtig, wenn Sie den Nachbarn auf Unterlassung der Störung verklagen oder einem störenden Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens kündigen müssen.

Allerdings bietet es auch dem Mieter eine Grundlage wenn er sich mit Ihnen wegen Mietminderung gerichtlich auseinandersetzt.

Mietminderung: In diesen Fällen ist eine Kürzung der Miete unwahrscheinlich

Eine Minderung wegen Baulärms ist ausgeschlossen, wenn Ihrem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages die Lärmbeeinträchtigungen bekannt waren.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn große Bauprojekte in der weiteren Umgebung des Mietobjekts seit vielen Jahren ortsüblich sind (Amtsgericht Frankfurt/M., 33 C 1747/04-26), oder Mieter vor dem Einzug über Pressemitteilungen bereits von einem zukünftigen stadtbekannten Großbauprojekt informiert waren (LG Lübeck, 6 S 381/94).

Die Minderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter mit Störungen rechnen musste, weil die mögliche Bebauung eines nicht bebauten Nachbargrundstücks voraussehbar war (LG Bonn 6 S 2/85) oder das alte Nachbarhaus leer stand, verwahrlost war und sein Abriss innerhalb der Mietzeit sehr wahrscheinlich war. (OLG München 21 U 60022/ 92)

Gleiches gilt, wenn bei der vorhandenen älteren Bausubstanz in der Umbebung jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen zu rechnen ist (KG 8 U 74/01).

Achtung: Die Gerichte beurteilen derartige Fälle unterschiedlich. Manche gestatten eine Mietminderung auch bei ortsüblichem Lärm.

Und sie argumentieren, dass der Mieter nur dann bereits die Lärmbeeinträchtigung vorhersehen konnte, wenn für ihn die Art und Dauer der Baumaßnahmen und der hierdurch bedingten Beeinträchtigung im Einzelnen erkennbar waren.

12. November 2009

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Tino Hahn
Von: Tino Hahn.