Immobilienkauf – der große Ratgeber + Checkliste

Trotz gestiegener Bauzinsen und hoher Preise für eine Immobilie interessieren sich nach wie vor zahlreiche Bundesbürger für den Immobilienkauf. Dabei kann es sich entweder um ein Haus oder um eine Wohnung handeln. Der Ablauf gliedert sich in mehrere Schritte, die Sie kennen sollten. In unserem Beitrag erfahren Sie zunächst, welche Gründe für den Immobilienkauf und wie der Immobilienkauf konkret abläuft sprechen. Ferner gehen wir auf die Budgetplanung ein, wie Sie ein geeignetes Objekt finden, was Kriterien für die Immobilienbewertung sind und worauf Sie speziell beim Kauf einer Eigentumswohnung achten sollten.
10 min | Stand 04.07.2023
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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zum Immobilienkauf zusammengefasst

  • Gründe: Inflationsschutz, sichere Geldanlage, Altersvorsorge und potenzielle Mieterträge
  • Immobilie finden: z.B. überSuchmaschinen, Internet-Portale, aktive Suchanzeige und soziale Netzwerke
  • Kriterien der Immobilienbewertung: Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Energieklasse, Ausstattung, Zustand, Heizungs- und Sanitäranlagen sowie Lage und Infrastruktur
  • Kaufnebenkosten: Notar-, Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision und Gutachten
  • Finanzierung: Annuitäten-, Tilgungs- und endfälliges Darlehen, aber auch Bauspardarlehen und KfW-Förderkredite – Berücksichtigung des vorhandenen Eigenkapitals
  • Ablauf des Immobilienkaufs: 1. Auszug vom Grundbuch, 2. Reservierungsvereinbarung, 3. Vorvertrag, 4. Finanzierung, 5. Kaufvertrag und Notar, 6. Zahlung des Kaufpreises inklusive Nebenkosten und 7. Eigentumsübertragung 

Welche Gründe sprechen für einen Immobilienkauf?

Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen sind, gibt es nach wie vor eine Reihe von Gründen, die für einen Immobilienkauf sprechen. Nach wie vor sind eine Wohnung und ein Haus eine sichere Geldanlage, die mit einem Inflationsschutz versehen ist. Darüber hinaus heben Eigentümer eines Objektes häufig die Eigenständigkeit und Unabhängigkeit als großen Vorzug hervor. Ebenfalls dienen Immobilien häufig als private Altersvorsorge, denn Sie müssen später im Rentenalter nach dem Hauskauf keine Miete mehr zahlen. 

Manchmal werden entsprechende Objekte gewerblich genutzt, sodass Sie zum Beispiel als Vermieter von den Mieterträgen profitieren. Das eigene Grundstück, welches im Zusammenhang mit der Immobilie steht, gibt eine zusätzliche Sicherheit. 

Was sind die Vorteile eines Immobilienkaufs?

Zusammengefasst sprechen die folgenden Gründe für einen Immobilienkauf:

  • Sichere Geldanlage mit Inflationsschutz
  • Geeignet zur privaten Altersvorsorge
  • Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit in sowie an der Immobilie
  • Keine Miete im Alter zahlen
  • Gewerbliche Nutzung und Mieterträge

Kaufen oder mieten einer Immobilie: Was ist besser?

Trotz dieser Vorteile überlegen sich zahlreiche Verbraucher, ob die Miete eine gute Alternative sein kann. Zwar sind die monatlichen Mietkosten unter Umständen (deutlich) geringer als die Darlehensrate für eine Baufinanzierung. Wirtschaftlicher ist der Immobilienkauf fast immer. Sie zahlen zumindest die Tilgung in die eigene Tasche. Zudem haben Sie mit dem entsprechenden Haus oder der Wohnung einen Sachwert als Gegenwert für Ihr Geld. 

Das Mieten ist vor allem für Personen eine Alternative, die flexibel sein möchten, weil sie vielleicht häufiger umziehen oder sich nicht um Haus und Grundstück kümmern möchten. Zudem ist es nicht jedermanns Sache, eine umfangreiche Finanzierung vorzunehmen und damit Schulden zu machen, die für den Immobilienkauf meistens notwendig sind. 

Wie erfolgt die Budgetplanung für den Immobilienkauf?

Bevor Sie sich näher mit dem Immobilienkauf beschäftigen und über den Kaufpreis nachdenken, sollten Sie eine sogenannte Budgetplanung vornehmen. Damit ist vor allem gemeint, dass Sie herausfinden, wie viel das Objekt kosten darf. Um diesen Betrag zu ermitteln, gehen Sie am besten nach dem folgenden Schema vor: 

  1. Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen: Zunächst erstellen Sie eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, indem Sie Ihre Einnahmen (meistens Ihr Einkommen) den monatlichen Fixkosten gegenüberstellen. Im Ergebnis erhalten Sie Ihr frei verfügbares Einkommen.
  2. Sicherheitsabschlag vom frei verfügbaren Einkommen vornehmen: Von dem frei verfügbaren Einkommen nehmen Sie einen Sicherheitsabschlag für zukünftig unvorhergesehene Ausgaben vor, der zum Beispiel 20 Prozent betragen könnte. 
  3. Maximale Kreditrate feststellen: Nach dem Sicherheitsabschlag von dem frei verfügbaren Einkommen erhalten Sie die Höhe der maximalen Kreditrate.
  4. Hochrechnung auf maximalen Darlehensbetrag: Wenn Sie den Zinssatz der Bank kennen und Ihren Tilgungssatz, können Sie auf Grundlage dieser Komponenten eine Hochrechnung auf die maximale Kreditsumme durchführen. 
  5. Ermitteln des maximalen Kaufpreises: Im letzten Schrittmüssen Sie lediglich vorhandenes Eigenkapital und die Kaufnebenkosten einbeziehen und gelangen zu dem Ergebnis, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können.

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Wie finde ich geeignete Immobilien? 

Als Kaufinteressent geht es zunächst darum, dass Sie eine geeignete Immobilie finden. Erst dann geht es weiter mit einer Besichtigung und den sonstigen Schritten, auf die wir noch näher eingehen werden. Als aktueller Mieter stehen Ihnen eine Reihe von Möglichkeiten zur Verfügung, wie Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Haus ausfindig machen. Das sind im Wesentlichen: 

  • Suchmaschinen
  • Internetportale durchsuchen
  • Soziale Netzwerke in Anspruch nehmen
  • Auf Zeitungsannoncen achten
  • Aushänge von Immobilien an/in Geschäftsstellen der Banken
  • Immobilienmakler beauftragen
  • Bei Freunden, Bekannten und Kollegen nachfragen
  • Aktiv eine Suchanzeige aufgeben

In den letzten Jahren haben sich unter anderem Immobilienportale als erfolgreich erwiesen. Dort inserieren Makler oder Verkäufer, die aktuell eine Eigentumswohnung oder auch ein Haus veräußern möchten. Auch klassische Methoden wie Zeitungsannoncen oder Aushänge in Banken sind nach wie vor eine gute Möglichkeit, wie Sie ein passendes Objekt finden.

Checkliste: Was sind Kriterien für eine Immobilienbewertung?

Falls Sie sich für einen Immobilienkauf entscheiden, sollten Sie wissen, welche Kriterien für die Immobilienbewertung wichtig sind undunter Umständen ein Gutachten erstellen lassen. Das ist eine wichtige Grundlage, um zu beurteilen, ob der vom Verkäufer verlangte Preis dem Verkehrswert entspricht und marktgerecht ist. 

Es gibt eine Reihe von Kriterien für die Immobilienbewertung, die wir Ihnen im Folgenden anhand einer Checkliste kurz vorstellen und erläutern möchte.

  • Baujahr der Immobilie: Das Baujahr der Immobilie ist deshalb wichtig, weil sich daraus schließen ist, wann und in welchem Umfang auf Sie Kosten in Form notwendiger Renovierungen, Modernisierungen oder Sanierungen zukommen.
  • Wohn- und Grundstücksfläche: Wohn- und Grundstücksfläche sind entscheidende Kriterien, um festzustellen, ob der gewünschte Verkaufspreis realistisch ist. Je größer die Wohn- und Nutzfläche, desto höher darf der entsprechende Kaufpreis sein.
  • Energieklasse: Heutzutage ist der Energieverbrauch ein ebenfalls wichtiges Kriterium zur Bewertung eines Objektes. Umso höher die Energieeffizienzklasse ist, desto mehr Energiekosten sparen Sie ein und desto höher darf der jeweilige Kaufpreis ausfallen.
  • Ausstattung der Immobilie: In vielen Fällen werden Immobilien nicht komplett leer verkauft, sondern das Objekt hat eine bestimmte Ausstattung. Dazu gehören zum Beispiel ausgebaute Dachböden, Einbauküchen, Treppen und die gesamte Gestaltung der Innenräume. Diese wirken sich selbstverständlich auf den Preis und somit die Immobilienbewertung aus.
  • Zustand des Gebäudes: Ganz entscheidend für eine Immobilienbewertung ist der Zustand des Gebäudes. Dieser bezieht sich insbesondere auf die Kellerräume, das Dach und die Innen- sowie Außenwände. Am Zustand lässt sich ebenfalls ableiten, wann voraussichtlich die nächsten Modernisierungen oder Sanierungen notwendig werden, die mit entsprechenden Kosten verbunden sind.
  • Sanitäranlagen, Leitungen und Rohre: Im Zuge einer Besichtigung oder durch ein Gutachten sollten im Rahmen der Immobilienbewertung ebenfalls die Sanitäranlagen und die entsprechenden Leitungen sowie Rohre unter die Lupe genommen werden. Hitlers ebenfalls darum, den Zustand festzustellen und daraus abzuleiten, wann eventuell zukünftig Maßnahmen für Reparaturen notwendig sind.
  • Heizungsanlage: Eine Heizungsanlage kostet im Durchschnitt zwischen 20.000 und 40.000 Euro. Daher spielt sie bei der Immobilienbewertung ebenfalls eine Rolle. Es kommt insbesondere auf die Art der Heizung an und wie modern diese ist.
  • Besichtigung der Außenanlagen: Selbstverständlich geht es bei der Immobilienbewertung nicht nur um das Gebäude selbst, sondern ebenfalls um die Außenanlagen. Dazu zählen beispielsweise Gärten, eine Terrasse, eine Garage und sonstige Flächen.
  • Lage und Infrastruktur: Ebenfalls interessant und ein Kriterium für die Immobilienbewertung ist die Lage des Objektes nebst Infrastruktur, die sich rund um das Gebäude befindet. Befindet sich das Haus zum Beispiel direkt gegenüber von einem Kindergarten? Dann wirkt sich das aufgrund des Lärms und eventuell zusätzlichen Verkehrs nicht selten wertmindernd aus.

Diese kurze Checkliste für eine Immobilienbewertung liefert die wichtigsten Punkte, auf die zum Beispiel innerhalb eines Gutachtens für den Verkehrswert zu achten ist. Wenn Sie sich selbst durch eine Besichtigung einen Überblick verschaffen möchten, finden Sie darin sehr gute Anhaltspunkte.

Sollte ein professionelles Gutachten vor Immobilienkauf durchgeführt werden?

Die meisten Kaufinteressenten kennen sich selbst nicht unbedingt gut mit Immobilien und deren Bewertung aus. Daher es ist meistens sinnvoll, ein professionelles Gutachten vor dem Kauf in Auftrag zu geben. Dies verursacht durchschnittliche Kosten zwischen 1.000 und 3.000 Euro, hilft allerdings unter Umständen dabei, einen Fehlkauf zu verhindern.

Worauf sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Immobilienkauf ist nicht gleich Immobilienkauf. Insbesondere bei der Eigentumswohnung gibt es einige Besonderheiten zu beachten, die so bei einem Hauskauf nicht relevant sind. Wenn Sie sich für den Kauf von Wohnungen interessieren, sollten Sie daher insbesondere auf die folgenden Punkte achten: 

  • Hausgeld
  • Alt- oder Neubau? 
  • Zustand der Wohnung
  • Nachbarschaft
  • Eigentümergemeinschaft (Regelungen etc.)
  • Hausverwaltung
  • WEG-Protokolle und Wirtschaftsplan

Der grundsätzliche Unterschied zwischen einer Wohnung und beispielsweise einem Einfamilienhaus ist, dass Sie stets als Eigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft sind. Sie wohnen bei einer Wohnung direkt mit Nachbarn zusammen, was bei einem einzelnen Haus nicht der Fall ist. Daher sollten Sie sich bei einem Kauf einer Eigentumswohnung zum Beispiel über die Nachbarschaft informieren und wie sich das Zusammenleben gestaltet. 

Dazu gehört auch, dass Sie sich genau mit den Regelungen der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen, wie hoch zum Beispiel das monatlich zu zahlende Hausgeld ist. Ebenfalls sollten Sie Protokolle über die vergangenen Eigentümerversammlungen einsehen und sich den Wirtschaftsplan betrachten.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?

Neben dem Kaufpreis entstehen bei Immobilienkauf weitere Kosten, die im Allgemeinen unter dem Oberbegriff der Kaufnebenkosten zusammengefasst werden. Im Wesentlichen handelt sich dabei um die folgenden Kostenfaktoren:

  • Grundbuch- und Notarkosten: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
  • Grunderwerbssteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (Grunderwerbssteuer abhängig vom Bundesland)
  • Maklerprovision: Meistens 7,14 Prozent, wobei in der Regel der Käufer die Hälfte zahlt
  • Gutachten: 1.000 bis 3.000 Euro

Welche diese Einzelkosten summieren, erkennen Sie, dass die Kaufnebenkosten durchaus zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. 

Wie kann eine Immobilie finanziert werden?

Für die Finanzierung einer Immobilie stellen die Banken spezielle Baufinanzierungen zur Verfügung. Diese beinhalten vor allem ein Annuitätendarlehen oder alternativ ein Tilgungsdarlehen. Dabei handelt es sich um einen Bankkredit, der in monatlichen Raten nebst Zinsen zurückgezahlt wird. Besichert werden Immobilienkredit stets durch die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Bank. 

Neben Immobiliendarlehen gibt es weitere Kredite, die Sie ebenfalls zur Finanzierung eines Objektes oder eine Eigentumswohnung heranziehen können. Das sind insbesondere Bauspardarlehen, falls schon seit längerer Zeit ein Bausparvertrag existiert und auch KfW-Darlehen sind sehr interessant. Das gilt insbesondere für Häuser, die eine höhere Energieeffizienzklasse haben. Zusammengefasst können Sie bei der Immobilienfinanzierung insbesondere die folgenden Kreditarten nutzen:

  • Annuitätendarlehen,
  • Tilgungsdarlehen,
  • Endfälliges Darlehen,
  • Bauspardarlehen und
  • KfW-Förderdarlehen.

Die Finanzierung wird seitens der Bank meistens dann problemlos genehmigt, wenn Sie keine negativen Einträge in der Schufa haben, ein – auch nach Abzug der Ausgaben – ausreichendes Einkommen (z.B. auch Eigenkapital für den Immobilienkauf) besteht und die Finanzierung insgesamt stabil erscheint.

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

Nahezu jeder Immobilienkauf folgt einem bestimmten Muster, da es Schritte gibt, die teilweise gesetzlich vorgeschrieben sind. Dazu gehört zum Beispiel, dass zwingend ein Notar den Kaufvertrag beurkunden muss, denn eine Eigentumsübertragung von Grundstücken und Immobilien darf nur auf dieser Grundlage erfolgen. Abgesehen davon sind es in der Regel die folgenden Schritte, die den Ablauf eines Immobilienkaufs kennzeichnen:

  1. Prüfung des Grundbuchauszuges: Zu Beginn ist es empfehlenswert, dass Sie sich für die entsprechende Immobilie einen Grundbuchauszug zeigen lassen. Dabei gilt es, vor allem festzustellen, ob die Immobilie mit bestimmten Lasten behaftet ist. Dazu zählen vor allen Dingen Hypotheken, Erbbaurechte, Nießbrauch- und Wohnrechte.
  2. Reservierungsvereinbarung schließen: Ist der Grundbuchauszug aus Ihrer Sicht „in Ordnung“, schließt sich daran oft eine sogenannte Reservierungsvereinbarung an. Durch diese gibt Ihnen der Verkäufer die Zusicherung, dass das Objekt für einen vereinbarten Zeitraum nicht anderweitig angeboten wird. 
  3. Vorvertrag abschließen: Die nächste Stufe ist dann der Vorvertrag, der beide Parteien verpflichtet, anschließend einen Kaufvertrag abzuschließen. Dabei enthält der Vorvertrag bereits die wichtigsten Punkte, die später auch im eigentlichen Kaufvertrag integriert sind. 
  4. Finanzierung sichern: Im nächsten Schritt geht es nun für den Käufer darum, sich eine Finanzierung zu sichern.
  5. Kaufvertrag abschließen und vom Notar beurkunden lassen: Nach Abschluss der Finanzierung und des Vorvertrages folgt nun der eigentliche Kaufvertrag. Dieser wird zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geschlossen und muss notariell beurkundet werden. Dabei übernimmt der Notar ohnehin das Aufsetzen des Kaufvertrages. 
  6. Kaufpreis und Kaufnebenkosten zahlen: Ist auch dieser Schritt erfolgt, zahlt der Käufer den Kaufpreis sowie die Notarkosten nebst der Grunderwerbsteuer. Die Kaufpreiszahlung erfolgt in erster Linie auf ein sogenanntes Notaranderkonto, welches mit einer zusätzlichen Sicherheit ausgestattet ist. So wird gewährleistet, dass der Kaufpreis tatsächlich erst dann an den Verkäufer überwiesen wird, wenn eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
  7. Eigentumsübertragung: Damit kommen wir zum letzten Schritt beim Ablauf eines Immobilienkaufs, nämlich der Eigentumsübertragung. Der Notar veranlasst in diesem Fall die Umschreibung des Eintrages im Grundbuch, die vom zuständigen Grundbuchamt vorgenommen wird. Dabei ist auch die sogenannte Auflassungsvormerkung relevant. Dieses sorgt dafür, dass der Immobilieneigentümer und Verkäufer das Objekt nicht mehr veräußern darf. Hat der Käufer anschließend den Kaufpreis gezahlt, sorgt der Notar für die endgültige Umschreibung des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer. 

Kann ein Immobilienkaufvertrag widerrufen werden?

Beim Abschuss eines notariellen Kaufvertrages kann ein Widerrufsrecht einbezogen werden, was allerdings nicht zwangsläufig der Fall sein muss. Wurde ein Widerrufsrecht vereinbart, können Sie den Immobilienkaufvertrag für gewöhnlich innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Immobilie als Kapitalanlage: Wie sinnvoll sind Immobilien als Geldanlage?

Von nicht wenigen Menschen wird ein Immobilienkauf deshalb durchgeführt, weil das Objekt anschließend als Kapitalanlage genutzt werden soll. In der Regel bedeutet das, dass zum Beispiel einzelne Wohnungen innerhalb einer Immobilie vermietet werden. Grundsätzlich hat das sogenannte Betongold mehrere Vorteile, weshalb sich Immobilien als interessante Kapitalanlage herausstellen. Zu den Vorzügen zählen insbesondere: 

  • Inflationsschutz,
  • Wertbeständigkeit,
  • Krisensicherheit und
  • durchschnittlich gute Rendite.

In den letzten zehn Jahren zum Beispiel sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen, sodass sich die entsprechenden Objekte für die Eigentümer als sehr gute Kapitalanlage herausgestellt haben. Allerdings kommt es stets auf individuelle Merkmale und Entwicklungen an, inwieweit sich Eigentumswohnungen oder Häuser als gute Geldanlage erweisen.