In Immobilien investieren

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9 min | Stand 01.09.2022
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Inhaltsverzeichnis

In Zeiten von Negativ- und Niedrigzinsen möchten immer mehr Privatpersonen in Immobilien investieren. Oftmals steht dabei der Kauf einer Immobilie im Raum. Dieser ist unter Umständen aber mit einem hohem Kapitaleinsatz und Risiken verbunden. Lesen Sie hier, wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren. Außerdem: Welche Optionen gibt es neben dem Wohneigentum noch, um Geld in Immobilien anzulegen?

Perspektive: Lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Angesichts der niedrigen Zinsen und der Inflation suchen immer mehr Sparer nach Möglichkeiten, ihr Geld sinnvoll anzulegen. Viele streben dabei eine Investition in Immobilien an. Allerdings gilt es, den Markt gut im Blick zu behalten, um Trendwenden rechtzeitig zu erkennen. 

Für Einsteiger lautet die wichtigste Frage immer: Sind Immobilien als Geldanlage sicher? Experten sehen darin in der Regel eine nachhaltige Möglichkeit für Sparer. Kritische Stimmen warnen aber oft vor einer Immobilienblase – im Klartext also davor, dass die Preisanstiege der vergangenen Jahre und Jahrzehnte bald zu einem Crash führen und Anleger ihr Geld verlieren. Hintergrund sind dafür zum Beispiel Prognosen der Deutschen Bank aus dem Jahr 2022. 

Allerdings sagt diese Prognose lediglich vorher, dass die Immobilienpreise ab 2024 für fünf Jahre sinken werden. Ein echter Crash ist in den Augen der Deutschen Bank sehr unwahrscheinlich. Frühere Untersuchungen des Geldinstituts und anderer Experten zweifeln sogar an, ob die Preise für Immobilien überhaupt fallen werden. 

Wer fragt, ob in Immobilien zu investieren auf die lange Sicht sinnvoll ist, dem geben Experten in der Regel Entwarnung. Die Argumentation lautet: Wohnraum wird immer benötigt werden. In Verbindung mit Landflucht und der steigenden Zahl an Single-Haushalten werden Menschen insbesondere in Ballungsräumen auch nach 2024 bereit sein, hohe Preise für Wohnraum zu zahlen. 

Welche Vorteile haben Immobilien verglichen mit Geld auf der Bank?

Im Vergleich zu Geld auf dem Konto sind Immobilieninvestments vor der Inflation geschützt. Außerdem zeichnete sich in den vergangenen Jahren eine stabile Wertsteigerung bei Immobilien ab. Insgesamt gesehen gibt es, wie bei anderen Formen der Kapitalanlage, auch bei Immobilien als Geldanlage Vor- und Nachteile. Die folgenden Argumente sprechen dafür, in Immobilien zu investieren:

  • Immobilien als Kapitalanlage sind physische Objekte und damit ein greifbarer Wert
  • Immobilien gelten als wertstabil
  • Immobilien erfuhren in den vergangenen Dekaden eine stetige Wertsteigerung 
  • Immobilieninvestments sind inflationssicher und von aktuellen Niedrigzinsen unbeeinflusst

Tipp

Wenn die Europäische Zentralbank nicht den Leitzins drastisch anhebt oder die Inflation zurückgeht, macht es auf jeden Fall Sinn, in Immobilien zu investieren, anstatt das Geld zu sparen. Allerdings gilt es einiges zu berücksichtigen, um mit Immobilien als Kapitalanlagen Erfolg zu haben. 

Welche Wege gibt es, um in Immobilien zu investieren?

Es lassen sich verschiedene Anlageformen unterscheiden: Neben der physischen Immobilie können Investoren auch in Immobilienfonds investieren, Immobilien ETFs kaufen oder sich an Crowdinvesting beteiligen. So haben Privatanleger die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne viel Eigenkapitel zu besitzen. 

Eigene Immobilie kaufen 

Die erste – und oftmals bekannteste – Option, um in Immobilien zu investieren, ist der Kauf einer eigenen Immobilie. Als Kapitalanlage eignen sich Häuser ebenso gut wie Eigentumswohnungen. Privatpersonen können das Objekt entweder selbst nutzen oder vermieten. Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, so sparen Sie sich im Alter die Ausgaben für das Wohnen. Da die Miete in den meisten Fällen den Hauptanteil an den Fixkosten ausmacht, ist Wohneigentum also eine wichtige Strategie der Altersvorsorge.

Doch auch wer die eigene Immobilie vermietet (Anlageimmobilie), kann mit dem Investment für eine gewisse finanzielle Stabilität sorgen. Immerhin handelt es sich bei Mieteinnahmen um regelmäßige Einzahlungen auf das Konto der Eigentümer. Verlässliche Gewinne erzielen Sie als Vermieter aber nur, wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten für das Renditeobjekt übersteigen und es nicht zu Mietausfällen kommt. 

Immobilienfonds und Immobilienaktien

Eine zweite Möglichkeit, um in Immobilien zu investieren, sind Immobilienaktien und Immobilienfonds. Diese Form der Anlage hat zunächst nichts mit einer physischen Immobilie zu tun, sondern spielt sich vielmehr an der Börse ab. 

Info

Die Idee von Immobilienfonds ist die, dass mehrere Anleger mit ihrem Geld Immobilienprojekte finanzieren. Die dadurch realisierten Objekte lassen sich vermieten oder verkaufen. Entsprechend ergibt sich die Rendite für die Anleger aus Verkauf oder Vermietung der durch den Fonds ermöglichten Immobilie. Welche Immobilienfonds zu empfehlen sind, erfragen Sie am besten in Ihrer Bank oder auf einschlägigen Online-Portalen.

Bei Immobilienaktien ist das Prinzip ähnlich: Anleger erwerben hier direkt Anteile an börsennotierten Unternehmen, die mit Immobilien Geld vermehren. Wer hier sein Erspartes anlegt, verdient schlichtweg mit. Auch dazu beraten Sie Experten auf Anfrage gerne.

Vorsicht: Wer Anteile an den Immobilienfonds oder Immobilienaktien kauft, kann von hohen Renditen profitieren, allerdings ist dies nicht ohne Risiken. Im Vergleich zum Immobilienkauf unterliegt das Investment in Aktien und Fonds beispielsweise mehr Wertschwankungen. Außerdem sind Sie bei diesen Anlageformen oftmals an Fristen und Regularien gebunden. So beträgt die Fondslaufzeit oft mindestens zwei Jahre. 

Der Vorteile von beiden Anlagearten ist: Auch Anleger mit wenig Geld können in Immobilien investieren. Dasselbe gilt übrigens für Immobilien ETFs und REITS. Diese unterscheiden sich folgendermaßen:

  • Bei ETFs handelt es sich auch um Immobilieninvestments in Form von Aktien. Nur, dass ETFs verschiedene Immobilienaktien zusammenfassen und somit das Risiko streuen. 
  • Mit REITS hingegen kaufen Sie keine Immobilien-Aktien an sich, sondern Anteile an Immobilien-Aktiengesellschaften. Unter den verschiedenen Formen des indirekten Immobilieninvestments sind REITs mit am populärsten.

Gut zu wissen

Anders als der Name vermuten lässt, zählen Immobilienanleihen nicht zu den indirekten Immobilieninvestments. Streng genommen sind das schlichtweg Investitionen in Unternehmen. 

Crowdinvesting für Immobilien

Der dritte übergeordnete Weg, in Immobilien zu investieren, ist das sogenannte Crowdinvesting. Dabei handelt es sich um ein digitales Immobilieninvestment. Gegenüber Immobilienfonds, Aktien, ETFs und Co. ist Crowdinvesting an ein konkretes Immobilienprojekt gebunden. Auf Crowdinvesting-Plattformen im Internet findet sich eine breite Auswahl an möglichen Projekten. Sowohl ökologisch-nachhaltige als auch soziale Projekte stehen dabei hoch im Kurs. Anleger handeln auch einen Zeitraum aus, innerhalb dessen die Rendite einer bestimmten Höhe erreicht sein soll.

Der Vorteil des Crowdinvestings liegt also in der erhöhten Kontrolle und individuellen Gestaltungsmöglichkeit für den Privatanleger. Zudem gibt Crowdinvesting in Immobilien auch Anlegern mit geringem Eigenkapital die Möglichkeit, auf diesem Gebiet zu investieren.

Allerdings bleibt auch das nicht ohne Risiken: Wenn ein über Crowdinvesting finanziertes Immobilienprojekt scheitert, werden Banken und Projektplaner als erste ausgezahlt. Private Investoren gehen dann nicht selten leer aus und verzeichnen unter Umständen sogar Verluste. Experten raten bei digitalen Immobilieninvestments daher zur Vorsicht. Wenn, dann sollten Sie besser kleine Beträge in mehrere verschiedene crowd-finanzierte Immobilienprojekte investieren.

Mit welchen Strategien lässt sich clever in Immobilien investieren?

Wenn Sie in Immobilien investieren, stehen Ihnen vier grundlegende Strategien offen. Neben dem klassischen „Buy and Hold“ und dem „Fix and Flip“ können Anleger mit der „1/3/10“-Strategie auch eine Mischung daraus realisieren. Für Investoren mit wenig Eigenkapital gelten zum Beispiel ETFs als aussichtsreiche Anlage. 

Buy and Hold

Wie der Name schon vermuten lässt, geht es bei „Buy and Hold“ darum, eine Immobilie zu kaufen und lange zu behalten. Damit ist ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren gemeint. Denn erst dann läuft die Frist für die Spekulationssteuer ab und Sie können das Objekt steuerfrei verkaufen.

Dieses Vorgehen ist besonders dann von Erfolg gekrönt, wenn Sie eine Immobilie in guter Lage kaufen. Denn dann wird das Objekt besonders von der allgemeinen Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt profitieren.

Fix and Flip

Ebenfalls zur Wahl steht Sparern beim Erwerb einer physischen Immobilie die Strategie „Fix and Flip“. Auch hier ist der Name Programm: Nach einer umfassenden Renovierung und Instandsetzung wird die Immobilie teurer weiterverkauft, als sie erstanden wurde. 

Der Gewinn ist bei diesem Vorgehen zu versteuern, weil das Objekt vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird. Außerdem gelten Sie bei Anwendung dieser Strategie in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Investor, was die Gründung einer GmbH erfordert.

1/3/10-Strategie

Die „1/3/10“-Strategie ist ebenfalls geeignet, wenn Sie über umfangreiches Eigenkapital verfügen und in eine bestehende Immobilie investieren möchten. Dieses Vorgehen kombiniert das Beste der beiden anderen Prozeduren: In einem zweistufigen Sanierungsprozess schöpfen Sie steuerliche Vorteile aus, ohne die Spekulationssteuer zahlen zu müssen. 

Für die ersten drei Jahre können Sie höchstens 15 Prozent des Kaufpreises absetzen. Daher veranlassen Sie zu Beginn nur die wichtigsten Reparaturen am Objekt, setzen diese von der Steuer ab und vermieten es weiter. Die eigentliche Wertsteigerung erzielen Sie erst in einem zweiten Sanierungs-Zyklus nach drei Jahren. Nach zehn Jahren verkaufen Sie und zahlen keine Steuern für die Rendite.

Immobilieninvestment ohne oder mit wenig Eigenkapital 

Auch ohne viel Eigenkapital können Sie in Immobilien investieren und Ihr Geld vermehren. Dabei kommt Crowdinvesting eine wachsende Bedeutung zu. Immobilienfonds, Aktien, ETFs und REITS sind ebenfalls interessante Optionen für ein kleines Budget.

Übrigens: Wer regelmäßig einen kleinen Betrag in Immobilien investieren möchte, der kann sich Sparpläne zur Finanzierung erstellen lassen. Experten bieten das sowohl bei Immobilien-Fonds als auch bei ETFs und Crowdinvesting an. 

Worauf gilt es beim Immobilieninvestment zu achten?

Wer in Immobilien investieren möchte, sollte sich finanziell nicht übernehmen, genau planen und Risiken kennen. Beim Kauf physischer Objekte gilt es außerdem Zusatzkosten, Lage und Bausubstanz zu analysieren. 

Tipps für alle Investoren 

Folgende Hinweise helfen dabei, erfolgreich in Immobilien zu investieren:

  • Planen: Noch vor dem Immobilieninvestment sollte ein Plan stehen. Wichtig ist vor allem, sich hier bereits Gedanken zur Renditeerzielung zu machen: Welche Rendite wird in welchem Zeitraum angestrebt?
  • Risiken kennen: Insbesondere bei Immobilieninvestments gilt es, immer vorweg die Risiken einer Investition zu erfassen. Wer sich an Crowdinvesting beteiligt sollte beispielsweise wissen, dass die bezuschussten Projekte auch schiefgehen können. Wer hingegen Wohneigentum kauft und vermietet, sollte erkennen, dass die Rendite abhängig davon ist, wie zuverlässig die Mieter ihre Miete zahlen.

Für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sind weitere Faktoren entscheidend. Die nachfolgenden Tipps sollten Sie kennen. 

Tipps für den Kauf einer Immobilie

Beim Erwerb einer konkreten Immobilie als Kapitalanlage sollte ergänzend folgendes berücksichtigt werden:

  • Budget realistisch einschätzen: Vor dem Immobilienkauf sollten Sie Ihre Finanzen kennen. Wie viel sind Sie bereit zu investieren? Beim Kauf einer Immobilie nehmen viele Privatanleger einen Kredit auf. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten Sie dennoch mit Eigenkapital stemmen können. 
  • Immobilienpreis bewerten: Ist die Budget-Frage geklärt, gilt es sicherzustellen, dass der Preis eines Objekts seinem Wert angemessen ist. Unterstützung bietet dabei ein Mietpreismultiplikator.
  • Zusatzkosten berücksichtigen: Kaufnebenkosten sind ein wichtiger zusätzlicher Kostenpunkt. Für Notar, Immobilienmakler und Co. veranschlagen Sie besser pro forma zehn Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Hinzu kommen künftige Kosten für Instandhaltung und Verwaltung. Bei Immobilieninvestments müssen Sie zudem mit Steuerabgaben rechnen. 
  • Lage einbeziehen: Der Standort einer Immobilie ist sehr bedeutsam. Es ist ratsamer, eine Immobilie in der Nähe des eigenen Wohnortes zu kaufen, als in einem anderen Land oder Bundesland. Zudem sollte die Wohnung in einer beliebten Gegend gelegen sein, die sich positiv entwickelt und eine zügige Wertsteigerung der Immobilie verspricht.
  • Bausubstanz prüfen: Vor dem Kauf ist es wichtig, die Bausubstanz einer umfassenden Prüfung zu unterziehen. Laden Sie daher einen Sachverständigen zur Besichtigung der Immobilie ein. 

Achtung: Das Alter der Immobilie ist kein ausreichendes Indiz für deren Wert. Auch der Zustand einer Wohnung reicht nicht, um diese zu beurteilen. Lassen Sie sich immer die ganze Immobilie zeigen, selbst wenn Sie nur eine Wohnung kaufen. 

Fazit: In Immobilien investieren – Rendite für kleine und große Anleger

Egal ob Anleger viel oder wenig Eigenkapital mitbringen: Mit sorgfältiger Planung kann jeder von Immobilien als Kapitalanlage profitieren und eine ordentliche Rendite einstreichen. Wer wenig Geld hat, legt es besser in Immobilienfonds, ETFs oder Crowdinvesting-Projekten an. Wer hingegen große Summen in Immobilien investieren möchte, der kauft ein Objekt, bewohnt beziehungsweise vermietet es direkt oder verkauft es nach Renovierung mit Gewinn weiter. 

Vorausschauend lässt sich sagen, dass die Immobilienpreise wahrscheinlich weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben, sodass gekaufte Objekte eher weniger an Wert verlieren. Angesichts von Negativzinsen und Inflation ist das Ersparte in Immobilien also vermutlich besser aufgehoben, als auf dem Bankkonto.