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Nicht nur die Angabe im Mietvertrag ist maßgeblich

In jeder Zeitungsannonce zur Vermietung einer Wohnung steht eine Angabe zu ihrer Größe.

Ist diese Angabe falsch, kann der Mieter später die Miete mindern – auch dann, wenn im Mietvertrag keine Angabe zur Wohnungsgröße gemacht wird.

So hat es der BGH jetzt entschieden (BGH, Urteil v. 23.06.10, Az. VIII ZR 256/09).

In Wohnungsinseraten schauen Mietinteressenten zuerst auf die Lage der Wohnung und dann auf deren Größe. Kein Wunder, darauf kommt es in der Realität entscheidend an.

Stellt sich später heraus, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter die Miete entsprechend mindern – wenn die Abweichung mehr als 10% ausmacht.

So hat der BGH schon 2004 grundsätzlich entschieden (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 133/03). Dies gilt auch, wenn die Wohnfläche mit einem „ca.“ angegeben ist (BGH, Urteil v. 10.03.10, Az. VIII ZR 144/09).

Auch das Wohnungsinserat ist ausschlaggebend


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Offen war bisher noch die Frage: Hat der Mieter auch dann ein Recht auf Mietminderung, wenn sich die Flächendifferenz aus einem Abgleich der Angaben zwischen Wohnungsinserat und tatsächlichen Verhältnissen ergibt, der Mietvertrag jedoch zur Wohnungsgröße schweigt?

Der BGH hat diese Frage nun in einem Grundsatzurteil beantwortet, und zwar zugunsten des klagenden Mieters. Dieser hatte einen Teil seiner Miete zurück verlangt, da die Wohnung nicht wie im Inserat angegeben 76,45 sondern tatsächlich nur 53,25 Quadratmeter Wohnfläche hat.

Die BGH-Richter meinten, dass Mieter und Vermieter sich stillschweigend auf die im Inserat angegebene Fläche geeinigt haben.

Dass der Vordruck des Mietvertrags keine Angabe zur Wohnungsfläche enthielt, bedeutet nicht, dass die Parteien hinsichtlich der Wohnfläche keine vertragliche Bindung gewollt hätten. Vielmehr muss der Vermieter verbindliche Angaben im Inserat machen.

Tipp: Rechnen Sie genau nach

Prüfen Sie ab sofort vor jedem Inserat die Wohnungsgröße ganz genau. Denn nun gibt es keine Schleichwege mehr: Alle Angaben zur Größe Ihrer Mietwohnung sind verbindlich, egal ob sie im Mietvertrag oder nur im Wohnungsinserat stehen.

Wohnfläche als wesentliches Merkmal für Nutzwert

Weicht die Wohnfläche einer Mietwohnung von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% nach unten ab, stellt dies einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH gilt dies auch für vermietete Einfamilienhäuser (BGH, Urteil v. 28.10.09, Az. VIII ZR 164/08).

Vor der neuen BGH-Entscheidung hatte sich das Landgericht noch auf die Seite des Vermieters gestellt. Dieser hatte die Grundstücksfläche als Teil der Mietkalkulation gewertet, da die Doppelhaushälfte zusammen mit einem Gartengrundstück und Wageneinstellplatz vermietet war.

Deshalb – so das Landgericht – könne erst bei einer Flächenabweichung von 15% von einem Mangel gesprochen werden.

Die Richter des BGH hielten aber auch in diesem Fall, der Vermietung eines Hauses mit Grundstück, an ihrer 10%-Rechtsprechung fest. Argument: Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus stellt die Wohnfläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar.

Das zeigt sich beispielsweise bei der Inserierung derartiger Immobilien: Hier wird in aller Regel die Wohnungsgröße als wesentliches Vergleichskriterium angegeben.

Geben Sie die Wohnungsgröße im Mietvertrag immer exakt an, egal ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mit Grundstück vermieten. Im Zweifel messen Sie nach, bevor Sie den Mietvertrag abschließen.

Alternative: Vereinbaren Sie ausdrücklich, dass die Wohnfläche im Hinblick auf die Nutzbarkeit des Grundstücks mit einem Zuschlag angesetzt wird, im Gegensatz zu einer Berechnung nach den Regeln der Wohnflächenverordnung.

 

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.