Immobilen kaufen: Für wen interessant?

Immobilien als Investment sind grundsätzlich für viele Anleger geeignet. Doch es gibt spezielle Gruppen, für die Immobilien besonders gut geeignet sind.
6 min | Stand 05.04.2016
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Inhaltsverzeichnis

Eine Gruppe von Investoren, die insbesondere bei Immobilien aktiv werden sollte, sind die Gutverdiener. Die Motivation dafür ergibt sich allein schon aus der großen Rentenlücke. Vielen Gutverdienern ist es gar nicht bewusst, aber den heute geleisteten Zahlungen in die staatliche Rentenversicherung werden in Zukunft nur geringe Rentenauszahlungen gegenüberstehen. Grund hierfür ist der Gesamtaufbau des Systems.

Die Rentenzahlungen orientieren sich am Durchschnittslohn. Verdienen Sie exakt wie der Durchschnittsverdiener, bekommen Sie einen Rentenpunkt. Wenn Sie nun doppelt so viel verdienen
wie der Durchschnitt, werden Ihnen 2 Rentenpunkte angerechnet. Verdienen Sie 3-mal so viel wie der Durchschnitt, erhalten Sie trotzdem nur 2 Rentenpunkte. Im Endeffekt bedeutet das: Ihr höheres Einkommen wird sich im Rentenalter nicht in entsprechend höheren Auszahlungen widerspiegeln. Um diese Lücke zu schließen, bieten sich für Gutverdiener auf jeden Fall Investment-Immobilien an.

Schließen Sie mit einer Investment-Immobilie Ihre Rentenlücke

Ihnen muss an dieser Stelle bewusst sein, dass Sie selbst als Gutverdiener im Rentenalter nicht mehr als 1.300 € Nettosumme herausbekommen. Vergleichen Sie diesen Betrag mit Ihrem aktuellen Nettogehalt, werden Sie feststellen: Hier entsteht eine große Lücke. Diese Lücke jedoch können Sie mit lukrativen Immobilien-Investments auf jeden Fall füllen.

Überspitzt formuliert, kann man sagen: Als Gutverdiener haben Sie kaum eine andere Chance, als auf Immobilien-Investments zu setzen. Andernfalls sind sowohl das Finanzamt durch extrem hohe Steuerzahlungen als auch die Inflation durch eine schleichende Entwertung des Geldes Ihre Gegenspieler.

In der Praxis bedeutet das für Sie: Als Gutverdiener benötigen Sie eine „sich selbst abzahlende Rentenversicherung“ in Form einer Investment-Immobilie.

Als Besitzer von Lebensversicherungen sichern Sie sich gegen Inflation ab

Falls Sie eine Lebensversicherung besitzen, setzen Sie auf den langfristigen Ertrag. Bei Lebensversicherungen mit verschiedenen Laufzeiten erhalten Sie nach 20 oder 30 Jahren aufgrund des noch zugesicherten Garantiezinses eine Auszahlung. Dieses Modell ist in Deutschland extrem beliebt. Stellen Sie sich vor: Bei uns gibt es noch immer mehr Lebensversicherungsverträge als Bundesbürger!

In Zeiten des aktuellen Niedrigzinsumfelds – gepaart mit einer tatsächlich hohen, aber schöngerechneten „offiziellen Inflationsrate“ – werden Lebensversicherungen mit Sicht von 20 und 30 Jahren jedoch immer weniger lukrativ. Gerade auch Kündigungen können herbe Verluste nach sich ziehen.

Der smarte Investor geht nun einen anderen Weg: Er geht zu einer Bank und bietet ihr seine Versicherung an mit dem Hinweis auf den Auszahlungsbetrag in 20 oder 30 Jahren. Hier überzeugt der Besitzer der Lebensversicherung die Bank davon, ihm heute schon die Ablaufleistung (Beispielsweise 100.000 € in 25 Jahren) zur Verfügung zu stellen. Als Sicherheit erhält die Bank
an dieser Stelle eine Investment-Immobilie von entsprechender Güte.

Der Kunde zahlt weiterhin in die Lebensversicherung ein und am Ende der Laufzeit wird mit den ein-
gezahlten Beiträgen plus die teilweise noch steuerfreien Zinserträge aus der Lebensversicherung der
heute abgeschlossene Kredit bezahlt. Der Vorteil für Sie liegt klar auf der Hand: Sie tauschen schlechtes
Geld von morgen (in 25 Jahren) gegen gutes Geld mit aktueller Kaufkraft.

Wenn Sie als Inhaber einer Lebensversicherung zusätzlich eine Immobilie kaufen, trägt diese ab dem
ersten Tag zur Bezahlung Ihrer Lebensversicherungsbeiträge bei. Das liegt insbesondere an den aktuell niedrigen Zinssätzen: Sie bekommen mehr Miete herein, als Sie Zinsen bezahlen müssen. Die Differenz bleibt für Kosten und Tilgung. Das Sie die Tilgung schon haben (Ihre Lebensversicherung), zahlt der Mieter ab da die Beiträge ganz oder zumindest teilweise für Sie!

Dabei müssen Sie allerdings natürlich auf die Güte der Immobilie achten und vor allen Dingen nicht zu teuer einkaufen.

Bei hoher Steuerbelastung hilft ein Immobilien-Investment

Falls Sie viele Steuern zahlen, sind Immobilien auf jeden Fall für Sie von Interesse. Heutzutage ist es fast so,dass Immobilien bei hoher Steuerbelastung einer der wenigen Wege sind, um diese Belastung effektiv zu senken. Noch ist es tatsächlich so, dass der Staat den Bau von Wohnungsraum fördert. Im Grunde bleibt ihm auch gar nichts anderes übrig, denn sonst müsste er komplett selbst für neuen Wohnraum sorgen. Und das wäre auf Dauer viel zu teuer.

Mit Immobilien Vermögen übertragen

Wenn Sie schon heute absehen können, dass Sie in Zukunft Geld erben werden, ist es sinnvoll, auf Immobilien auszuweichen. Das liegt insbesondere an den eher niedrig bemessenen Freibeträgen für Erbschaften. Überschreiten Sie diese Freibeträge, fällt Erbschaftsteuer an.

Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad. Überschreiten Sie den eh nicht sehr hoch angesetzten Freibetrag, fallen Steuerzahlungen zwischen 15 und 43 % der geerbten Summe an. Das gilt es natürlich, schon im Vorfeld zu vermeiden.

Sinnvoll ist beispielsweise, zu Lebzeiten Immobilien zu kaufen und diese später – aber ebenfalls noch
zu Lebzeiten – zu übertragen. Hier können Sie gut niedrigere Werte ansetzen als den tatsächlichen
Wert der Immobilie.

Investments sind auch wichtig für Eigennutzer

Eine Personengruppe, die Immobilieninvestments mit am häufigsten unterschätzt, sind die Eigennutzer. Hier spielt einmal mehr das Thema „Inflation“ eine große Rolle. Offiziell liegt die Inflationsrate langfristig zwischen 2,5 und 3 %.

Dies entspricht jedoch nicht der Realität: Die reale Inflationsrate – bezogen auf die Hausgelder und Nebenkosten – liegt mit durchschnittlich 6 % viel höher. Zu den Nebenkosten zählen die Aufwendungen
für Heizung, Abwasser, Strom usw. Bei solch starken Kostensteigerungen ist bereits heute absehbar, dass viele Immobilienbesitzer auf Sicht von 20 oder 30 Jahren Probleme bekommen werden.

Schlimmstenfalls wird es dann zu einem Verkauf kommen müssen. Dies ist besonders bitter, denn
selbstgenutzte Immobilien sind im Grunde oft genug als Altersvorsorge mit mietfreiem Wohnen ein-
geplant worden.

Hier können Sie sich sicherlich gut vorstellen, wie groß der Ärger der Eigennutzer ist, wenn wegen der
hohen Kosten am Ende doch wieder der Umzug in eine Mietwohnung steht.

Immobilien-Investments als Anlagechance für Bargeld

Das klingt auf jeden Fall verlockend – einfach mit Bargeld eine Immobilie zu kaufen. Doch auch hier
gilt: Handeln Sie nicht vorschnell. Lassen Sie sich besser zunächst beraten. Denn oft ist es deutlich lukrativer, nur einen Teil der Immobilie bar zu bezahlen und den Rest zu finanzieren. So halten Sie das
Eigenkapital bereit und können vielleicht gleich ein weiteres Objekt kaufen. Mit einer Mischung aus Eigen- und Fremdkapital können Sie deutlich mehr Rendite erzielen, als wenn Sie ein Objekt sofort kom-
plett bar bezahlen.

Für den persönlichen Vermögensaufbau

Investment-Immobilien haben immer noch einen weiteren Zweck: Sie sind nicht nur eine Altersvorsorge. Sie dienen ganz grundsätzlich auch dazu, Vermögen aufzubauen. Wenn Sie es hier geschickt anstellen, können Sie mit geringem Einsatz an Eigenkapital ein großes Investment bewegen.

Wenn Sie Immobilien mit einem Mietertrag von 5 % (100.000-€-Immobilie, 5.000-€-Jahresmietertrag) kaufen, haben Sie auf der Einnahmenseite schon mal 5 %. Nutzen Sie dann noch ein paar Steueroptimierungen, gibt Ihnen das Finanzamt noch bis zu 1 % dazu (Einnahmen gesamt: 6 %).

Wenn Sie jetzt Zinsen von aktuell um die 2% zahlen, bleiben für die Tilgung (Rückzahlung) 3 %. Jetzt sollten Sie aber auf der Ausgabenseite noch Kosten von 1 bis 2% kalkulieren. Im schlimmste Fall also: (Ausgaben gesamt: 7 %)

Sie müssen im schlimmsten Fall 1 % zahlen, es werden aber 7 % investiert. Positiver Effekt für den
Vermögensaufbau ist auch, dass bei Immobilien-Investments der Mieter die Inflation für Sie bezahlt.

Irgendwer muss die Inflation bezahlen – im besten Fall sind das natürlich nicht Sie selbst.

Bei steigenden Inflationsraten sind Sie mit einer Immobilie sogar sehr gut positioniert. Der „Wert“ Ihres
Kredits (negativer Geldwert) sinkt durch die höhere Geldentwertung und der Wert der Immobilie steigt.
Im Endeffekt verdienen Sie sogar noch an der Inflation.

Werden Sie so früh wie möglich Immobilien-Investor!

Für alle möglichen Immobilien-Investoren gilt der Grundsatz: Je früher, desto besser. Sie kaufen eine Immobilie mit einem guten Mieter. In der Regel übernimmt dieser Mieter mit seinen Zahlungen Zinsen und Tilgung. Nicht vergessen dürfen Sie hier allerdings die persönlichen Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung oder Renovierung des Objektes.

Hierfür sollten Sie 1 bis 2 % des Kaufpreises pro Jahr zurücklegen (vor Steuer).

Doch als Vermieter haben Sie natürlich die Möglichkeit, mit einer Mieterhöhung die Einnahmen zu optimieren. Eine gute Einnahmenstruktur ermöglicht Ihnen, dass der Mieter nicht nur die Zinsen und die
Tilgung, sondern auch Ihre Kosten für das Objekt trägt.

In diesem Moment verfügen Sie über eine sich selbst abzahlende Immobilie. Aus eigener Erfahrung
weiß ich: Das ist kein Einzelfall.Wenn Sie gut geplant vorgehen, entwickelt sich eine selbst abzahlende
Immobilie für Sie zum Regelfall, und das sogar mit positivem Cashflow. Hier kann ich nur sagen: So bauen Sie auf jeden Fall Vermögen auf.

An dieser ausführlichen Auflistung haben Sie eins ganz klar gesehen: Immobilien-Investments sind für
eine Vielzahl von Investoren geeignet. Gerade in Zeiten von faktischen Nullzinsen sollten Sie Immobilien als lukrative Anlageform ansehen. Hier können Sie deutliche positive Renditen erzielen und zusätzlich noch steuerliche Vorteile nutzen.