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Zwangsversteigerung: Ablauf am Immobilien Schnäppchen Markt

Nicht jede zur Zwangsversteigerung anstehende Immobilie findet gleich beim ersten Versteigerungstermin einen Käufer.

Der Grund: Beträgt das höchste Gebot weniger als 70% des geschätzten Verkehrswerts, darf der Hauptgläubiger dem Zuschlag widersprechen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Kreditbelastung so hoch ist, dass die Schulden aus dem Verkaufserlös nicht bezahlt werden können.

Hoffen Sie allerdings nicht darauf, dass Sie das Objekt bei einem solchen Zweittermin zu einem regelrechten Schleuderpreis erhalten.

Die Gläubigerbanken sind daran interessiert, allzu große Verluste zu vermeiden und werden das Objekt im Zweifel eher selbst ersteigern. Aber Ihre Chancen für ein echtes Schnäppchen sind in solchen Situationen besonders groß.

So kommen Sie an das Wertgutachten

Liegt beim ersten Zwangsversteigerungstermin das höchste Gebot mehr als 50% unter dem Verkehrswert, können Sie den Zuschlag sowieso vergessen.

In diesem Fall greift der gesetzliche Schuldnerschutz, der verbietet, dass durch die Notlage des Schuldners sein Besitztum zu einem Bruchteil des Wertes verschleudert wird.

Bevor Sie weitere eigene Ermittlungen über das Versteigerungsobjekt anstellen, sollten Sie die Ihren Vorstellungen entsprechenden Objeket zunächst von außen besichtigen und eine Vorauswahl treffen.

Erst dann beginnt Ihre Hauptaufgabe: Das Beschaffen von Informationen über das ausgewählte Objekt beim Versteigerungsgericht.

Wenn der erste Zwangsversteigerungstermin nicht mit dem Verkauf der Immobilie endet, wird vom Gericht ein zweiter Termin festgesetzt.

In diesem Zweittermin gibt es allerdings keine Mindestgrenzen mehr – und dann könnte rein theoretisch die Immobilie auch für 30 oder 40% des Verkehrswerts den Besitzer wechseln, ohne dass jemand dagegen vorgehen kann.

Jedermann kann ohne weiteres wesentliche Bestandteile der Gerichtsakte einsehen. Dies ist während der Dienststunden des Gerichts in der für Zwangsversteigerungen zuständigen Geschäftsstelle möglich.

Am besten stimmen Sie die Einsichtnahme telefonisch vorher unter Angabe des Aktenzeichens mit dem Rechtspfleger ab. So stellen Sie sicher, dass die Akte dann auch tatsächlich vorliegt, wenn Sie auf der Geschäftsstelle erscheinen.

Besichtigen Sie das Objekt von innen

Lassen Sie nichts unversucht, das Objekt auch von innen zu besichtigen. Das Versteigerungsgericht kann eine Innenbesichtigung, auf die Sie als Interessent keinen Rechtsanspruch haben, grundsätzlich nicht vermitteln.

Wenn der Schuldner das Objekt selbst nutzt oder vermietet hat, entscheiden allein Ihr Geschick und Ihr Auftreten darüber, ob er oder sein Mieter Sie hereinlässt.


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Brechen Sie das Gespräch jedoch sofort ab, wenn das Kreditinstitut bereits für die Prüfung und Zusage des Darlehens Gebühren verlangt. Sie können nämlich nicht davon ausgehen, dass Sie mit Ihrem Gebot im Termin tatsächlich Meistbietender bleiben.

Welche Informationen ein Wohnungsverwalter bietet

Ein leer stehendes Objekt können Sie dagegen regelmäßig von innen besichtigen. Den Schlüssel bekommen Sie beim Zwangsverwalter, dem Hausmeister und nicht selten beim betreibenden Gläubiger. Es empfiehlt sich ohnehin, bereits vor dem Versteigerungstermin mit dem betreibenden Hauptgläubiger des Verfahrens Kontakt aufzunehmen.

Wollen Sie eine Eigentumswohnung ersteigern, dann sollten Sie beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Auskünfte über das Gesamtobjekt einholen.

Der Wohnungsverwalter wird Ihnen in der Regel Einsicht in die Protokolle der Wohnungseigentümer-Versammlungen und den geltenden Wirtschaftsplan gewähren. Verlangen Sie außerdem Auskunft über das monatlich zu zahlende Wohngeld und über möglicherweise bestehende Wohngeldrückstände des Schuldners.

Klären Sie rechtzeitig Ihre Finanzierung

Bevor Sie, entschlossen zum Erwerb, den Versteigerungstermin wahrnehmen, müssen Sie im eigenen Interesse die Finanzierung des Meistgebots zuzüglich der Erwerbsnebenkosten sicherstellen.

Vorsicht: Als Ersteher einer Eigentumswohnung treffen Sie unter Umständen nicht nur die laufenden Wohngeldzahlungen. Sie haften wie ein Käufer auch für Nachforderungen aus Abrechnungen früherer Jahre, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss erst nach dem Zuschlag fasst.

Wichtig: Erkundigen Sie sich deshalb unbedingt beim Wohnungsverwalter nach den Wohngeldrückständen des Schuldners, die seit der letzten Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan aufgelaufen sind.

Arbeiten Sie mit einem selbst gesetzten Limit. So disziplinieren Sie sich selbst und kommen während der Bietstunde nicht in die Schwierigkeit, sich von sachfremden Überlegungen leiten zu lassen.

Entwerfen Sie Ihre persönliche Bietstrategie

Sie sollten Ihr Bietverhalten bereits vor dem Termin überdenken und eine Bietstrategie entwerfen.

Dazu gehört insbesondere, dass Sie sich ein Gebots- Ferner sollten Sie vermeiden, dass sich Ihr persönliches Gebotslimit mit den möglichen Grenzen anderer Mitbieter deckt.

Legen Sie deshalb ein „krummes“ Limit fest, zum Beispiel 305.000 Euro statt 300.000 Euro.

Der Sieben-Punkte-Plan für Ihren Ersteigerungserfolg

Während bei einem freihändigen Kauf Grunderwerbsteuer und Maklerprovision mehr als 6% des Kaufpreises an Erwerbsnebenkosten ausmachen, betragen diese in der Versteigerung nur rund 3% des Steigpreises (also des Kaufpreises beim Ersteigern).

Bis zu Ihrem Ziel, den Zuschlag, sollten Sie Schritt für Schritt folgendermaßen vorgehen:

  • Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten
  • Außenbesichtigungen
  • Objektbesichtigung
  • Gläubigerkontakt
  • Sicherstellen der Finanzierung
  • Beschaffen von Informationen über das ausgewählte Objekt beim
  • Versteigerungsgericht;
  • Auswerten eines gerichtlichen Verkehrswertgutachtens
  • Ermitteln der betreibenden Gläubiger
  • Einsicht in den Grundbuchauszug
  • Beschaffen weiterer Informationsquellen
  • Vorbereiten des Versteigerungstermins:
  • Sicherheitsleistung und Beachten der Formalien
  • Entwickeln einer Bietstrategie

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.