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Grundpfandrecht und Grundbuch: Wichtig beim Immobilienkauf

Grundpfandrecht und Grundbuch: Wichtig beim Immobilienkauf
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Inhaltsverzeichnis

Das Grundbuch sowie die Grundpfandrechte spielen insbesondere bei Immobilienkäufen eine sehr wichtige Rolle.

Grundbuch: Die Grundpfandrechte

Das Grundbuch ist ein von den Amtsgerichten geführtes öffentliches Register, von dessen Richtigkeit man ausgehen kann. Im Grundbuch steht, wem eine Immobilie gehört und inwiefern sie belastet ist.

Vor einem Vertragsabschluss sollte man deswegen einen Notar aufsuchen, der den Inhalt des Grundbuches feststellen kann. So können böse Überraschungen vermieden werden.

Zu den Grundpfandrechten, die im Grundbuch eingetragen werden, gehören vor allem die Grundschuld und die Hypothek. Beide sind als Sicherheiten für Geldforderungen gedacht. Im Normalfall wird dies durch die Grundschuldbestellung realisiert.

Die Hypothek wird hierbei für eine bestimmte Forderung bestellt und ist deswegen nicht mehr mit der Rückzahlung des Darlehens verwendbar.

Sicherungsmittel als Grundschuld

Handelt es sich jedoch bei der Grundschuld um ein Sicherungsmittel, kann es für neue Darlehen wiederverwendet werden. Grundsätzlich kann es so oft als Sicherheit dienen, wie es benötigt wird.

Im Grundbuch des Grundstücks (Abt. III) werden die Grundpfandreche eingetragen, und zwar bei dem Grundstück, welches auch belastet werden soll. So ist für jeden ersichtlich, wie die Belastung aussieht.

Die Zweckerklärung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer legt hierbei fest, wessen und welche Verbindlichkeiten durch die Grundschuld gesichert werden. Sie wird unmittelbar mit der Bank selbst vereinbart.

Je nach dem im Grundbuch eingetragenen Betrag des Grundpfandrechtes, der jeweiligen Nebenleistung und den Grundschuldzinsen wird die Höhe der Sicherheit bestimmt.

Falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird, kann der Darlehensgeber das belastete Grundstück versteigern lassen. Banken verlangen außerdem meist neben dem Grundpfandrecht eine Schuldanerkenntnis des Kreditnehmers als zusätzlich Sicherheit.

Meistens fordern die Banken auch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Hiermit muss die Bank kein gerichtliches Urteil im Falle einer Nichtzahlung erstreiten, sondern kann sofort die Zwangsvollstreckung vollziehen.

Wegen des Schuldanerkenntnisses kann bei einer Nichtzahlung auch das Vermögen des Schuldners (Darlehensnehmer) wie Arbeitslohn und Konten gepfändet werden. Der Schuldner kann sich dagegen nur mit einer Anklage wehren.

Grundpfandrechte in Deutschland

Zu den Grundpfandrechten in Deutschland gehört neben der Grundschuld und der Hypothek auch die Rentenschuld. Der Zweck besteht auch hier meist in der Sicherheit von Krediten und Darlehen.

In der Praxis wird heutzutage keine Hypothek mehr verwendet, sondern eher die Grundschuld. Allerdings gelten die meisten Vorschriften der Hypothek ebenfalls für die Grundschuld.

Insgesamt ist das Grundpfandrecht genauso wie auch der Grundbucheintrag beim Immobilienkauf sehr wichtig und es gibt einige Dinge, die dabei beachtet werden sollten. Es lohnt sich in jedem Fall vor Vertragsschluss einen Notar aufzusuchen und genau zu prüfen, was der Gläubiger laut Vertrag bei einer Nichtzahlung verpfänden kann.

Gründe für eine Löschung der Grundschuld

Die Gründe dafür, dass Eigentümer das Grundpfandrecht löschen lassen, sobald der Kredit abbezahlt ist, sind unterschiedlich. Bei vielen Menschen ist es einfach das gute Gefühl, mit der Löschung die Immobilie nach langen Jahren endlich richtig und vollständig zu besitzen.

Bei anderen Eigentümern ist es die Angst, dass die Bank trotz erfolgter Kredittilgung Zugriff auf die Immobilie haben könnte. Diese Sorge ist jedoch unbegründet, da die Bank für eine Zwangsversteigerung nachweisen müsste, dass der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist.

Man kann sich als Eigentümer jedoch zusätzlich von der Bank eine kostenlose Verzichtserklärung und Löschungsbewilligung aushändigen lassen. Damit bestätigt die Bank die komplette Tilgung des Kredits.

Grundschuld bei Verkauf der Immobilie und bei Neukredit

Vielfach wird auch angeführt, dass eine Immobilie mit ungelöschter Grundschuld einen niedrigeren Wiederverkaufswert habe. Doch auch dies ist in der Regel nicht richtig. Wenn der Käufer die Grundschuld neu eintragen lassen muss, zahlt er hierfür meist mehr Geld, als er für eine Übernahme der bestehenden Grundschuld zahlen müsste.

Lässt der vormalige Eigentümer die Grundschuld also eingetragen, so kann dies dem Käufer der Immobilie eine Ersparnis von mehreren hundert Euro einbringen.

Wenn man das Grundpfandrecht löschen lässt, sollte man zuvor einen weiteren Punkt bedenken: Auch ein späterer Kredit könnte über die noch eingetragene Grundschuld abgesichert werden. Ist in Zukunft beispielsweise mit größeren Sanierungsmaßnahmen zu rechnen, ist dies ein Aspekt, der durchaus eine Rolle spielen sollte.

Löscht man erst die Grundschuld, um sie später für einen neuen Kredit neu eintragen zu lassen, würden auf diese Weise unnötige Kosten entstehen, denen keine Vorteile gegenüberstehen.

Fazit: Es kann zwar ein gutes Gefühl sein, durch die Löschung der Grundschuld einen Schlussstrich zu ziehen. Mögliche Kostenersparnisse durch die Nichtlöschung sollten jedoch bedacht werden.