Die Eigentümergemeinschaft: Definition, Rechte & Pflichten

Als Käufer und anschließender Eigentümer einer Eigentumswohnung werden Sie sofort und verpflichtend Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Damit verbunden sind einige Rechten und Pflichten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen. In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Eigentümergemeinschaft ist. Ferner gehen wir auf die Rechte und Pflichten ein, auf den Unterschied zwischen Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum sowie auf die Kosten.

Worum handelt es sich bei der Eigentümergemeinschaft?

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung erwerben Sie auf der einen Seite ein Wohnungs- oder Teileigentum, das sogenannte Sondereigentum. Auf der anderen Seite sind Sie ebenfalls mit am Gemeinschaftseigentum beteiligt. Dort haben Sie einen Miteigentumsanteil. Alle Wohnungseigentümer bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Die wesentliche Aufgabe besteht darin, bestimmte Beschlüsse zu fassen und dafür zu sorgen, dass alle Rechte und Pflichten im Hinblick auf das Eigentum entsprechend gleichmäßig verteilt sind und auch wahrgenommen werden. 

Rechtliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft

Die rechtliche Grundlage der Eigentümergemeinschaft ist das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Dieses stammt aus dem Jahre 1951, wobei in 2014 zum bisher letzten Mal eine Teiländerung vorgenommen wurde. Im WEG sind vor allem entsprechende Regelungen festgehalten, die sich auf die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer beziehen. 

Auf Basis des Paragraphen 3 des WEG findet die Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die vertragliche Zusicherung des Sondereigentums statt. Ebenfalls von Bedeutung ist Paragraph 8 WEG, der sich mit der Teilungserklärung beschäftigt. Dort wird im Detail festgehalten, welchen Eigentümern welches Sondereigentum und Teileigentum zuzuschreiben ist. 

Somit ist das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Teilungserklärung möglich. Diese WEG ist allerdings nur vorläufig, denn damit alle Rechte vorhanden sind, muss der Eintrag des Sonder- und Teileigentums in das Grundbuch erfolgen. 

Eigentümergemeinschaft vs. Hausverwaltung

Entgegen einer weiter verbreiteten Meinung ist die Eigentümergemeinschaft keineswegs identisch mit der Hausverwaltung. Allerdings ist jede Eigentümergemeinschaft nach dem WEG dazu verpflichtet, eine Hausverwaltung zu besitzen. Das kann entweder ein externer Dienstleister sein oder einige Wohnungseigentümer übernehmen diese Aufgabe. Meistens handelt es sich um einen professionellen Immobilienverwalter, der dann für die Hausverwaltung verantwortlich ist. 

Unterscheiden: Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum

Im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft ist es wichtig, dass das Eigentum in die folgenden drei Sparten eingeteilt wird: 

• Gemeinschaftseigentum
• Sondereigentum
• Teileigentum 

Der Grund ist, dass Sie nach dem Kauf eben nicht nur die einzelne Wohnung besitzen, sondern auch einen Teil der gesamten Immobilie. Um diesen Teil klar benennen zu können, muss definiert sein, welche Teile des gesamten Objektes auf welche Art und Weise und von welchen Parteien genutzt werden. 

Zunächst gibt es das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören sämtliche Sachwerte und Teile der Immobilie, die allen Wohnungseigentümern frei zugänglich sind und von sämtlichen Eigentümern in Anspruch genommen werden dürfen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen daher insbesondere:

• Treppenhaus
• Aufzug
• Fassade 
• Außentüren
• Dach 
• Heizung 
• Fenster
• Decken 

Abzugrenzen vom Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum. Das ist das Eigentum, welches die einzelnen Wohnungseigentümer an ihrer jeweiligen Wohnung haben. Das Sondereigentum erstreckt sich ebenso auf eine Garage (falls vorhanden) oder einen Keller, der zur Eigentumswohnung gehört. Es wird dann allerdings als Alleineigentum bezeichnet. Das Teileigentum wiederum ist dann die Summe aus dem Sonder- und dem Alleineigentum. Zum Sondereigentum gehören vor allem:

• Sanitäranlagen
• Heizkörper
• Wandverkleidung
• Innenwände (nicht tragend)
• Innentüren
• Fußbodenbeläge

Worum handelt es sich bei Sondernutzungsrechten?

Neben den zuvor erwähnten Eigentumsteilen gibt es ferner die sogenannten Sondernutzungsrechte. Dabei handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, das jedoch nicht von allen Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden darf, wie zum Beispiel ein Garten oder eine Terrasse. Stattdessen sind nur die Eigentümer zur Nutzung befugt, die im Erdgeschoss wohnen. Diese haben somit ein Sondernutzungsrecht. 

Worum handelt es sich bei der Teilungserklärung?

Ein ebenfalls wichtiger Begriff im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft ist die sogenannte Teilungserklärung. Dieser können Sie als Eigentümer entnehmen, welche Teile des Objektes einerseits gemeinsam und zum anderen alleinig von den betroffenen Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden dürfen. Eingetragen wird die Teilungserklärung auch im Grundbuch und hat somit eine rechtsbindende Wirkung. Dabei hat die Teilungserklärung folgende Bestandteile:

• Gemeinschaftsordnung
• Hausordnung
• Aufteilungsplan

Was sind die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft?

Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft ergeben sich aus den Vorschriften des WEG Gesetzes. Zu den Pflichten zählen unter anderem die Kosten, die zum Beispiel für die Instandhaltung von Wohnung und Immobilie anfallen. Kommen wir aber zunächst zu Ihren Rechten als Wohnungseigentümer, bei denen es sich vorwiegend um die folgenden handelt: 

• Sie dürfen das Gemeinschaftseigentum nutzen
• Sie besitzen ein freies Verfügungsrecht über Ihre Eigentumswohnung
• Sie dürfen eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen
• Sie dürfen Ihre Wohnung veräußern (Verwalter muss das zuvor eventuell genehmigen)

Neben diesen Rechten haben sämtliche Wohnungseigentümer auch Pflichten. Das sind in erster Linie: 

• Gemeinschaftseigentum mit Sorgfalt behandeln
• Zutritt zum Sondereigentum muss gewährt werden, falls zum Beispiel eine Sanierung vorgenommen werden muss
• Monatliche Nebenkosten zahlen
• Hausgeld zahlen
• Sonderumlagen zahlen
• Instandhaltungsanteil zahlen

Wie Sie der Auflistung entnehmen können, geht es bei den Pflichten also vorrangig um Zahlungen, die zu leisten sind. 

Welche Kosten muss die Eigentümergemeinschaft in der Praxis tragen?

Es gibt im Wesentlichen folgende, regelmäßige Kosten, die von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind: 

• Betriebskosten
• Hausgeld 
• Instandhaltungskosten

Bei den Betriebskosten ist es im Paragraphen 16 WEG vorgeschrieben, dass diese auf Grundlage der Miteigentumsanteile aufgeteilt werden müssen. Dabei sind vorrangig Größe der Wohnung sowie Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen die Basis für den Verteilungsschlüssel. Vom Grundsatz her funktioniert der Verteilung nach dem Solidaritätsprinzip. Das heißt, dass sämtliche Wohnungseigentümer sich auch an Kosten für Teile der Immobilie oder Außenanlage beteiligen müssen, die sie selbst gar nicht nutzen, wie zum Beispiel den Garten.

Das sogenannte Hausgeld ist eine Art monatlicher Vorschuss, der an die Hausverwaltung gezahlt wird. Dieses Geld wird verwendet, um sämtliche Kosten abzudecken, die im Zuge der Eigentümergemeinschaft anfallen. Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für:

• Energiekosten
• Versicherungen
• Wartungen
• WEG-Verwaltung

Was wird auf der Eigentümerversammlung entschieden?

Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft müssen von Zeit zu Zeit bestimmte Beschlüsse gefasst und Entscheidungen getroffen werden, beispielsweise über nötige Instandhaltungsmaßnahmen. Dies geschieht im Rahmen der Eigentümerversammlung, die meistens einmal jährlich abgehalten wird. Darüber hinaus stehen bei der Eigentümerversammlung noch einige weitere Punkte auf der Tagesordnung, sodass Sie diese Versammlung als Eigentümer nicht verpassen sollten. Es werden vor allem die folgenden Entscheidungen getroffen und Sachverhalte besprochen: 

• Modernisierung der Heizungsanlage
• Veränderung an den Fassaden
• Umbau- und Sanierungspläne
• Umgestaltung des Außenbereichs
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung
• Wahl des Verwalters
• Wahl Verwaltungsbeirat

Wichtig zu wissen ist, dass Beschlüsse nur dann rechtswirksam gefasst werden können, wenn mindestens die Hälfte der Wohnungseigentümer anwesend sind. Die Stimmrechtsverteilung kann jedoch abweichen, sodass insgesamt daher mindestens 50 Prozent der existierenden Stimmrechte – mitunter auch durch eine Vollmacht – vertreten sein müssen. 

Was beinhalten Gemeinschafts- und Hausordnung?

Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der sollte vorab nicht nur die Teilungserklärung genau studieren, sondern ebenso einen ausführlichen Blick auf die Gemeinschaftsordnung (GemO) werfen. Diese enthält nämlich sämtliche Rechte und Pflichten, welche die Wohnungseigentümer haben. Sollte keine Gemeinschaftsordnung existieren, kommen die entsprechenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes 1:1 zum Tragen. 

Wesentlicher Inhalt der Gemeinschaftsordnung sind Regelungen und Vereinbarungen, die das Zusammenwohnen der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft betreffen. Dabei geht es auch um die Organisation der Wohnanlage. Typische Inhalte der Gemeinschaftsordnung sind zum Beispiel:

• Verteilung der Kosten auf Wohnungseigentümer 
• Vorschriften zur Haltung von Haustieren 
• Regelungen zu Instandsetzungen
• Regelungen zu Musik im Haus 
• Regelungen zum Außenbereich wie Garten und/oder Spielplatz
• Regelungen zur Stimmrechtsverteilung
• Regelungen zum Sondereigentum

Oftmals ist die Gemeinschaftsordnung identisch mit der Hausordnung bzw. sie umfasst detailliertere Regelungen, die in der Hausordnung getroffen werden. Das kann zum Beispiel sein, wie oft und bis zu welcher Uhrzeit innerhalb der Wohnanlage gefeiert werden darf oder ab wann im Außenbereich das Licht einzuschalten ist. Der nächtliche Abschluss der Haustüre kann ebenso in der Hausordnung festgehalten werden wie Regelungen zur Aufteilung der Putz- und Reinigungsarbeiten des Hausflures.