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Hausverwaltung: Haftung und Vertretungsmacht des Hausverwalters

Die Hausverwaltung ist ein generell heikles Thema. Heikler aber wird es, kommt die Haftung des Hausverwalters, ja, gar noch seine Vertretungsmacht ins Spiel.

Damit Sie nicht den Kopf verlieren müssen, gibts im Anschluss an notwendigen Informationen praktisch aufbereitet.

Damit Sie optimal geschützt sind: Haftung des Verwalters genau regeln

Der Verwalter ist Ihnen und den übrigen Eigentümern gegenüber für die Erfüllung der im Verwaltervertrag übernommenen Pflichten und Aufgaben verantwortlich.

Nimmt er zulässigerweise die Hilfe Dritter in Anspruch, beauftragt er beispielsweise einen Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter, haftet er für deren Verschulden wie für sein eigenes.

Zum Schadensersatz ist ein Verwalter insbesondere in folgenden Fällen verpflichtet:

  • Der Verwalter unterlässt oder verzögert erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und verursacht dadurch Schäden an der Wohnanlage;
  • der Verwalter unterlässt es, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und verschuldet dadurch die Verjährung der Gewährleistungsansprüche;
  • der Verwalter verletzt seine Verkehrssicherungspflichten, indem der beispielsweise Eisglätte auf den Gehwegen oder Gefahrenquellen im Treppenhaus nicht beseitigt.

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Hinweis: Schließen Sie nur mit einem Verwalter einen Vertrag ab, der eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann.

Achten Sie auch darauf, dass im Verwaltervertrag kein Haftungsausschluss vereinbart wird, also beispielsweise die Haftung zu Gunsten des Verwalters auf grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird.

Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig und haftet für in ihrem Namen abgeschlossene Verträge.

Neben der Eigentümergemeinschaft haften Sie oder andere Eigentümer nur, wenn Sie oder andere Eigentümer sich klar und eindeutig auch persönlich bei Vertragsschluss verpflichtet haben.

Das war nicht immer so. In der Vergangenheit konnte sich ein Geschädigter einen Wohnungseigentümer heraussuchen und von diesem den Ersatz seines Schadens verlangen, beispielsweise, wenn der Verwalter Heizungs-, Strom- oder Handwerkerrechnungen nicht bezahlte.

In Anspruch genommene Wohnungseigentümer konnten zwar die Anteile bei den anderen Eigentümern nachfordern, mussten jedoch zunächst in Vorleistung gehen.

Praxis-Tipp: Eine Haftung einzelner Eigentümer ist zwar nach der Rechtsprechung nicht mehr ohne weiteres möglich; um Risiken für einzelne Eigentümer gänzlich auszuschließen, sollte in den Verwaltervertrag ein Passus aufgenommen werden, der den Verwalter verpflichtet, die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer zu begrenzen, bzw. nur ausdrücklich im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge abzuschließen.

Beispiel: „Der Verwalter verpflichtet sich, Verträge ausdrücklich nur im Namen der gesamten Eigentümergemeinschaft abzuschließen. Die Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer sollte ausdrücklich ausgeschlossen werden“.

Gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters

Der Verwalter ist bereits durch das Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich zur Vertretung der Wohnungseigentümer berechtigt. Der Verwalter darf in Ihrem und im Namen aller anderen Eigentümer handeln und die Gemeinschaft nach außen vertreten.

Eine Einschränkung des Umfangs seiner Vertretungsbefugnis ist nicht möglich. Die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters umfasst:

  • Zahlungen aus dem Verwaltungsvermögen. Der Verwalter darf solche Zahlungen bewirken und entgegennehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  • die Entgegennahme von Erklärungen und Post in gemeinschaftlichen Angelegenheiten;
  • Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung von Nachteilen erforderlich sind;
  • Führung von Prozessen und sonstigen gerichtlichen Verfahren in Angelegenheiten der Verwaltung;
  • Geltendmachung von Ansprüchen, sofern der Verwalter hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • Abgabe von Erklärungen, die zur Herstellung eines Telefonanschlusses, einer Rundfunkempfangsanlage und des Energieversorgungsanschlusses erforderlich sind;
  • Anforderung der Beiträge der Eigentümer.

1. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.